המתחמים החמים: כל שנה שכונה
הקרקעות הולכות ואוזלות, ומרכז הארץ מתכסה בשכונות חדשות. מה עתיד להיות אופי הבנייה ומה יהיו רמות המחיר במתחמי המגורים הבולטים שיקומו בשנים הקרובות בישראל
בשנה הקרובה עתידים לצאת לשיווק פרויקטים רבים למגורים ברחבי הארץ. אלו מרוכזים בכמה מתחמים בולטים, שבכל אחד מהם יוצעו למכירה מאות עד אלפי יחידות דיור. כרגע, כששכונות העתידיות עוד על הנייר, מחירהן של יחידות הדיור שיקומו בהן נמוכים יחסית והן בגדר הזדמנות השקעה של ממש. "כלכליסט" יצא לבדוק עם חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ישראל ושמאית המקרקעין נחמה בוגין מה כולל הצד התכנוני של כל מתחם, כמה יחידות דיור יהיו בו, מי היזמים שיבנו בו דירות, וכמובן - מה תהיה רמת המחירים.
מתחם 1200 - הוד השרון
מה: שטח בן 261 דונם בצפון־מזרח הוד השרון, שעליו ייבנו כ־2,300 יחידות דיור בבנייה רוויה של עד 18 קומות. בצד הבנייה למגורים אמור להיבנות שטח מסחרי של כ־5,500 מ"ר. לדברי ערן לוי, משנה למנכ"ל משותף בחברת אמבסדור ישראל, תוכנן מתחם 1200 כשכונה מודרנית עם דגש על הפיתוח הסביבתי, מתוך מחשבה רבה על יצירת מתחם בעל יתרונות על ההיצע הקיים בשוק.
בונים: שיכון עובדים, בוני התיכון, שרביב, קנדה ישראל, אדירים ואפריקה ישראל. כל החברות מסיימות בימים אלו את עבודות התכנון ומתכוננות לתחילת השיווק, שאמור להתחיל בעוד כארבעה חודשים.
לוי מעריך כי ריכוז חברות נדל"ן מובילות במתחם אחד ייצור תחרות רבה במפרט הטכני המוצע ללקוחות, כך שהתחרות תהיה על אופי הבניין והגימור של הדירות. נוסף על כך, התב"ע מעודדת את היזמים לבנות דירות גדולות, עם מרפסות של כ־20 מ"ר, ולרוב הפרויקטים יהיו גם חניונים תת־קרקעיים.
מחירים: לפי הערכת אמבסדור ובוגין, מחירן של דירות 4 חדרים ששטחן הממוצע 135 מ"ר יתחיל ב־1.6 מיליון שקל. ומחירן של דירות 5 חדרים, ששטחן 150 מ"ר, יתחילו ב־1.78 מיליון שקל. לדברי השמאית נחמה בוגין, "תוכניות רחבות היקף, של מאות יחידות דיור, שתוכננו להיבנות בהוד השרון - כמו "בית הנערה" ו"ציר החינוך" - התעכבו בצנרת התכנונית זמן רב מהצפוי, מה שהחריף את המחסור בדירות חדשות ביישוב והביא לעליית מחירים. הדבר בא לידי ביטוי גם במתחם זה. כבר עכשיו, כשהדירות "על הנייר" ולא יצאו לשיווק, מחירן המשוער עתיד להיות גבוה בכ־5% ממחירי הנדל"ן למגורים בעיר כיום. סביר להניח שאם היו אלטרנטיבות, היו היזמים זהירים יותר ודורשים מחיר השווה פחות או יותר למחירי השוק כיום בהוד השרון".
הוד השרון. דגש על הפיתוח הסביבתי צילום: עמית שעל שכונת ניסן - חדרה
מה: השכונה נבנתה על אדמות פרטיות שהיו בבעלות משפחת הלברשטיין. מדובר בשטח כולל של כ־380 דונם, שעליו נבנו בכמה שלבים 574 צמודי קרקע ו־332 דירות ב־10 בניינים, בני 9 קומות כל אחד. נכון להיום, עתידה השכונה לגדול בעוד 100 צמודי קרקע בחלקה הצפוני, ובכ־220 דירות נוספות. על כניסתה של חדרה למפת הביקושים מעידים עליית המחירים המכובדת בתקופת זמן קצרה, וייזום מיזמי יוקרה המושכים אוכלוסייה בעלת אמצעים לעיר.
לדברי בוגין, בשנים האחרונות, ביוזמת ראש העיר, עוברת חדרה שינוי תדמיתי בולט, ומושכת לעיר אוכלוסייה צעירה ואיכותית ממעמד סוציו־אקונומי בינוני וגבוה.
בונים: את בניית השכונה הובילה בשנתיים האחרונות היזמית זיוה הלברשטיין, בת למשפחת בעלי הקרקע. הלברשטיין הפכה את מאות הדונמים של הפרדסים של משפחתה לשכונה שנחשבת כיום לאחת המבוקשות בחדרה.
המחירים: שכונת ניסן היא השכונה המבוקשת ביותר בחדרה כיום, והמחירים בה נעים בין 950 אלף שקל לדירת 4 חדרים ל־1.1 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. צמודי קרקע נמכרים בכ־1.4 מיליון שקל. נפתלי פלצ'ינסקי, זכיין רשת התיווך אנגלו־סכסון בחדרה, אומר כי בשנתיים האחרונות המחירים ברחבי העיר עלו בשיעורים של 30%–50%. לדבריו, "אפשר היום למצוא בעיר שכונות שמחירי הבתים בהן אינם רחוקים מהמחירים במרכז".
נחלת יהודה - ראשון לציון
מה: בתחילת העשור, לאחר מאבק משפטי ארוך, זכו בעלי משקים במושב נחלת יהודה לזכויות בנייה על קרקעותיהם. על קרקעות המושב, שהפך ב־88' לשכונה בצפון־מזרח ראשון לציון, מתכננים מינהל מקרקעי ישראל ועיריית ראשון לציון לבנות כ־2,000 יחידות דיור ובתים צמודי קרקע. 1,100 דירות שייבנו בבנייה רוויה וחלק גדול מצמודי הקרקע נמצאים בבעלות המינהל, ואלה ייצאו לשיווק במכרז. שאר הקרקעות באזור נמצאות בבעלות פרטית, כאשר בשנה האחרונה מנהלים הבעלים מגעים עם חברות בנייה המבקשות לבנות עליהן, כחלק מהשכונה העתידה לקום במקום. השכונה החדשה תכלול מבני ציבור רבים, ועיריית ראשון לציון כבר הודיעה שהבנייה תיעשה מתוך שמירה על איכות הסביבה.
מאז הקמת השכונות המערביות בראשון לציון לא קמה שכונה בסדר גודל כזה ובהשקעה כזו בעיר. קהל היעד הטבעי של השכונה הוא בעיקר משפרי דיור מראשון לציון, אך צפויה גם הגירה חיובית של משפחות אמידות מגוש דן. לדברי בוגין, "האזור נחשב בעבר לפחות מוצלח, אך בשנתיים האחרונות הוא הולך וממתג את עצמו כיוקרתי ומבוקש. בתחילה נרשמה בו התעניינות ערה בעיקר בדירות 4–4.5 חדרים סטנדרטיות, אך כיום עולה בו הדרישה לדירות מיוחדות, כגון דירות גן ופנטהאוזים".
בונים: קבוצת גינדי, פרשקובסקי, ראובן סרוגו.
מחירים: חברת ראובן סרוגו, הבונה בשכונה את פרויקט בראשית, מסרה כי דירות 4 חדרים נמכרות בכ־1.4 מיליון שקל, דירות 5 חדרים מוצעות בכ־1.75 מיליון שקל, ואילו מחירן של דירות הגן מתחיל ב־2.3 מיליון שקל. מחירי הפנטהאוזים באזור נעים סביב 3 מיליון שקל. בוגין אומרת כי מחירי הדירות בנחלת יהודה עלו מאוד בשנה האחרונה, אך עם זאת הם עדיין נמוכים ב־7%–10% ממחירי השכונות הטובות יותר במערב העיר.
נחלת יהודה. שכונה בסדר גודל של מערב ראשון לציון צילום: עמית שעל
שכונת ארגמן (נס. 121) - נס ציונה
מה: בשנה האחרונה מוקמת שכונת ארגמן (הידועה גם כנס. 121) במערב נס ציונה. השכונה גובלת בגן לאומי, המפורסם בעיקר בפריחת אירוס הארגמן - שנתן לה את שמה. שכונת ארגמן עתידה לכלול 1,080 יחידות דיור, ומתאפיינת בפרויקטים בבנייה רוויה נמוכה יחסית (5–9 קומות) ובבנייה מדורגת.
שכונת ארגמן אמורה לשמש אלטרנטיבה יוקרתית לשכונת מאליבו בעיר, שמשכה אליה בשנים האחרונות משפרי דיור ומשפחות מחתך סוציו־אקונומי גבוה יחסית. בשכונה יוקם מרכז מסחרי, מרכז קהילתי ומוסדות חינוך. לדברי בוגין, בעשור האחרון נס ציונה נמצאת במגמת עלייה בביקושים, ובהתאם לכך גם במחירים. להערכתה, ימשיך שוק הנדל"ן בעיר להתחזק והמחירים בו עתידים לעלות ב־5%–7%.
בונים: צבי צרפתי ובניו, חנן מור, מזרחי ודורון לוי. אכלוסים ראשונים בשכונה צפויים באביב 2011. קבוצת חנן מור בונה במתחם פרויקט של 5 בניינים בני 8 קומות שיכללו 132 יחידות דיור. בפרויקט מוצעות למכירה דירות 4 ו־5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.
מחירים: בפרויקט של חנן מור תעלה דירת 4 חדרים 1.56 מיליון שקל, ומחיר דירת 5 חדרים יתחיל ב־1.77 מיליון שקל. בפרויקט של צרפתי תעלה דירת 4 חדרים 1.55 מיליון שקל, דירת 5 חדרים תעלה 1.73 מיליון שקל, ומחירי דירות הגן יתחילו ב־2.2 מיליון שקל.
שכונת רחובות המדע - צפון רחובות
מה: שכונת הדגל החדשה של עיריית רחובות ממוקמת בצפון־מזרח העיר, בסמוך למכון ויצמן למדע. שכונת רחובות המדע עתידה להכיל כ־2,500 יחידות דיור שיוקמו בבניינים בני 8–17 קומות, ועוד כ־100 קוטג'ים. בשכונה מתוכננים שירותים קהילתיים נרחבים, פארקים ומבני ציבור. קהל היעד של השכונה הוא זוגות צעירים ואקדמאים. לשכונה גישה פשוטה, קלה ומהירה לתל אביב, לירושלים ולדרום, ותחנת רכבת קרובה. לדברי בוגין, "צפון רחובות הוא אזור מבוקש בעיקר על ידי אנשי אקדמיה ומחקר, העובדים במכון ויצמן".
בונים: קרן פייר, אחים דוניץ, שיכון ובינוי, פרשקובסקי ושיכון עובדים. פרשקובסקי ושיכון ובינוי כבר החלו בשיווק ובבנייה בשטח. דוניץ תבנה בשכונה שבעה בניינים בני 9 קומות עם דירות של 4 ו־5 חדרים, מיני פנטהאוזים, פנטהאוזים ודירות גן.
מחירים: מחירי הדירות של דוניץ יעמדו על 1.49 מיליון שקל לדירת 5 חדרים עם מחסן ומרפסת, ו־2.1 מיליון שקל לדירת גן עם גינה ששטחה 185 מ"ר. בשכונה יוצעו למכירה גם דירות 4 חדרים, שמחיריהן יתחילו בכ־1.25 מיליון שקל.
מכון ויצמן ברחובות. אזור מבוקש על ידי אקדמאים צילום: יריב כץ
כפר גבירול - מערב רחובות
מה: מתחם הממוקם בחלקה המערבי הוותיק של רחובות, אשר בצמוד אליו נבנתה לפני כחמש שנים שכונת רחובות ההולנדית. במתחם יוקמו כ־700 יחידות דיור ופארק בשטח של כ־12 דונם, כשחלק מהפרויקט יבוצע בשיטת פינוי־בינוי. התשתית החינוכית כבר קיימת באזור וכוללת בתי ספר וגנים וכן מרכז קהילתי.
בונים: חברת אביסרור משה ובניו היא היזם היחיד שיבנה במתחם. על שטח של כ־200 דונם ייבנו 10 מגדלים בני 17–21 קומות, ועוד 8 בניינים מדורגים בני 4–5 קומות. תחילת השיווק צפויה בעוד כחודש.
מחירים: מחיריהן של דירות 4 חדרים יתחילו ב־1.05 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים יתחילו ב־1.35 מיליון שקל. לדברי בוגין, "הרבה מאוד שנים לא היה כמעט פיתוח ברחובות, ואחר כך החל פיתוח נרחב בחלקים הדרומיים ובחלק הצפון־מזרחי של העיר. דווקא חלקה המערבי של רחובות לא טופל ולא טופח, למעט הקמתה של שכונת רחובות ההולנדית, שסללה את הדרך למתחם החדש שיקום כעת.
"אם לשכונת רחובות ההולנדית נדרשו כמעט שנתיים כדי להתחיל ולטפס ברמות המחיר", אומרת בוגין, "במתחם החדש נראה בתוך חודשים ספורים עליות מחירים. גם אם כרגע המחירים במערב רחובות מעט נמוכים יותר, השכונה תהיה אלטרנטיבה ראויה לצפון העיר. לכך יתרום גם כביש הגישה החדש, 411, המקשר בין יבנה לתל אביב, והעובדה כי המתחם צופה לים".
מנחם וייס, מנכ"ל משותף באמבסדור ישראל, מסביר כי באופן מסורתי מערב העיר הוא תמיד אזור פופולרי ומבוקש, אך ברחובות כמעט לא היה היצע בחלק זה. "המתחם החדש יקרוץ מאוד לצעירים המחפשים דירה ברחובות במחיר הגבוה רק במעט ממיליון שקל", אומר וייס. "המיקום, הנגישות למרכז, והנוף הפנורמי מבטיחים רמות מחירים שילכו ויעלו. המחיר הצפוי עם תחילת השיווק כמעט שווה למחירי הפרויקטים במזרח רחובות, אך תוך זמן קצר יהיה המערב יקר יותר".
כפר גבירול. צפויה עלייה במחירים צילום: עמית שעל
נווה גן - פתח תקווה
מה: שכונת נווה גן נמצאת מדרום לשכונת אם המושבות, והשתיים יחדיו מהוות את חלקו הצפוני של מתחם המגורים ששינה את פני העיר בעשור האחרון. השכונה הולכת ומתפתחת בין שני צירי תנועה מרכזיים - רחוב גיסין מצפון, המפריד בינה לבין שכונת הדר המושבות הוותיקה, ורחוב ז'בוטינסקי, אחד מצירי הכניסה והיציאה החשובים של העיר.
השכונה כוללת כמה מתקנים ציבוריים, בהם בית ספר יסודי על אזורי בשם למרחב וקונסרבטוריון עירוני, וגובלת ממערב בפארק העירוני החדש, בקניון אבנת ובקמפוסים של המרכז הרפואי רבין. השכונה החלה להיבנות במהלך שנות התשעים וכיום מתגוררים בה כ־2,600 תושבים בחתך גילים צעיר יחסית. בסופו של דבר מתוכננת השכונה להכיל כ־3,500 יחידות דיור וכ־11,200 נפשות.
בונים: קרסו נדל"ן, אשדר, אולימפיה, א.דורי, בוני התיכון, גינדי־זיתוני, קרן פייר, פנורמה צפון ואמד, חברת הנכסים של חברת דן, הבונה בשטח מוסך האוטובוסים שלה לשעבר.
מחירים: בפרויקט גן המושבות של קרסו נדל"ן נמכרות דירות 4 חדרים בכ־1.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב־1.45 מיליון שקל. מחירי דירות הגן מתחילים ב־2 מיליון שקל, ופנטהאוזים נמכרים בכ־3 מיליון שקל. לדברי בוגין, לאחר זינוק של כ־60% במחירים בעשור האחרון, בשנים הקרובות הם יישארו יציבים.
מתחם אגמים - נתניה
מה: מתחם אגמים נמצא במערב העיר נתניה, בסמוך לפארק השלולית, שמורת האירוסים והים. מדובר במתחם נגיש מאוד לכביש החוף, מה שעתיד להשפיע על רמות המחירים. נכון להיום, שיווק מינהל מקרקעי ישראל 10 מגרשים באזור, שבהם 821 יחידות דיור. 116 יחידות דיור נוספות שווקו ישירות על ידי העירייה. בסופו של דבר עתיד המתחם לכלול כ־2,500 יחידות דיור, במבנים שגובהם 4–20 קומות. שטח הדירות במתחם עתיד להיות גדול בכ־20% מגודלה הממוצע של דירה זהה באזור.
עבודות הפיתוח כבר יצאו לדרך לפני כחצי שנה והן נעשות בשיתוף פעולה צמוד עם נציגי רשות הטבע והגנים וארגוני הירוקים, כדי לא לחבל בחי ובצומח באזור.
בונים: שפיר הנדסה בונה 149 יחידות דיור, בעיקר דירות 4 ו־4.5 חדרים בבניינים של 5–10 קומות; בוני התיכון תקים 99 יחידות דיור בשני מתחמים; רמי שבירו יקים 281 יחידות דיור בבניינים של 7 ו־8 קומות (ייבנו בעיקר דירות 5 חדרים); האחים שרבט יבנו 228 יחידות דיור במגדלים של 16–17 קומות; ופרץ בוני הנגב יבנו 60 יחידות דיור ב־2 בניינים, שיכללו בעיקר דירות 5 חדרים. השיווק אמור להתחיל בחצי השנה הקרובה; בימים אלה החלה חברת אשדר בשיווק הפרויקט הראשון במתחם שיכלול כ־500 דירות בנות 5–6 חדרים; החברות י.ח. דמרי ובוני התיכון מתכננות להתחיל לשווק את הפרויקטים שלהן במתחם בחודשים הקרובים.
מתחם אגמים בנתניה. "הקרבה לים מעלה מחירים"
מחירים: מחיריהן של דירות 4 חדרים יתחילו במיליון עד 1.3 מיליון שקל, דירת 5 חדרים יתחילו ב־1.5 מיליון שקל. לוי אומר כי מחירים אלו משקפים בעיקר את המיקום המוצלח של השכונה, בסמוך לחוף הים של נתניה ומתחמים ירוקים. לדברי בוגין, "הקרבה לים מבדלת ומעלה מחירים. מדובר בנתון המשביח את הנכס ומעלה את מחירי המכירה בעשרות אחוזים".
שכונת שחמון - אילת
מה: שכונת שחמון משתרעת על 3,115 דונם בדרום־מערב אילת, מעל בסיס חיל הים. השכונה חדשה יחסית, והבנייה בה החלה לפני כ־13 שנה. עד כה אוכלסו בשחמון כ־4,300 יחידות דיור, כ־1,730 יחידות דיור נוספות נמצאת בתהליכי בנייה ושיווק, וכ־1,182 יחידות דיור נמצאות בשלבי טרום שיווק. בסופו של דבר תכלול השכונה 7,203 יחידות דיור.
שכונת שחמון מתאפיינת בבתים בבנייה רוויה, בצד בתים צמודי קרקע שנבנו בפרויקטים מסוג "בנה ביתך", שהם כ־15% מהשכונה. שחמון מחולקת ל־11 רבעים, אשר לכל אחד מהם הנחיות בנייה שונות. למשל ברובע 7 התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת את הבנייה הגבוהה ביותר, עד 18 קומות, ואילו רובע 6 המתוכנן יתאפיין בעיקר בבתים צמודי קרקע בבנייה עצמית. רובע דרומי זה אמור להיות היוקרתי ביותר בשכונה.
בשחמון שני בתי ספר לחטיבה רגילה ובית ספר לחטיבה העליונה, ובכל רובע בשכונה יש לפחות גן ילדים אחד. בתשעה רבעים בשכונה הוקמו מרכזים מסחריים בהיקף כולל של 13,506 מ"ר. המרכזים הגדולים ביותר ממוקמים ברובעים 8 ו־2, ומשתרעים על שטחים של 2,450 ו־2,925 מ"ר, בהתאמה.
רפי חביב מסוכנות התיווך הום לידר באילת אומר כי השכונה מאוכלסת במשפרי דיור מאילת ובתושבי חוץ. "בגלל מחירי הדירות הגבוהים יחסית לשכונות אחרות בעיר, מעטים מרוכשי הדירות בה קונים אותן למטרות השקעה", אומר חביב.
בונים: בשכונה פועלים יזמים רבים, בהם יוסי אברהמי, ב.יאיר, אאורה, א.לוי, נמדר, פרץ לוזון ואפגד. לאחרונה הגיעה השכונה לכותרות לאחר שבעלה לשעבר של שרי אריסון, עופר גלזר, התחיל לפעול בשכונה כיזם.
המחירים: דירות 4 חדרים נמכרות ב־1–0.85 מיליון שקל, דירות 5 חדרים עולות 1.15–0.95 מיליון שקל. בשחמון נבנו גם כמה פרויקטים יוקרתיים שבהם נמכרות דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של 1.2-1.מיליון שקל. חביב מדווח כי דירת פנטהאוז המשקיפה לים בבניין עם בריכת שחייה מוצעת בימים אלה בשכונה תמורת מיליון דולר.
לכתבות נוספות במוסף הנדל"ן לחצו כאן
