ליידרמן: "המבחן לקיומה של בועת נדל"ן – בחודשים הקרובים"

"מחירי הדירות הריאליים בישראל חזרו לרמתם הממוצעת לפני המיתון של תחילת שנות האלפיים, וכעת אנו לא רואים סיבה כלכלית לעלייה דו-ספרתית נוספת בשנה הקרובה. כפי שטען נגיד בנק ישראל, אם אכן נראה עלייה כזו – נדע, ככל הנראה, שיש בה מרכיב בועתי משמעותי. המסקנה היא שהמבחן לגבי קיומה של בועת נדל"ן בישראל הוא בחודשים הקרובים" – כך אמר הבוקר (א') פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, בוועידת נדל"ן 2010 של "כלכליסט", בנק הפועלים ושיכון ובינוי.

"מעולם לא היתה בועת נדל"ן בסדרי גודל כאלה בהיסטוריה. ניפוץ 'אם כל בועות הנדל"ן' העולמיות טרם הסתיים. למשל, מחקר חדש של גולדמן-זקס מעריך שבארה"ב, שבה מחירי הבתים ירדו בממוצע בכ-30% מהשיא שלהם לפני המשבר אולם התייצבו לאחרונה, מחירי הבתים צפויים לרדת בעוד כ-3%-5% בשנה הקרובה. זאת, על רקע סיומן הצפוי של חלק מתוכניות התמיכה של ממשל אובמה, וכן על רקע עלייה בחדלות פירעון משכנתאות על ידי משקי בית. גם בשוקי נדל"ן מסוימים באירופה (בעיקר במזרח) תהליך ירידות המחירים וניפוץ הבועה לא מיצה את עצמו. אבל סביר להניח, שעיקר השינוי כבר מאחורינו.

"עליות מחירי הנדל"ן בישראל מתונות יחסית לבועות הבינלאומיות של השנים האחרונות. מאז נקודת השפל במחירים, ב-2007, מחירי הדיור עלו במצטבר בכ-42% נומינלית, שהם כ-29% ריאלית. על רקע גורמים מבניים רבים - כגון גידול מועט בהיצע הדירות, המשך השיפור ברמת החיים והריבית הנמוכה (שהרי כיום מרבית הריביות הריאליות הן שליליות) - העליות בישראל הן יותר 'תיקון' של ירידות חדות בתקופת האינתיפאדה ומשבר ההיי-טק העולמי של 2001-2003, מאשר בועת ענק חדשה. מחירי הדירות הריאליים חזרו, בממוצע, לרמתם לפני המיתון של תחילת שנות האלפיים, וכעת אנו לא רואים סיבה כלכלית לעלייה דו-ספרתית נוספת בשנה הקרובה במחירי הדיור. כפי שטען נגיד בנק ישראל, אם נראה עלייה כזו, נדע, ככל הנראה, שיש בה מרכיב בועתי משמעותי".

"המינוף לנדל"ן בישראל נמוך"

עוד אמר ליידרמן, כי "גם בהשוואה בין התפתחות מחירי הבתים יחסית לשכר דירה, ההתפתחויות בישראל אינן מצביעות על קיום בועה מהסוג שראינו בחו"ל. במצבים בועתיים, מקובל לראות פתיחת פער משמעותי בין מחיר הדירות לבין שכר הדירה עליהן, פער שהגיע בשנים האחרונות ל-70%-80% בארה"ב ובאוסטרליה, ול-60% באנגליה. לעומת כל אלה, בישראל עלו לאחרונה מחירי 'הנכס' (הדירות) בכ-17% יותר מאשר מחיר שכר הדירה, כשליש מהפער שנפתח במדינות הבועה בחו"ל.

"השוואה נוספת שחשוב לעשות היא בנושא המינופים, שהרי בבועה הטיפוסית אלה עלולים להאיץ משמעותית את עליות המחירים. בזמן שבשיא עליות המחירים בארה"ב, יתרת האשראי לדיור הגיעה ל-70% ובאנגליה ל- 62%, יחס זה עומד כיום בישראל על רמה נמוכה יותר של כ- 25%.

"פסיכולוגיית המשקיעים היא חלק מהותי של כל בועת נדל"ן. בהקשר זה, אנו מעריכים שההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, והתבטאויות הנגיד בנושא, מדגישות ומבליטות את הדאגה הקיימת מהמשך עליות מחירי הדיור בשיעור דו-ספרתי בשנה-שנתיים הקרובות. הסיכון של ירידת מחירים, בין אם הוא תוצאה של השוק או של צעדי מדיניות, הוא סיכון שצריך להיות שקוף וברור כיום לכל מי שעוסק בנדל"ן, וטוב שכך.

"הציבור בישראל מבין היטב שכמו כל השקעה, השקעה בנדל"ן היא מסוכנת, וכמו שמחיר הדירות יכול לעלות, הוא יכול גם לרדת. אין מגמה חד-כיוונית במחירי הדיור, וראינו כיצד על רקע האינתיפאדה והמשבר הטכנולוגי בתחילת שנות ה-2000, מחירי הדיור ירדו במצטבר ריאלית בכ-23% עד ל-2007. ממחקרים על משברי נדל"ן בעולם התקבל שירידת המחירים הממוצעת במצבים משבריים היא כ-36%, וזאת על פני כמה שנים לאחר פרוץ המשבר. כל אלה מביאים אותנו למסקנה שגם אם בשנים האחרונות ייתכן והיתה פסיכולוגיה אופטימית מדי לגבי מחירי הדיור, הרי שאין סיבה שהדבר יישאר כך במבט לשנה-שנתיים הקרובות.

"בעיה חברתית"

"אין ספק שחלק ניכר מעליית מחירי הדיור בישראל נובע מתחייתו של אפיק השקעה זה בתיק הנכסים של המשקיע הישראלי. זאת, בין השאר, על רקע התשואות הנמוכות מאוד באפיקים הסולידיים, וחוסר האמון בחלק מההשקעות הפיננסיות, בעקבות קריסת ענקים כגון ליהמן ברדרס ובר סטרנס, וכן פרשיות כגון הונאת מיידוף. כתוצאה מאלה, חל שינוי בהקצאת התיק, לטובת הדיור ועל חשבון אפיקים אחרים. בתהליך הזה, למשל, גורמים ישראלים שונים מכרו ניירות ערך ונכסים בחו"ל וקנו דירות בישראל. אנו מעריכים ששינוי זה בהרכב תיק ההשקעות של הציבור קרוב למיצויו, ולכן אין זה סביר להניח שלכשעצמו הוא ימשיך לתרום לעליות במחירי הדיור בשנה-שנתיים הקרובות.

פרופ' ליידרמן קרא לגיבוש דחוף של תוכנית לאומית לטיפול בנושאי הדיור בישראל: "מעבר לוויכוח על בועת נדל"ן, אין ספק שמחירי הנדל"ן הגבוהים נהפכו לבעיה חברתית בישראל, שהרי זוגות צעירים בתחילת דרכם מתקשים להגיע לדירה חדשה ללא עזרה מהמשפחה. בזמן שבנק ישראל הפגין יוזמה בצעדים האחרונים, אין כמעט שום פעולות אפקטיביות הנעשות בימים אלה בתחום הפיסקלי (שבו יש צעדי מדיניות רבים ומגוונים שניתן לנקוט בהם) ובתחומי החקיקה, ההסדרה, והתמרוץ של תנופת בנייה חדשה. חשוב שבאמצעות התכנית הלאומית המוצעת, יהיה תיאום בין הגורמים השונים (כולל בנק ישראל כמובן) לטיפול מיידי להקטנת עודף הביקוש לדירות בישראל".