בלעדי ל"כלכליסט" - שוק המשרדים בתל אביב יצא מהמיתון

כשנתיים לאחר פרוץ המשבר הכלכלי נדמה כי ההתאוששות המהירה שאפיינה את שוק המגורים מחלחלת כעת באטיות גם לשוק המשרדים. דו"ח שערכה מחלקת המחקר של חברת נת"מ, נציגת ענקית ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית קוליירס בישראל, מצביע על עליות של 2%–6% במחירי השכירות המבוקשים בחצי השנה האחרונה בתל אביב ובפריפריה הקרובה אליה. בפריפריה המרוחקת, התחומה בין נתניה, רחובות וראש העין, נרשמו עליות מחירים צנועות.

אחת התופעות השליליות שאפיינו את שוק המשרדים עד המחצית הראשונה של 2009 היתה שוק שכירויות המשנה, שהיקפו נאמד ב־5%–10% מסך השטחים המאוכלסים. בתוך כך, נכתב בדו"ח, "במחצית הראשונה של 2010 נמוגה השפעת ההאטה הכלכלית שחלה בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, ושוק שכירות המשנה שמאפיין האטות כלכליות נעלם". הסבר נוסף לעליית המחירים כעת הוא איזון בירידות המחירים החדות שאפיינו את השוק מאז סוף 2008.

זוהר סגל, מנהל השיווק של נת"מ, הסביר אתמול בשיחה עם "כלכליסט" כי קיימת ירידה בהיקף שטחי המשרדים הריקים שמוצעים להשכרה לשוכרי משנה, שהפכה להשפעה בולטת על כלל השוק. "חלק מהחברות חזרו לשגשג כלכלית לאחר המשבר וויתרו על השכרת השטחים המתוכננת, ואילו חלק אחר כבר השכיר את כל השטחים הפנויים לתקופה של 3–5 שנים קדימה ובכך הפחית את ההיצע. שוק שכירויות המשנה היה זה אשר עד לאחרונה גרם להורדה של המחירים, וכעת משהצטמצם, אפשר לראות עלייה של המחירים", הוא אומר.

תל אביב ורמת גן

העלייה החדה ביותר בחצי השנה האחרונה נרשמה בתל אביב וברמת גן, בשיעור ממוצע של 6.8%, אך מנגד ישנה ירידה של 3.05% בשיעור האכלוס. הנתון בולט במיוחד בהשוואה לדו"ח התקופה המקבילה אשתקד, שבו נרשמו באזור זה ירידות של כ־17% במחירי השכירות המבוקשים. המחקר מחלק את תל אביב ורמת גן לשבעה אזורים: בית המשפט, ציר דרך מנחם בגין, ציר יגאל אלון, מנשייה, הסיטי, מרכז תל אביב ומתחם הבורסה ברמת גן. העלייה החדה ביותר אפיינה את ציר יגאל אלון, שם זינקו המחירים בשיעור של 34% עד למחיר מבוקש של 79.15 שקל למ"ר. עלייה זו מוסברת במגדל אלקו המצוי בבנייה וכולל כ־64 אלף מ"ר, מתוכם הושכרו 20.4 אלף מ"ר. מגדל אלקו הוא גם הסיבה לירידה החדה של כ־20% בשיעורי האכלוס, שכן המגדל משוקלל עם שאר הבניינים אבל עדיין לא מאוכלס. אם מבודדים את מגדל אלקו יוצא כי שיעור האכלוס עלה ב־1.11%.

משכירים במעגל השני

בפריפריה הקרובה הכוללת את פתח תקווה, אור יהודה, רמת החי"ל והרצליה פיתוח נרשמה עלייה ממוצעת בשיעור של 6.69%, וזאת לעומת ירידה של 6.8% בתקופה המקבילה ב־2009. שיעור האכלוס שירד ב־2.7% ב־2009 הצליח להתייצב ועומד כיום על ירידה קלה של 0.49%. עיקר הירידה באכלוס באזור נובעת מירידה של כ־8% בשיעור האכלוס בפתח תקווה, וזאת בשל כ־24 אלף מ"ר פנויים בבניין החדש סיטי פלאזה בעיר. ללא בניין זה, שיעור האכלוס בפריפריה הקרובה עלה ב־3.1% בהשוואה לחצי השנה הקודמת.

טווח המחירים באזורים אלה נע בין 55 שקל למ"ר באור יהודה ועד ל־66.7 שקל למ"ר בהרצליה פיתוח, ובאזור רמת החי"ל נרשמה עליית מחירים חדה בשיעור של 9%. כניסתו לשוק של מגדל Vision החדש בשטח של 65 אלף מ"ר השפיעה לחיוב על המחירים המבוקשים.

* המחיר בשקלים למ"ר

נתניה לא מתרוממת

במעגל הפריפריה המרוחק מעט יותר וכולל את רעננה, נתניה־פולג, רחובות־נס ציונה, כפר סבא וראש העין עלו המחירים ב־2.06%, וזאת לעומת ירידה בשיעור דומה בתקופה המקבילה ב־2009. שיעור התפוסה עלה בכחצי אחוז, לעומת ירידה של 2.9% ב־2009. נתונים אלה כוללים את הבניין החדש "ישפרו" בנתניה, המשתרע על שטח של 22.5 אלף מ"ר. ללא בניין זה, שיעור האכלוס היה גבוה יותר וכך גם שיעור העלייה באכלוס. בקוליירס מציינים כי באזור זה אפשר לראות מגמה של עסקאות רבות, אך לאור ההיצע הגדול יחסית מחירי השכירות המבוקשים עלו בשיעור מתון ביחס לפריפריה הקרובה ולתל אביב. בעניין אזורים אלה מעריכים בנת"מ כי מגמת השיפור ברמת האכלוס תימשך תוך שמירה על רמת המחירים הנוכחית.

דעיכה במרכז חיפה

לראשונה החלו לסקור בנת"מ את שוק המשרדים בחיפה ובירושלים. חיפה מתאפיינת במחירים נמוכים של כ־50 שקל למ"ר ובשיעורי תפוסה נמוכים של כ־75%, לעומת ירושלים שבה רמת המחירים הממוצעת עומדת על כ־60 שקל למ"ר ואחוז התפוסה בה עומד על כ־97%. ממשלת ישראל היא הלקוחה העיקרית של המשרדים בירושלים, באזור גבעת שאול ובמרכז העיר. בנוסף, יש שני אזורי משרדים המהווים מרכזים לחברות ההייטק: הגן הטכנולוגי במלחה והר החוצבים בכניסה לעיר.

שוק המשרדים במרכז העיר חיפה נמצא בדעיכה בעשור האחרון. עם זאת, השוק באזור הצ'ק פוסט ונשר פעיל מאוד.

באזורי ההייטק של פארק מת"מ וטירת כרמל שוק המשרדים פעיל, ונבנים בנייני משרדים ברמה גבוהה כדוגמת פארקים באזור תל אביב. באזורים אלה צפויה בנייה עתידית של פארק הביו־טק בקרבת פארק מת"מ בכניסה הדרומית לעיר.

כך נערך הסקר

דו"ח נת"מ־קוליירס לשוק המשרדים סוקר מבנים ברמת Class A (המדורגים כיוקרתיים) במרכז הארץ. הבניינים נבחנים על פי קריטריונים כמו שטחים הניתנים לאכלוס בתוך שישה חודשים, שטח בנוי מעל קומת הקרקע, 10,000 מ"ר לפחות של מערכות מיזוג אוויר, מעליות, רמה גבוהה של גמר פנימי בשטח הציבורי, חברת ניהול המתחזקת את הבניין ומחירי הביקוש למשרדים חדשים.