התיישבות בהמתנה: כך הקפיא מינהל מקרקעי ישראל את ההרחבות בקיבוצים ובמושבים
החלטה של מינהל מקרקעי ישראל שמגבילה את שיווק ההרחבות הקהילתיות מעכבת מאז מאי את השלמת בתיהן של מאות משפחות ברחבי הארץ. "כלכליסט" בדק ומצא כי המצב החדש עלול לחסל את מפעל ההרחבות. היזמים מאשימים: "המינהל הפך אותנו לרמאים בעל כורחנו"
הם תכננו את המעבר בקפידה: בשלב הראשון ירכשו את המגרש בעזרת המשכנתה שלקחו ובהמשך, עם קבלת האישורים המתאימים, יחלו בבנייה. לאחרונה כבר ביקרו בבתי הספר ובגני הילדים ותכננו לאילו מהם ישלחו את הילדים. במקביל החלו לגשש אחר מקום עבודה חדש באזור כדי לחסוך את הנסיעות הארוכות למרכז מדי יום. אלא שהחלטה של מינהל מקרקעי ישראל שיבשה עבורם את התוכניות. שמונה חודשים מאז שהתקבלה, נותרים מאות משתכנים חדשים של ההרחבות בקיבוצים ובמושבים תקועים בלי יכולת לבנות את בתיהם.
במאי 2009 אישר משרד האוצר את החלטה 1180 של האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל, בראשותה של שולה בן־צבי. ההחלטה עיצבה מחדש את הנהלים בכל הקשור לביצוע הרחבות למגורים במושבים ובקיבוצים. ההחלטה נועדה למנוע מצבים שבהם המינהל משווק את הקרקעות במחירים נמוכים ממחיר השוק, מקרים שבהם המשתכנים החדשים סוחרים בקרקעות, ומצבים שבהם היזמים "גוזרים קופון" על גבי המשתכנים. כמו כן, במסגרת השינוי, האחריות על פיתוח ההרחבות החדשות עברה מהקיבוצים והמושבים למועצות האזוריות.
הכוונות בקבלת ההחלטה היו אולי טובות, אך העיכוב ביישומן יצר מצב מתסכל עבור המשתכנים החדשים בהרחבות, שנתקעו בפקק ארוך בדרך לביתם החדש. הוראות המעבר, שאמורות לפרט עבור פקידי המינהל כיצד ליישם את ההחלטה, הועברו על ידי האגף החקלאי אל המחוזות רק בסוף אוגוסט, ארבעה חודשים אחרי קבלת ההחלטה. מדיווחי יזמים ומשפחות שמעוניינות לעבור להרחבות עולה כי גם לאחר שהועברו הוראות המעבר למחוזות, מרבית הפקידים אינם יודעים איך ליישם אותן.
קיבוץ עין דור צילום: ערן יופי כהן
שכירות, משכנתה וחוסר ודאות
אחד העומדים בתור הוא א', שביקש להישאר בעילום שם. יחד עם אשתו הוא מבקש לעבור לקיבוץ בחן ועד שהאישור המיוחל יגיע מהמינהל הוא מתגורר בשכירות באחד ממושבי האזור. "אחרי שעברנו את ועדת הקבלה בקיבוץ שלחו אותי לשלם על המגרש. במינהל פתחו לי תיק ובינתיים העברתי את כספי הפיתוח לקיבוץ. מאז עברו חמישה חודשים, התיק עבר כמה מחלקות במחוז תל אביב של המינהל, אבל נתקע בגלל החלטה 1180. מלבדי יש שלוש משפחות נוספות שנמצאות בהמתנה. אני לא יודע מה אני יכול לעשות אל מול הפקידים האלה. הערכנו שהתיק יתעכב שלושה־ארבעה חודשים במינהל ואחר כך עוד חודשיים במועצה האזורית לקבלת היתרי בנייה. כל לוחות הזמנים השתבשו לנו ובינתיים אנחנו משלמים שכירות וחשופים לעליות המחירים", מסביר א'.
לדברי עו"ד אביגדור ליבוביץ, שמייצג קיבוצים בהליך ההרחבות, נוצר מצב של בלבול וחוסר תיאום בין המחוזות השונים לאגף החקלאי במינהל. "למיטב ידיעתי, במשך חודשים מנהלי המחוזות ניסו לקדם את הנושא ופנו אל האגף החקלאי כדי לסייע למשתכנים. המינהל הוציא את ההוראות בכותרות ללא התוכן והותיר את הפקידים ללא יכולת עבודה. הליכי הרישום של מאות מגרשים תקועים במשך חודשים", אמר ליבוביץ. לדבריו, נוצר מצב שאנשים שכבר רכשו בתים בהרחבות אינם מאושרים אל מול המינהל והבנייה בהרחבות מוקפאת. הוא מספר כי המצב יוצר נזקים של עשרות מיליוני שקלים גם למשפחות שקנו קרקעות ונאלצות לשלם במקביל עבור משכנתה ודמי שכירות, וגם ליזמים ולקבלני הפיתוח שנאלצו להקפיא את עבודות השיווק.
קיבוץ מגל צילום: נמרוד גליקמן
"מדובר במקרים לא פשוטים", אומר עו"ד איתן ניר, שותף במשרד שלמה כהן ושות' המתמחה בקיבוצים ואגודות שיתופיות. "באחד הקיבוצים יש לי כעשר משפחות שנמצאות בהמתנה. הם כבר מכרו את הדירות הקודמות שלהם ונמצאים כעת בין הפטיש לסדן. באף אחד מהמקרים שבהם אני מטפל, באף יישוב, לא אמרו לי שיש הוראות מעבר וניתן לעבור לשלב הבא", אומר ניר.
אותם קיבוצים ומושבים לוטשים עיניים לעבר התקדמות ההרחבות אצל השכנים, היישובים שנכנסו לרשימת העדיפות הלאומית והחלטה 1180 אינה תקפה לגביהם. המועצה האזורית עמק יזרעאל הצטרפה לאחרונה לרשימה, אך גילתה שהדבר עדיין לא מזרז את אישורי ההרחבה בתחומה. "פניתי למינהל ולשולה בן־צבי כדי לקדם את הנושא ולסייע למשפחות, אבל זה עדיין לא נפתר", אומר עידו דורי, סגן ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל. לדבריו, ההרחבות בתחומי המועצה נותרו תקועות אף שהעמק הוגדר לאחרונה אזור עדיפות לאומית.
בכל השיחות שערכנו עלה שמה של מנהלת האגף החקלאי במינהל ואחותו של היועץ המשפטי לממשלה היוצא מני מזוז, שולה בן־צבי, כאחד הגורמים המרכזיים לעיכובים בהרחבות. באחד היישובים אף מתארגנת בימים אלה יוזמה לתביעה אישית נגדה. "בן־צבי מטרפדת את המגורים בנגב ובגליל. יש תחושות קשות שיש לה משהו אישי נגד ההתיישבות העובדת. המחלקה החקלאית מתנהלת תחת בן־צבי כגוף שכל מטרתו לעצור את הפיתוח במושבים ובקיבוצים", אמר אחד היזמים.
עלייה מלאכותית במחירים
אין זה סוד כי שיטת השיווק החדשה של המינהל פועלת בדומה לרוח היזמים הפרטיים ומונעת משיקולים כלכליים בלבד. אחד השינויים המרכזיים שיוצרת החלטה 1180 נוגע לקביעת מחיר הקרקעות בהרחבות. עד כה נקבעו המחירים בהסתמך על חוות דעת שמאי מטעם המינהל. אחרי אישור ההחלטה נקבע כי 10% מהמגרשים יוצאו למכרז חיצוני, כדי "לחוש את השוק". הצעות המחיר שיתקבלו במכרז אמורות להשפיע על תג המחיר של כלל המגרשים בהרחבות. אלא שמכירת מקבץ קטן של מגרשים כמכרז מקדים עלולה ליצור עודף ביקוש ולהעלות בצורה מלאכותית את המחירים. המכרזים טרם פורסמו, אך מאות המשפחות שממתינות בימים אלה להחתמה על חוזים במגרשי ההרחבה שאינם פתוחים למכרז, ייוותרו חשופות לעלייה במחיר הקרקע.
אותם 10% שהמינהל מעוניין להוציא למכרז ישנו גם את כללי המשחק בכל הקשור לוועדות הקבלה הקיבוציות. במסלול ה"רגיל", משפחות שמעוניינות להצטרף להרחבה עוברות ועדת קבלה, ורק עם אישורה מופנות למינהל. משפחה שתלך בדרך המכרז תעבור את ועדת הקבלה בדיעבד. לדברי ניר, הדבר יגרום לקיבוצים לשחרר פחות קרקעות להרחבות. "לקיבוצים חשוב מאוד הרכב המשפחות, והמכרזים יגרמו לכך שהם ימשכו את ידם מההרחבות. חלק גדול מהקיבוצים כבר הפנים את השינויים ועבר לקליטה הדרגתית של 5–10 משפחות בשנה, במקום לשווק בבת אחת 100 מגרשים בהרחבה", מסביר ניר.
נוסף על המשפחות, גם בכיסי היזמים מורגשות היטב תוצאות ההחלטה. "כל מחוז עובד בצורה שונה כראות עיניו", סיפרו ל"כלכליסט" שני יזמים. "ביישובים שאנחנו מטפלים בהם תקועות 250 משפחות", סיפר היזם ראשון. לדבריו, ההחלטה של המינהל לפרסם מכרזים תמוהה. "המינהל הפך אותנו לרמאים בעל כורחנו. באחת ההרחבות שיווקנו יותר מ־100 יחידות באישורו ועכשיו מספרים לנו ש־10% ייצאו למכרז. מה נעשה עם 10 מגרשים שכבר שווקו?" היזם השני כעס ואמר: "איך מבית בגליל שעולה כ־700 אלף שקל אנחנו יכולים לגזור קופון?" לדבריו, בימים אלה מבצעת החברה שלו, הנחשבת לאחת המובילות בתחום, הערכת מצב להמשך עבודתה בהרחבות. "זה כבר לא משתלם. פונים אלינו קיבוצים ואנחנו מסרבים. לפחות עד שייפתר הנושא עם המינהל".
תגובת המינהל: "הוראות המעבר הועברו למחוזות והם אמורים לפעול לפיהם. באוגוסט התקיימה ישיבת הנהלה בנושא וניתנו הנחיות מדויקות". שולה בן־צבי סירבה להגיב.
