בין תל אביב לגיברלטר

ב־12 השנים האחרונות התחולל מהפך בשוק הנדל"ן של גיברלטר. בטריטוריה הקטנה הזו - גיברלטר כולה היא צוק שמשתרע על כ־6.8 קמ"ר, כמחצית משטחה של העיר רמת גן - זינקו מחירי הנדל"ן במאות אחוזים עקב חדירה גדולה של משקיעי חוץ. כ־30 אלף איש חיים בגיברלטר, מתוכם כ־1,500 זרים שבמידה רבה קובעים את הטון בשוק: הם אלו שרוכשים דירות כמעט בכל מחיר ולוחצים את המחירים מעלה ללא הפסק.

אם לפני 12 שנה נעו מחירי דירות היוקרה בלשון היבשה שבקצה ספרד סביב 50 אלף ליש"ט (גיברלטר היא טריטוריה בריטית), כיום אפשר למצוא שם בקלות דירות שמחיריהן 3 מיליון ליש"ט ויותר. העלייה הזאת במחירים פוגעת כמובן באוכלוסייה המקומית, שנאלצה להתמודד עם קפיצה ממוצעת של פי 2.5 במחירי הנדל"ן בעשור האחרון.

הסיבה לעלייה החדה במחירי הדירות בגיברלטר היא תקנה שנקראת Category 2, שעברה בחוק ב־1998, המקנה לזרים מעמד של תושבות קבע בתנאים נוחים יחסית.

"תקנה זו נחקקה בבית הנבחרים של גיברלטר כדי למשוך לכאן אנשים עשירים מאוד", מסביר מו כהן, מנכ"ל חברת הייעוץ הגיברלטרית בנאדי את כהן. "העשירים מחוללים פעילות כלכלית מעצם היותם כאן, והדבר מסייע לכלכלה המקומית. כל מי שיכול להוכיח שיש לו 2 מיליון ליש"ט (כ־3.2 מיליון דולר - א"ל) יכול לקבל תושבות קבע לפי Category 2.

גיברלטר צילום: אי פי אי

"העשירים לא באים לצוק כדי לשהות במחיצת הקופים המפורסמים שלנו, אלא כיוון שלא משנה מה הכנסתם - כאן הם ישלמו מס שנתי מקסימלי של 23 אלף ליש"ט (כ־136 אלף שקל). זה סכום לא קטן לאדם ממוצע, אך בהחלט כסף קטן למיליונרים ולמיליארדרים, וכאלו יש הרבה. להם החיסכון במס הוא אדיר, וזה מביא אותם לגיברלטר בהמוניהם".

אחד מתנאי Category 2 הוא מגורים בגיברלטר, אלא שתנאי הדיור בה מעולם לא היו מרשימים. שטחה של גיברלטר מצומצם מאוד וכולל בעיקר צוק שמזדקר לגובה של כ־420 מטר, שבצדו המזרחי שיפוע של כמעט 90 מעלות. הצד המערבי של הצוק תלול פחות, אך עדיין מסובך ויקר לבנייה. השטח שבו אפשר לבנות בקלות יחסית בגיברלטר קטן מאוד - ומשתווה בערך לשטחו של הפארק הלאומי ברמת גן. המחסור הבולט בקרקע לבנייה השפיע כמובן גם הוא על המחירים, בשעה שהבנייה על שטח שברובו הוא סלעי ותלול ייקרה אותם.

לבואם של פליטי המס הזרים היתה השפעה לא רק על מחירי הנדל"ן אלא גם על המבנה הארכיטקטוני של העיר. עד 1998 רווחו בגיברלטר בעיקר בניינים של שתיים־שלוש קומות שבהם דירות קטנות יחסית ואיכות בנייה בינונית במקרה הטוב. הגעתם של המיליונרים סימנה את תחילת עידן המגדלים - בעיקר מגדלי יוקרה בני 20 קומות ויותר, ואת בנייתם של בתים פרטיים מפוארים יחסית על הצוק.

מבט מהצוק של גיברלטר צילום: shutterstock

דירת שלושה חדרים באחד המגדלים, שלרובם שמות אקזוטיים כגון Atlantic Suites ו־Ocean Hights, עולה כיום כ־3 מיליון דולר, ואילו מחירו של בית פרטי, ללא גינה (כי כמעט אין קרקע לגינה) יכול להגיע ל־7 מיליון דולר.

למרות המחירים הגבוהים, גודל הדירות ובמידה מסוימת גם איכות הבנייה נותרו נמוכים יחסית למה שמקובל באזורי היוקרה של צפון אמריקה ומערב אירופה. עם זאת, זה לא ממש מפריע לקונים, שצריכים לשהות בגיברלטר רק כמה חודשים בשנה כדי לזכות בזכויות המס המופלגות.

"כדאי להסתכל גם על חצי הכוס הריקה"

תושבי גיברלטר אינם גרים בדרך כלל במגדלי יוקרה ובבתי פאר על הצוק, אך גם הם מושפעים מעליית המחירים. זוגות צעירים, למשל, שנכנסים לראשונה לשוק הנדל"ן, מתקשים לרכוש דיור.

"נכון ש־Category 2 קידמה מאוד את הכלכלה שלנו, כי הממשלה גובה מסים מהזרים וזה מסייע לממן פעולות רווחה ופעולות תשתית שונות, אבל כדאי להסתכל גם על חצי הכוס הריקה", אומר איב מסיאס, מנכ"ל ובעלים של חברת Clarasol, אחד הקבלנים הגדולים ביותר בגיברלטר. "הביקוש הבלתי פוסק כמעט לדיור יוקרתי מחלחל כלפי מטה, ואל תשכח שגיברלטר היא גם מרכז פיננסי חשוב. יש כאן הרבה חברות פיננסיות זרות ובנקים זרים, וגם העובדים והמנהלים שלהם רוכשים ומתגוררים בדיור יוקרתי. התושבים המקומיים כמעט לא משחקים בשוק דיור היוקרה, ומכיוון שבגיברלטר יש מחסור גדול בקרקע - כל מ"ר שנרכש לבניית מגדל יוקרתי הוא מ"ר שחסר לבנייה עבור המקומיים".

לדברי מסיאס, שבונה על הצוק וגם באזור קמפו (האזור בספרד הסמוך לגיברלטר), בית עם גינה באזור הדרומי של גיברלטר, שבו יש יותר קרקע מישורית (אם כי לא הרבה, שכן רוחבה המקסימלי של לשון היבשה בדרום הוא כ־1.2 ק"מ בלבד) יכול לעלות 3.5–4 מיליון ליש"ט (21–24 מיליון שקל). פנטהאוז של כ־130 מ"ר באזור עולה כ־1.8 מיליון ליש"ט (כ־11 מיליון שקל). דירת ארבע חדרים באותו בניין הושכרה לאחרונה תמורת 4,000 ליש"ט לחודש (כ־24 אלף שקל).

התושבים הוותיקים עוברים לגור עשר דקות מעבר לגבול

פביאן וינאט שר השיכון של גיברלטר

הנהירה של אנשים עשירים רבים כל כך למקום כה קטן ובעבר גם צנוע גם יצרה בעיות חברתיות לא קטנות. אמנם הזרים אינם חיים בגיברלטר במשך כל השנה וכשהם עושים זאת הם מתגוררים בעיקר בפרויקטים המיועדים להם בלבד, אבל השפעתם על חיי המקומיים ניכרת.

"הפרויקטים שנבנים לזרים אינם מיועדים למקומיים, אך עליית המחירים מחלחלת גם אליהם ודוחפת רבים מהם לעבור לגור בספרד השכנה", מספר בריאן פרנסיס, מתווך נדל"ן מוביל בגיברלטר. "המקומיים עוברים בעיקר לערים שנמצאות ברדיוס של כעשרה ק"מ מהצוק. חברות בנייה מקומיות בונות פרויקטים גדולים מאוד מעבר לגבול שמיועדים לתושבי גיברלטר, ברמות מחירים שמתאימים לנו יותר. אפשר לגור בסנטה מרגריטה, עשר דקות נסיעה מגיברלטר, לעבוד כאן והילדים יכולים להמשיך ללמוד פה.

"מחירי הדירות למקומיים בגיברלטר נעים כיום סביב 300 אלף ליש"ט (1.8 מיליון שקל), תלוי בגודל ובמיקום. מעבר לגבול המחירים נמוכים ב־20%–30%, וככל שמתרחקים מגיברלטר המחירים נמוכים יותר, כי הביקוש שלנו משפיע על המחירים מעבר לגבול. בעבר היו המחירים הרבה יותר זולים, אך הירידה בשער הליש"ט לעומת היורו, שבו משתמשים בספרד, הפכה את החיים בספרד ליקרים יותר".

מאז 1998 עברו כ־2,000 מאזרחי גיברלטר לספרד השכנה. מאחר שגיברלטר קטנה כל כך, העוזבים הם כ־7% מאוכלוסייתה, תופעה שמדאיגה רבים והניעה את ממשלתה לפעול כדי לבלום אותה - אך בלי לפגוע בנהירת המיליונרים לצוק.

"יש לנו בעיה עם המעבר של גיברלטרים לספרד, ואנחנו צריכים להשתדל להפסיק את זה או לפחות למתן את התופעה", אומר מומי לוי, בעל חברת תיווך בעיר ובעבר הלא רחוק גם ראש העירייה. "אם זה יימשך כך, אם הזרים ימשיכו לבוא והמקומיים יעזבו כדי לגור מעבר לגבול, יש סכנה גדולה שנאבד את המורשת שלנו, שכל כך חשובה ויקרה לכל בני המקום. אין זו רק בעיה תרבותית אלא גם בעיה פוליטית: ספרד ממילא תובעת ריבונות על גיברלטר, ואם מספר גדול של גיברלטרים יגור בה, זה יחזק את הדרישה שלה. אסור לנו להרשות שזה יקרה".

"אנחנו רוצים שלכל תושב תהיה דירה"

המעבר של בני גיברלטר לספרד התמתן לאחרונה בגלל התחזקות היורו לעומת הליש"ט, אך נראה שזה רק עניין של זמן עד ששער החליפין יחזור לרמתו הקודמת ועמו תחזור זליגת התושבים במלוא חומרתה. הממשלה המקומית בגיברלטר מודעת לבעיה, ונוקטת צעדים נגדה. "אנחנו בהחלט מודעים לבעיה של בני גיברלטר שהולכים לגור בספרד כיוון שהמחירים כאן יקרים מדי", אומר שר השיכון של גיברלטר, פביאן וינאט. "המחירים אמנם גבוהים, אבל לא צריך לנפח את הבעיה אלא לטפל בה, וכך אנחנו עושים.

"העלייה במחירים היא אמנם תולדה של Category 2 והצלחת המרכז הפיננסי בגיברלטר, שיצרו ביקוש לדירות יוקרה, אבל חוץ משתי סיבות אלו אסור לשכוח שבעשר השנים האחרונות עלו מחירי הנדל"ן בכל מקום בעולם כמעט. הם עלו מאוד גם באזור קוסטה דל סול השכן, וזה השפיע גם עלינו".

ובכל זאת, התושבים עוזבים.

"זה לא נכון לומר שמחירי הנדל"ן בגיברלטר הם מעבר ליכולתם של המקומיים. המחירים אמנם יקרים, אך בני השגה. מצד שני, נכון גם שבספרד המחירים זולים יותר, ויש לזה כוח משיכה. אנחנו בממשלה עושים מאמץ גדול כדי שלכל תושב מקומי תהיה דירה, ובינתיים אנחנו מצליחים בכך".

השיטה של ממשלת גיברלטר היא ייחודית: שילוב של השכרה ומכירת דיור ממשלתי זול לתושבים. כיום יש בגיברלטר כ־8,600 בתי אב. לממשלת גיברלטר יש כ־5,000 יחידות דיור, שאותן היא משכירה אך ורק לבני המקום בשכירות מסובסדת. כדי לספק את הביקוש, הממשלה בונה כל הזמן יחידות נוספות.

"אנחנו בונים למטרות השכרה, מכירה וגם שילוב בין השניים - שיטה שלמיטב ידיעתי היא ייחודית לנו", אומר וינאט. "אנחנו מוכרים את יחידות הדיור במחירי עלות שמתחילים ב־81 אלף ליש"ט (כ־480 אלף שקל) לדירת שלושה חדרים עד 164 אלף ליש"ט (976 אלף שקל) לבית בן שישה חדרים בשתי קומות. שיטת המכירה היא ייחודית: אנחנו מוכנים למכור חלק מהבית לאלו שאין להם די כסף לקנות את כולו ואינם יכולים לקבל משכנתה. אנחנו מוכרים לתושבים 50% מהבית, והם משלמים שכר דירה רק על האחוזים שלא נרכשו על ידיהם. בדרך זו אנחנו יכולים לספק דירות לכמעט כל האוכלוסייה. הכסף שנכנס לקופה הממשלתית מהאנשים שעוברים לכאן בשל Category 2 מסייע לנו לממן את הבנייה".

לכתבות נוספות במוסף הנדל"ן לחצו כאן