מה השתבש בפרויקט הדגל של טראמפ וספיר במנהטן: כששני טייקונים תקועים עם 248 דירות
שתי קבוצות רכישה ישראליות שמובילים אקרו־נדל"ן, קנדה־ישראל וזיל פלדמן ישלמו על מחצית מהמגדל 125 מיליון דולר - כחצי מההשקעה של משפחת ספיר, יזמית המגדל. סיפור של הימור מבטיח בתקופה שבה אסור להמר
הוא היה ההבטחה הכי גדולה, הכי יקרה, הכי גבוהה והכי נוצצת שנבנתה בשנים האחרונות בשוק מגורי היוקרה של מנהטן. נכון, מדובר במלון טראמפ סוהו שנהפך עוד הרבה בטרם הושק לאייקון נדל"ני בולט בקו הרקיע של התפוח הגדול, אך לא בכדי מלווים התארים הללו בתוספת - היה. חשיפת העסקה המתגבשת למכירת חצי מהמגדל לקבוצת משקיעים ישראלית מסמנת את טראמפ סוהו כחלק מסיפורו ההיסטורי של משבר הנדל"ן הגדול של תחילת המאה הנוכחית.
בעסקה צפוי להימכר חצי מהמגדל לשתי קבוצות רכישה שמארגנות חברת אקרו־נדל"ן שבבעלות צחי ארבוב ואילן קפון יחד עם איש העסקים זיל פלדמן, וחברת קנדה־ישראל שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר. אם רוצים להבין עד כמה קיצוני הפער בין מסיבת ההשקה הנוצצת שערכו בעלי המגדל לפני כחודש למצבו האמיתי, מספיק לקרוא את המספרים שמאחורי העסקה שמבשלים הרוכשים מישראל. חצי מהמגדל בן 46 הקומות צפוי להימכר יחד לשתי הקבוצות תמורת סכום של כ־125 מיליון דולר - כחצי מההשקעה של קבוצת ספיר במתחם, שעמדה על 350 מיליון דולר.
בונים באמצע המשבר
סיפור המגדל מלמד שוב כמה מדויק הוא הביטוי הכל כך אמריקאי - זמן הוא כסף. המשבר שפרץ במהלך הקמת המגדל גרם לכך שהחברה של משפחת ספיר, הנחשבת לאחת השחקניות הגדולות בשוק הנדל"ן המניב במנהטן, לא הצליחה לעמוד ביעדיה והסתבכה עם החזר החוב לבנקים. היקף ההשקעה בפרויקט הגיע ליותר מחצי מיליארד דולר, וכרגע כאמור מוכרת המשפחה מחצית מהפרויקט בסכום של 125 מיליון דולר בלבד, כדי להגיע להסדר חוב עם בנק אוף אמריקה.
החברה היתה מהיחידות הפועלות במנהטן שהחליטה בשיא המשבר בשנת 2007 להמשיך בתוכנית שלה להקים עם שותפיה, הקבוצה של היזם הנוצץ דונאלד טראמפ וקרן ההשקעות בנדל"ן ביירוק גרופ, את מלון דירות היוקרה טראמפ סוהו.
במסגרת השותפות הקימו החברה של ספיר, קרן ביירוק גרופ וחברתו של טראמפ את המגדל, וטראמפ קיבל את המנדט לנהל אותו. הפרויקט הוא הראשון בשכונה האופנתית שמשלב מלון ודירות יוקרה בסגנון של שכירות משנה לחדרי מלון בחלק מחודשי השנה. עם פתיחת המלון ב־9 באפריל השנה אמר טראמפ שמדובר בדירות שנועדו למי שיגור במנהטן רק חלק מהשנה - "יהיה לו ארון משלו ודירה שבה יוכל לשהות כשיבוא לעיר, והוא יוכל לבחור לסגור את הדירה ללא שימוש בשאר השנה, או במקום זאת להעביר אותה לידינו כשהוא לא כאן, ואנו ננהל עבורו את השכרתה כחדר מלון לכל דבר".
החידוש בפרויקט לא היה רק העובדה שהוא בניין ראשון לשני ייעודים מקבילים כאלה בסוהו של מנהטן, אלא גם בעובדה שזו הפעם הראשונה שהקבוצה של תמיר ספיר נכנסת לפרויקט טרם הקמתו. במסיבת ההשקה של המלון אמר ל"כלכליסט" אלכס ספיר, בנו של תמיר ספיר: "עד עכשיו היינו מעורבים בנדל"ן סולידי מניב, ולא נכנסנו לפרויקטים בהקמה". חידוש נוסף בפרויקט היה העובדה שלראשונה נבנה מגדל בסוהו - שכונה שבה בימים סטנדרטיים מותרת הבנייה עד לגובה של 11 קומות בלבד.
על רקע זה העריכו היזמים בתחילה כי ההכנסות שלהם ממכירת הדירות במגדל ינועו סביב 800 מיליון דולר. עם זאת, ההערכות המוקדמות התנפצו על רקע המשבר הכלכלי שהתחיל בשנת 2008, ובו חווה שוק הנדל"ן בארצות הברית נפילה חדה וכואבת. כתוצאה מכך נותרו היזמים עם 248 דירות מתוך 391 יחידות שנבנו.
צילום: בלומברג
ההסדר קודם
הסיבה למכירה, כך גילו אתמול (ב') מקורבים לעסקה בשיחה עם "כלכליסט", היא הצורך הדחוף של משפחת ספיר להגיע להסדר חוב עם הבנק המלווה את הפרויקט, בנק אוף אמריקה. אותו גורם העריך אתמול כי משפחת ספיר לא תוכל להגיע להסדר עם הבנק ללא העסקה או עסקה דומה לה. אותם מקורבים לעסקת מכירת חצי ממגדל טראמפ סוהו שברחוב ספרינג במנהטן סיפרו כי "מי שירכוש את חצי מגדל טראמפ בסוהו, ירכוש גם את החוב לבנקים ויקבל הסדר הלוואה נוספת בתנאים שאמורים להיות טובים הרבה יותר מאלה שקיבלו היזמים במקור".
עוד אמר אותו גורם כי ניתן להעריך שהעסקה תיסגר כבר בשבועות הקרובים, וכי למארגני שתי קבוצות הרכישה הישראליות יש גרעין של קבוצות רכישה שמעוניינות בפרויקט. גורם נוסף המכיר את העסקה מסר כי "אקרו וקנדה ישראל מחזיקות קאדר של רוכשים קבועים שהולכים איתן לכל מקום.
העסקה תבוצע כך שלאותם משקיעים קבועים ימכרו השתיים את הדירות בסוהו במחיר עלות. בהמשך ימשיכו שתיהן למכור עוד דירות במגדל, מתוך הדירות שהן ירכשו בעזרת הונן העצמי". אותו גורם העריך כי על רקע התנהלותו הנוכחית של שוק הנדל"ן המניב במנהטן בחודשים האחרונים, "צפוי כי העסקה תיהפך למשתלמת מאוד. מדובר בניצול הזדמנות שנוצרה עקב המשבר".
דונלד טראמפ. זמן זה כסף צילום: אי פי אי
חבר מביא חבר
סיפור המגעים למכירת חצי מטראמפ סוהו הוא דוגמה מובהקת לאופן שבו פועלים יזמי נדל"ן ישראלים בעולם. מדובר בארבע קבוצות שמערכת קשרים קודמים מקשרת ביניהן.
העסקה, כך אומר גורם שמכיר את קבוצת הרוכשים, נוצרה על רקע הקשר הישיר של תמיר ספיר לזיל פלדמן. שני אילי הנדל"ן האמריקאים מכירים זה את זה שנים ארוכות. הקשר ביניהם התהדק בינואר האחרון, כאשר פלדמן רכש ב־207 מיליון שקל את השליטה בפולאר הישראלית. בשיחות ביניהם בחודשים שקדמו לעסקת פולאר, כך סיפר אותו גורם, "עלה מצבו של הפרויקט בסוהו ומכאן התגלגל הרעיון לשיתוף פעולה".
לאחר שפלדמן סימן לעצמו את העסקה, הוא חיפש שותפים שעליהם יוכל לסמוך. כאן נכנסה לתמונה אקרו־נדל"ן שמשתפת פעולה עם פלדמן במנהטן בשנה האחרונה. העסקאות שביצעה הקבוצה מלמדות כי ניצול המשבר נהפך לשיטת פעולה מבחינתה. כך למשל רכשו ארבוב, קפון ופלדמן, עם פולאר ואנשי העסקים ישראל ושמוליק טייבר, מגרש בין השדרה החמישית והשישית לרחוב 40 במנהטן ב־41 מיליון דולר, והם עתידים להקים בו מגדל של 31 קומות של מלונות ומגורי יוקרה. אישור הבנייה במגרש ניתן לאחר שלוש שנים של התדיינות של הבעלים הקודם מול הרשויות.
בעסקה אחרת רכשו אקרו, פלדמן ופולאר פרויקט מגורים יוקרתי בשדרה השנייה פינת רחוב 51 תמורת 40 מיליון דולר. יזם מקומי שהחל לבנות אותו פשט רגל לאחר שהשקיע בו 110 מיליון דולר ונקלע לקשיים.
בעלי אקרו היו גם אלה שהביאו לעסקה בסוהו את קנדה ישראל שבבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר. הרביעייה הזאת פועלת מדי פעם יחד בישראל, ובין היתר התפרסם שיתוף הפעולה ביניהם כאשר זכו יחד במכרז של עיריית תל אביב למכירת מתחם רמז הנחשק ליד גימנסיה הרצליה, שעבורו שילמו 305 מיליון שקל כדי לבנות במקום מגדל מגורים בן 29 קומות.
משפחת ספיר וקנדה־ישראל סרבו להגיב לדברים. חברת אקרו־נדל"ן אישרה את קיום המגעים ומסרה כי טרם סוכמו הפרטים במסגרת זו.
