מדד נדלניסט למאי 2010 : השוק עבר למצב המתנה
מאי רגוע ויציב נרשם בשוק היד השנייה, והנדלניסטים מצביעים על הסיבה: ירידה במספר המשקיעים ו"אפקט המשכנתאות" שיצר בנק ישראל
אם לא יהיו הפתעות, שוק הדיור בישראל עומד לעבור טלטלה. יש האומרים כי הרגיעה שנרשמה בחודשים האחרונים במחירי דירות היד השנייה היתה השקט שלפני הסערה. יציבות המחירים בשוק זה היתה כמעט מוחלטת ונבעה בעיקר מישיבה על הגדר של קונים, אשר הושפעו מהערכות של הפעילים והרגולטורים לגבי עתיד הענף. אם ללמוד מהדיווחים מהשטח, השבועות האחרונים טרפו את הקלפים. עתה ברור שפעולות והצהרות של בנק ישראל והממשלה עומדות להשפיע על הענף כולו.
להוציא שלוש ערים שבהן נרשמה עלייה נקודתית, מחירי הדירות במאי 2010 לא השתנו לעומת החודש הקודם. אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי, אומר כי הרגיעה בשוק היד השנייה נובעת מהפסקת המרדף אחרי דירות להשקעה, מעליית מחירי הדירות בשנה שחלפה ומהתמתנות בעליית דמי השכירות, שהורידו את התשואה למשקיעים לכדי 3%–4% לשנה.
במקביל, אומר המאירי, עלתה הריבית על המשכנתאות. ההוראות החדשות של בנק ישראל הקטינו את סכומי המשכנתאות שזורמים לשוק. סיבה נוספת שרלבנטית בעיקר לאזור תל אביב והמרכז היא עלייה במספר קבוצות הרכישה לשוק הדירות החדשות, שמורידות את הביקוש בשוק היד השנייה.
ירושלים - "השוק תוסס לקראת הקיץ"
עיר הבירה היתה בין הבודדות שרשמו עליית מחירים בשוק היד השנייה הישראלי במהלך מאי, עם התייקרות ממוצעת של 4%. עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס, חזון ובני לובל מאנגלו־סכסון בירושלים מדווחים כי התזוזה הורגשה לא רק במחירים, אלא גם בהיקף העסקאות. "השוק תוסס לקראת הקיץ, ואנחנו רואים את התוצאות", אומרת פרידלנד.
"אחת הסיבות לכך היא שאנשים הבינו שהבנקים עומדים לשנות את המדיניות בתחום המימון. זה בולט בעיקר בקרב זוגות צעירים שיודעים שאם יחכו ייאלצו לגייס עוד 10% ממחיר הדירה בעצמם, ומקבלים החלטות מהר יותר". לעומת זאת, לובל מדווח כי "עיקר הפעילות במאי היתה של משפרי דיור ותושבי חוץ. ביצענו עסקאות במחירים של עד 3.5 מיליון שקל". הוא מוסיף כי בשוק מורגשת דריכות מסוימת לאור התערבות הממשלה ובנק ישראל. פרידלנד אומרת כי "אנשים מתחילים להבין שאם לא ייכנסו לשוק היום, הם ישלמו על כך ביוקר מחר", היא צופה.
ירושלים. "השוק תוסס לקראת הקיץ" צילום: גיא אסיאג
תל אביב - "עלייה בביקושים ליד הים"
שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון צפון תל אביב, ודליה ברזוזה, זכיינית רשת "אל הנכס" בדרום העיר, מדווחות כי בשוק דירות היד השנייה לא הורגש שינוי של ממש במאי, כפי שמראים גם נתוני המדד. על פי סבירסקי, "אין האטה בביקושים, אך גם אין נכסים אטרקטיביים - קשה למצוא מציאות.
"יש עסקאות שמתבצעות על נכסים שמחירם נע בין 2 מיליון שקל ועד 4 מיליון שקל, לעומת נכסי יוקרה במחירים של יותר מ־4 מיליון שקל, שבהם מתבצעות פחות עסקאות".
ברזוזה מדווחת כי עיקר העסקאות של רוכשי הדירות בוצעו למגורים עצמיים. "מתחילת יוני מורגשת תחילתו של שינוי בעיר, אך הוא קורה לאט. בשכונות הקרובות לים יש עלייה בביקושים של משקיעים זרים, בעיקר מצרפת. עסקאות אלה נסגרות מהר יחסית ובמחירים ברמה הדומה למה שראינו בחודשים האחרונים", היא אומרת, אך מדגישה כי להערכתה, בחודשים הקרובים ישפיע מהלך הקשחת התנאים למשכנתאות על השוק ויביא למגמת ירידה קלה במחירים, בעיקר בדירות קטנות המתאימות יותר להשקעה.
באר שבע - השוק בעקבות הסטודנטים
"בשוק הרגוע יחסית של דירות היד השנייה בבאר שבע נשמרה יציבות המחירים בחודש מאי", מדווח זכיין אנגלו־סכסון בעיר, מאיר שלום.
עוד מספר שלום כי בעיר הדרומית הורגשה פעילות מעטה בדרישה לדירות להשקעה ובקרב משפרי דיור. "יש דרישה רבה לדירות להשכרה. זה בולט עתה בסביבות האוניברסיטה בדירות של 2 ו־3 חדרים המושכרות לסטודנטים לקראת שנת הלימודים החדשה", הוא אומר.
באר שבע. השוק בעקבות הסטודנטים צילום: חיים הורנשטיין
קריית מוצקין - "השוק דורך במקום"
"החצי הראשון של החודש היה טוב, והחצי השני היה רע מאוד", כך מסכם את חודש מאי בקריית מוצקין יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי בעיר. לדבריו, "מה שגרם לכך היה החלטת המפקח על הבנקים בעניין המשכנתאות". הוא אומר כי נכון לעכשיו, השוק בקריה דורך במקום. "אני חושש שהעניין הזה ימשוך אותנו כלפי מטה, ומזהה מגמה של הססנות בקרב הקונים. אם היא תימשך, זה בהחלט עשוי להוביל לירידת מחירים".
נתניה - שוק שכירויות ערני
"שוק הנדל"ן במאי התאפיין כשוק יציב", מצטרפת שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה לדברי רוב עמיתיה. גם אצלה, היא אומרת, "ההודעה של בנק ישראל שיצאה לקראת אמצע החודש יצרה פסק זמן אצל חלק מהמחפשים, מאחר שהיא גרמה לחוסר ודאות אצלם". לדבריה, בשוק השכירות נרשמה תנועה ערה במאי. על פי הביקושים, הלהיט היה דירות להשכרה בנות 4 חדרים עם מרפסת ונוף לים, בשכירות ממוצעת של כ־4,500 שקל.
כפר סבא - "המחירים לא ריאליים"
אלון דיין, זכיין רי/מקס ONE, מדווח על חודש מאי פנטסטי בכפר סבא, לדבריו. "היו בעיר עסקאות מגוונות מאוד. אני מעריך שמה שמשפיע כרגע על השוק הוא הבנייה החדשה של השכונה הירוקה. ברגע שיש בנייה, אנשים מוציאים יותר דירות יד שנייה למכירה. בשל העובדה שהפערים במחירים לא גדולים, קל לאנשים לשדרג את הבית, להוסיף עוד כסף ולעבור לבית חדש". דיין אומר כי המחירים כיום בכפר סבא גבוהים. "הייתי אומר שהמחירים לא ריאליים, אבל השוק מתנהג כך כבר הרבה זמן". דיין מוסיף: "למימון יש השפעה גדולה לא פחות על השוק מאשר למחירי הדירות, ואולי אף משמעותית יותר. אם לאנשים יהיה קשה לגייס כסף, זה יפגע בביקוש ויוביל לירידת מחירים". לדבריו, מי שיקנה דירה בשכונה הירוקה ולא ימכור בתקופה הקרובה את הדירה הישנה שלו, ייקלע לסיטואציה שתחייב אותו למכור את הדירה הישנה במחיר נמוך יותר.
מודיעין - "יש חשש לבועה"
ליזה טולדנו, זכיינית רי/מקס מור במודיעין, אומרת כי בשוק דירות היד השנייה בעיר לא מיצו את הפוטנציאל. "עדיין יש ביקושים ועסקאות. לפי הרוחות המנשבות בעיר, מצד אחד יש חשש לבועה, ומצד שני התחושה שהמחירים יעלו בולטת, כי אין מספיק דירות".
פתח תקווה - "המשקיעים ייפגעו"
"אחרי חודש מאי שקט, קשה לומר שיש שינוי במחירים, כי היו מגמות קיצוניות בימים האחרונים", אומר אור ראט, זכיין רי/מקס עוצמה בפתח תקווה. לדבריו, מאז ההודעה של המפקח על הבנקים נרשמו כמה ימי קיפאון בשוק דירות היד השנייה בעיר, ולאחר שהתברר כי ההחלטה לא תפגעה כנראה בזוגות צעירים, היתה חזרה לשוק. "עכשיו יש אי־בהירות. יש להביא בחשבון גם את העובדה שהחלטת המפקח תפגע במשקיעים, וזה בהחלט ימנע מהם להיכנס לשוק. כפועל יוצא, תהיה ירידת מחירים".
הוד השרון - "לחץ לקראת הקיץ"
דרור לימור, זכיין רי/מקס הוד והדר, אומר כי ביחס לחודש אפריל, במאי נרשמה התאוששות בהוד השרון. "אנשים מתחילים להילחץ לקראת המעבר שהם מתכננים בקיץ.
"עסקאות נסגרות, בתים פרטיים נמכרים, המוכרים מתפשרים מעט על המחיר וזה בהחלט מסייע להניע את השוק", הוא מדווח. לדברי לימור, "עדיין לא מורגשת בשוק ההשפעה של החלטת המפקח על הבנקים, וזה דבר שאם תהיה לו השפעה, נראה אותה בעתיד הקרוב".
רמת גן - "עדיין יושבים על הגדר"
שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס ברמת גן, אומר כי "חודש מאי היה סביר, אבל אני עדיין לא רואה התאוששות בשוק. אנשים עוד יושבים על הגדר, וגם עניין המשכנתאות משפיע על ההחלטה אם לבצע קנייה כרגע".
מעבר לכך, הוא מדווח, "כולם עדיין מחכים לירידות מחירים, אבל להערכתי, באזור גוש דן לא יהיו ירידות כאלה". צור לא צופה שינוי במגמה זו. "כרגע אנשים בדילמה, ורק כשיבינו שהמחירים הנדרשים מהם הם סבירים, זה עשוי לעורר את השוק".
רמת גן. "עדיין יושבים על הגדר" צילום: שאול גולן חולון - "מתחילים להתפשר"
"המוכרים מתחילים להתפשר על המחיר, לא באופן משמעותי, אבל מספיק כדי לסגור עסקאות", מדווח עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס בחולון. "נכסים המתינו הרבה זמן בשוק, ואנשים שרצו למכור מתפשרים ומוכרים. מי שלא רוצה להתפשר, נתקע עם הנכס, ויש נכסים שמתפרסמים במשך חודשים ולא נמכרים", הוא מספר.
בחודשים הבאים, הוא מעריך, "המגמה תימשך גם בגלל עניין המשכנתאות. אנשים חוששים מכך שייאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתה, והם יידרשו לגלגל את העלות הזו על המוכרים".
ראשון לציון - "חוששים להתחיל במגעים"
נועם קונס, זכיין אנגלו־סכסון בראשון לציון, מדווח כי במאי היה חודש נוסף של החלשות שוק המשקיעים בראשון לציון. "העסקאות שבוצעו בחודש שעבר היו בעיקר עסקאות של משפרי דיור", הוא מציין. "לאחר הודעת בנק ישראל בעניין הריבית על המשכנתאות, אנשים החלו לחשוש מאוד להתחיל במגעים לרכישת דירות".
רחובות - "מעדיפים לקנות מקבלן"
אברהם לוי, זכיין רי/מקס לי־דר, מדווח על חודש גרוע בשוק דירות יד שנייה ברחובות. "המחירים בעיר עדיין גבוהים. יש כיום הרבה התחלות בנייה באזור, ומפני שהמחירים ביחס ליד השנייה זהים, אנשים מעדיפים לרכוש דירה חדשה מקבלן", הוא מספר.
הרצליה - "מחכים לראות מה יקרה"
לדברי דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה, "יש יותר ביקוש מהיצע לנכסים מכל הסוגים במחירים שנעים ממיליון שקל ועד כ־4 מיליון שקל. קיימת האטה קלה בביקושים מרגע הודעת בנק ישראל בנוגע לריבית על המשכנתאות, אך להערכתי זו מעין התבוננות על שוק הדירות שאנשים רוצים לעשות כדי לראות מה קורה ולהמשיך הלאה. בעקבות ההודעה, אנשים יצטרכו להתפשר על הדרישות שלהם מנכסים".
