"אני לא עוף טורף"

אף על פי שהוא בן 64, כמעט כל מי שמכיר את שאול לוטן מכנה אותו "שאולי". כשהוא נכנס כרוח סערה לבית הקפה האהוב עליו הוא לא עוצר בדרך ויורה הוראות למלצרים תוך כדי הליכה. גם מי שאינו בקיא בהיסטוריה המשפחתית יכול להבין שלפניו איש שרגיל לנהל אנשים.

"יזם זה בנשמה", הוא מצטט את אביו משולם לוינשטיין, שייסד את חברת ייזום הנדל"ן שקרויה על שמו והעביר את ניהולה לבנו בקיץ 2007, לאחר עשרות שנים בראשה. שמו של האב, שהלך לעולמו בשנה שעברה, עוד ישוב ויעלה בשיחה לא פעם.

תחת ניהולו של הבן, שבחר לעברת את שמו ללוטן, הרחיבה משולם לוינשטיין את תחומי פעילותה. עוד ב־2006 היא רכשה את חברת פבר, שבונה מבני מגורים וציבור בחו"ל. כיום יש לה משרדים בהונגריה, פולין, רומניה, קרואטיה, אוקראינה והודו, שבה החלה לבנות אשתקד. למרות זאת, מרבית הפעילות של משולם לוינשטיין עדיין נמצאת בישראל, בייזום ובבנייה של משרדים, מבני מסחר ושכונות מגורים.

"אסור לסחוט את הלימון"

שאול לוטן. "אנחנו חברה זהירה" צילום: שוגר דיוויד

לפני פחות מחודש, בתחילת מאי, הונפקה בבורסה לוינשטיין נכסים, חברה־בת של לוינשטיין הנדסה שנסחרת בבורסה משנת 1982. החברה, שמרכזת את פעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה, גייסה 164 מיליון שקל (46 מיליון שקל במניות והיתרה באג"ח), ונסחרת כעת לפי שווי שוק של 297 מיליון שקל. לוינשטיין נחשבה תמיד לחברה סולידית, כך שההנפקה - שגם התרחשה בתקופה של אי־ודאות בשווקים - היתה מפתיעה למדי.

"אנחנו חברה זהירה", מודה גם לוטן, "אבל אני לא אוהב להיות פראייר. אני מחפש הזדמנויות כמו כולם. יכול להיות שהעובדה שאנחנו בבורסה עכשיו גם כחברת נדל"ן מניב תשנה מעט את הדרך שבה אנחנו מתנהלים, אבל אני חושב שזה משהו שיעשה לנו טוב".

מה דעתך על מניית לוינשטין הנדסה:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

למה להנפיק עוד חברה כשאתם כבר נסחרים?

"השוק לא העריך אותנו נכון. כששאלתי את השאלה מדוע זה כך הובהר לי שלוינשטיין הנדסה נחשבת לחברה מבוזרת, לחברת אחזקות למעשה. אדם שרוצה להשקיע בנכסים מניבים בישראל לא בהכרח רוצה להשקיע גם בדירות בצורן או במשרדים בפנמה. משקיעים סולידיים לא אהבו את לוינשטיין הנדסה, ולכן ייסדנו רגל של נכסים מניבים בישראל. המשקיע יכול לראות אותם בעיניים בכל בוקר, והם נגישים ומושכרים לשוכרים חזקים ולתקופות ארוכות. זה אופי החברה ומכאן חוזקה".

ההחלטה להנפיק השנה נראתה מסוכנת.

"עד לא מזמן כולנו חשבנו שבבורסה יהיה פיצוץ, ובסופו של דבר המצב בשוק התהפך. הבעיה של הבורסה שלנו היא הקישור הלא נכון לשווקים העולמיים".

איך בעצם הצלחת להנפיק בתקופה כזאת?

"שוב גילינו שעם ישראל לא פראייר. אסור לסחוט את הלימון עד הסוף. אני תמיד אומר שכדאי להשאיר לאחרים קצת מיץ. כשהלכנו להנפקה לא ביקשנו הרבה מעבר להון העצמי. מי שקונה מניות רוצה שלאחר הרכישה תהיה לו קצת תוספת על הכסף, ואני רוצה שהמשקיעים ילכו איתי שנים רבות. לכן החלטתי להפסיד לכאורה מעט מהערך בהנפקה, אבל להבטיח למשקיעים רווח מהיר. תראה את עזריאלי, לבקש בהנפקה שווי שגדול מההון העצמי זו לא חוכמה.

"מעבר לזה, התחייבנו לחלק דיבידנד פעמיים בשנה, שזה די נדיר פה. פנינו למשקיעים המוסדיים, וברגע שהוכחנו להם שכאן רואים תזרים סולידי טוב וקבוע מצד אחד, עם שווי סביר שנותן סיכוי להשבחה מצד שני - הם באו".

לאן השוק הולך עכשיו, לדעתך?

"לא ברור לי, כי הכל פה עניין של אווירה. אנשים קונים ניירות ערך לפי מצבי רוח, לא לפי בדיקות כלכליות אמיתיות של החברות. מה הקשר בין מצב היורו לנדל"ן בארץ? אני עומד בראש חברה ש־80% מהפעילות שלה בישראל, ורק ככה צריך לבחון אותי".

"ספיר היה יושב בכלא"

קבוצת לוינשטין אינה מוזכרת בדרך כלל בנשימה אחת עם רשימת החברות הבולטות בענף המגורים בישראל, אבל לוטן מסמן את הכניסה לרשימה הזו כיעד בולט. "כיום אנחנו בונים כ־500 יחידות דיור בישראל, ונמצאים במגעים לרכישת קרקע ל־600 יחידות דיור נוספות", הוא מספר.

בית קומברס ברמת החי"ל. פרויקט של משולם לוינשטיין

האם להוראה של בנק ישראל להגדיל את ההפרשה כנגד משכנתאות תהיה השפעה מהותית על השוק?

"אני לא חושב שזה באמת ישפיע. רוב רוכשי הדירות יכולים לעמוד בעלייה שצפויה במחיר המשכנתה, וזה גם יתקזז עם עליית המחירים שתירשם בדירות".

אין פה בועה?

"לא, יש פה ביקוש קשיח שלא ייעלם, הוא רק יגדל. יש לכך כל מיני סיבות, ואחת הבולטות בהן הוא מספר הגירושים, שגדל פה כל הזמן. כל בית שמתפרק מצריך דירה חדשה. אנשים שוכחים את זה".

בבנק ישראל טוענים שהם רוצים להחליש את שוק ההשקעה בדירות. זה יכול לעבוד?

"לא חושב. הם שכחו שרוב המשקיעים פה הם למעשה רוכשים לטווח ארוך, לא משקיעים קלאסיים שקונים כדי למכור. רוב מי שמשקיע פה בדירות עושה את זה כדי שבסופו של דבר הילדים יגורו בדירה".

מה אתה חושב על הרפורמה בתכנון שראש הממשלה מנסה להעביר?

"שמע, על הרפורמה אני לא רוצה לדבר. יש פה ארץ שבה כל רשות בודקת 16 פעם את הבקשה לפני הבנייה. לוקח המון זמן להוציא אישור בנייה. כשבא מישהו כמו שר השיכון אריאל אטיאס, שרוצה לעשות שינוי טוב, כולם מפריעים לו. הרפורמה? אני לא חושב שהיא תשנה משהו. כדי שמשהו ישתנה צריכה להיות פה פחות רגולציה, לא הגדלה של מספר הגופים שיזם אמור לעבור. הם קוראים לזה בכל מיני שמות, אבל בסוף הכל אותו דבר".

כשהוא נשאל על האפשרות שהרפורמה תקטין את השחיתות יוצא לוטן מגדרו בפעם הראשונה בשיחה. "בחייך, כולם פה חשודים מיידיים. אם פנחס ספיר היה חי פה היום, הוא היה יושב בכלא. התפקיד של נבחר ציבור זה לעזור לקדם את המדינה. אתן לך דוגמה: כשהנהלת דיסקונט החליטה לעזוב את תל אביב אז ראש העירייה רון חולדאי התערב, והצלחנו לקבל אישורים לבנות את המגדל של הבנק בתוך שנה בלבד. אני ערב לכך שהוא ואיש מאנשיו לא קיבלו שוחד. זה תפקידו".

"בנדל"ן המניב אתה מהמר"

אף שהקבוצה של לוטן בונה כיום מאות יחידות דיור בישראל ובמקומות אחרים בעולם, היא עדיין מזוהה יותר מכל עם בניית מגדלי משרדים. מגדל לוינשטיין בדרך בגין בתל אביב, הקרוי על שם אביו של לוטן, הוא אחד המונומנטים הבולטים של העיר. "בישראל אנחנו פועלים עם כמה רגליים, הכבדה שבהן היא אכן בנכסים המניבים", הוא מסביר. "יש לנו פרויקטים גדולים, אבל רובם מושכרים במלואם".

דווקא בנדל"ן המניב, הוא מודה, צריך לפעמים להמר הרבה יותר מבכל תחום נדל"ני אחר. "בארץ אתה בונה יותר על ספקולציה", הוא מסביר. "אתה קונה מגרש וצריך לקוות שבעוד חמש־שש שנים יהיה לך שוכר. השוכרים לא באים לפני שיש פרויקט. יש כאן הימור".

בניין סידקונט בתל אביב. עוד פרויקט של החברה

לוטן מסביר כי ההימור גדול במיוחד כשמשווים את השיטה בשוק הישראלי לשיטה בעולם. "בארצות הברית אתה צריך שוכר מובטח ל־50% מהנכס לפני שאתה מקבל גרוש מהבנק. בארץ, כשהתחלתי לבנות את מגדל לוינשטיין למשל, לא היה לי אף שוכר. כאן אתה מהמר מול הבנק".

שוק הנדל"ן המניב נחשב לאחד הנפגעים הבולטים בענף הנדל"ן הישראלי כתוצאה מהמשבר העולמי, אולם לוטן טוען כי דווקא הוא היה מאלה שהמשבר נהפך עבורם להזדמנות. הוא מדווח כי כיום הוא בוחן הצעות לרכישת מגרשים במקומות אטרקטיביים בין אשדוד לחיפה.

"אני מחפש פרויקטים מניבים בעייתיים, שאנשים נתקעו איתם", הוא אומר. "אני נזיל בעקבות ההנפקה, ויכול לנצל את הקשיים של שחקנים שמחפשים למכור. אני מנצל גם את העובדה שאני זה שבונה. אבא שלי היה אומר, 'האופה אופה את הלחם, לא קונה אותו'. הידע שרכשנו בבנייה עוזר למזער תקלות ולקלוע טוב יותר לרצונם של השוכרים".

מלבד זאת הוא מגלה כי הוא מתכנן לרכוש חברות בנייה שנקלעו לקשיים. "בחלק מהמקרים מדובר בחברות בנייה שרצו לגדול והסתבכו, קבלנים שהתרחבו לייזום. כשהשוק עולה זה מצליח, אבל כשהשוק מהסס והבנקים מהדקים את החגורה, הקבלן נכנס ללופ בעייתי. אני בוחן כעת רכישת שניים כאלה. במקום שאהיה 100% בחברה אהיה 50% או 60% ממנה, אבל ארוויח לא פחות".

באופן כללי, זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן מניב בארץ?

"אני חושב שצריך להיזהר, כי אני לא בטוח שהשוק גמר את הירידות שלו. אני רוצה להבהיר שאני לא עוף טורף, אבל אני בהחלט רוצה לקנות נכסים בזול".

"בתשתיות לא נותנים לך לחיות"

מלבד נדל"ן מניב, תחום נוסף שעמו מזוהה משולם לוינשטיין הוא קבלנות הביצוע. בשנה האחרונה, למשל, בנתה החברה עבור אוניברסיטת בר־אילן את מרכז הננו־טכנולוגיות שלה, שהוקם על בסיס קפיצי שנועד למנוע זעזועים שיכולים להיווצר כתוצאה מסמיכותו של כביש 4.

"בקבלנות הביצוע אנחנו פועלים בשתי זרועות: האחת היא הבנייה החוזית הרגילה, והשנייה היא בתחום התשתיות. בתחום הראשון הצלחנו מאוד ובשני אני מרגיש שנכשלנו, ולא מפני שאנחנו לא טובים", מתלונן לוטן. "בקבלנות רגילה יש לנו יתרון בולט בבניית בניינים מסובכים, שמצריכים תיאום בין הרבה מערכות. בקבלנות תשתיות לא מאפשרים לך לחיות. או שאתה מוריד את הרמה, או שאתה רץ לבית המשפט לתבוע את מזמין העבודה עוד לפני שהתחלת לבנות. יש עוד רעה חולה בשוק הזה - התשלום הנמוך למתכננים. האדריכלים והמהנדסים עצמם מורידים את המחיר ואת הרמה בשוק הזה באופן בולט. אני לא בנוי ככה, ולכן לא הצלחתי בזה".

פארק ההייטק ביקנעם שהקימה משולם לוינשטיין

במצגת שהוכנה לקראת ההנפקה הצהירו לוטן ואנשיו כי אחד ממרכזי פעילותה של הקבוצה יהיה "איתור מגמות חדשניות בשווקים בינלאומיים", אבל לוטן מבהיר כעת כי מרכזה של החברה יישאר בישראל. "רוב הפעילות שלנו כאן", הוא אומר, "זה טוב לי כי ככה השליטה בנכסים טובה יותר. ככל שאני קרוב יותר לפעילות שלי ויודע עליה יותר, זה נותן לי יכולת תגובה מהירה יותר".

אבל רק לאחרונה התחלתם לבנות בהודו.

"נכון, אבל אנחנו שם בהיקף קטן מאוד. עד היום השקענו בהודו רק 10 מיליון דולר, בשלושה פרויקטים. זה לא כבד לנו".

לוינשטיין בונה כיום בהודו בשני מוקדים: בעיר מייסור היא מקימה שכונת וילות על 320 דונם, ובמומבאי היא מבצעת פרויקט פינוי־בינוי של 1,400 יחידות דיור. "בהודו השיטה של פינוי־בינוי שונה לגמרי ממה שמכירים פה", הוא מסביר. "יש הוראה ממשלתית לבנות מבנים ברמה גבוהה וסביבם מיני־שכונה שבה ישוכנו המפונים מהמתחם בבתים פחות יקרים. המטרה היא שהמפונים ייהפכו למשרתים של רוכשי הדירות החדשות והיקרות".

במקביל מושקעת לוינשטיין בפרויקטים במזרח אירופה עם חברת נאנט שבשליטת אוסקר כצנלסון. "השותפות שם סבלה כמובן מהמשבר", מודה לוטן, "אבל עכשיו השוק מראה התאוששות, בעיקר בפולין, ובתחילת השנה רשמנו רווח. חשוב לי לומר שהשקעתנו שם נמוכה מאוד ביחס לשווי הנכסים".

האם זה הרגע להשקיע בנדל"ן בעולם?

"אני סבור שזה לא הרגע הנכון ללכת לחו"ל".

איך תיראה משולם לוינשטיין עוד עשור?

"אני רוצה לגדול בקצב של 15%–25% בשנה, לא יותר. לא לקפוץ מעל הפופיק. אני מסוג האנשים שאם הם יכולים להרוויח בקזינו מיליון דולר אבל מוכרחים לשים על זה את אלף הדולרים האחרונים שלהם, אז הם יוותרו".

איך היית רוצה שיתפסו את החברה בעתיד?

"אני רוצה שניחשב לחברה חזקה בתחום המניב ובתחום הבנייה למגורים בישראל. אני נולדתי בארץ ואבא שלי נולד פה. זו הארץ שלי, אני אוהב אותה ואני אופטימי".