נורת האזהרה של האיטי: הישראלים חלשים בחיזוק
חמש שנים אחרי שהושקה התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אישרה עיריית תל אביב רק חמש בקשות לחיזוק מתוך 46 שהוגשו. הסיבה: ביורוקרטיה ותמריץ כלכלי בעייתי
רעידת האדמה שקטלה את חייהם של אלפים בהאיטי בשבוע שעבר, המצטרפת לאסונות טבע בסדר גודל דומה שהתרחשו ברחבי העולם בשנים האחרונות, צריכה להדליק נורת אזהרה בקרב מקבלי ההחלטות בתחום תכנון הבנייה בישראל. מנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה תמונה עגומה שלפיה התוכנית המקומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אינה מצליחה למלא את ייעודה. לפי הנתונים, רוב התוכניות שמגישים יזמים במסגרת חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה נדחות על ידי גורמים הנדסיים מקצועיים אשר נשכרו על ידי העיריות. רוב התוכניות נבלמות כבר בשלב שצריך לאשר את הקונסטרוקציה (המבנה ההנדסי שמחזק את הבניין), בגלל רמה הנדסית נמוכה והיעדר ניסיון בחיזוק מבנים.
מבנים הרוסים בהאיטי. נורת אזהרה צילום: אי פי איי
על הנייר, בישראל יש כבר יותר מחמש שנים תוכנית מתאר ארצית הידועה בשם תמ"א 38. תוכנית זו נועדה לשפר את עמידותם של רוב הבניינים בישראל בפני רעידות אדמה, אלו שבנייתם הותרה לפני ינואר 1980. התוכנית כוללת גם מבנים שאינם בנויים לפי תקן 413, תקן למבנים המיועדים לעמוד ברעידת אדמה, שאושר לראשונה בשנת 1975.
במסגרת תמ"א 38 החליטה בעצם המדינה שלא להכניס את היד לכיס ולהוציא תקציבים לצורך השיפוץ, אלא לממן את חיזוק המבנים באמצעות הענקת זכויות בנייה. התפיסה העומדת בבסיס התוכנית היא שהמניע להצלת חיים צריך להיות כלכלי. היא פונה ליזמים פרטיים, שאמורים לחזק מבנים מפני רעידות אדמה בצד הרחבתם והוספת יחידות דיור שאותן ימכרו.
"אלה שצריכים לדאוג הם דיירי כל אותם עשרות אלפי מבנים ישנים על קומות, שכל מה שמחזק אותם הם ארבעה עמודי בטון ישנים", מסבירה המהנדסת הדס וסרמן מיצרנית לוחות הגבס אורבונד. לדבריה, החשש הוא כי ברעידת אדמה בעקבות נדנוד המבנים יקרסו העמודים. "רעידת אדמה בישראל עלולה לגרום לנזקים דומים לאלה שראינו בטורקיה בשנת 1999", אומרת וסרמן. היא מסבירה שבמקרה של רעידת אדמה מופעלים על המבנה כוחות אופקיים. כוחות אלה יהיו חזקים יותר ככל שהעומס האנכי - כלומר משקל הבניין - כבד יותר. לכן היא אומרת שהמגמה כיום בעולם היא להפחית את משקל המבנים. הדבר נעשה על ידי פתרונות שונים, החל בקונסטרוקציות פלדה גמישות וקלות, עבור בבלוקים קלים יותר וכלה במחיצות גבס הקלות פי שלושה מבלוקים. בישראל המגמה נמצאת בחיתוליה ובאה לידי ביטוי בעיקר בבנייני משרדים ובמגדלי היוקרה.
אם בתל אביב נפלה שלהבת
המנגנון שעליו מבוססת תמ"א 38 ורמת הביקושים הגבוהה לדירות הופכים את תל אביב לעיר בעלת ההיתכנות הכלכלית הגבוהה בארץ לביצוע פרויקטים של חיזוק מבנים למטרות הרחבה. בדיקה עם העירייה מעלה כי מאז שיצאה התוכנית לדרך, ניתנו היתרים לחמש תוכניות בלבד, שתיים מהן באותו בניין, מתוך 46 תוכניות שהוגשו לה. בעירייה מסבירים כי חלק הארי מהתוכניות נדחה, כיוון שאינו עונה על הדרישות המקדימות להגשת בקשה.
אחד העם 15. הפרויקט אושר לחיזוק צילום: עמית שעל
"הדבר האחרון שהיזמים מדברים עליו בפרויקטים של תמ"א 38 הוא המהות - חיזוק המבנים. הם מדברים על כסף, על התוספות לבניין, על החזות - והרבה פחות על הבסיס", מסביר המהנדס ישראל דוד, אשר נשכר על ידי עיריית תל אביב כדי לבדוק את ההיתכנות ההנדסית לביצוע התמ"א. דוד טוען כי הבעיה העיקרית שעולה מהתוכניות המוגשות היא רמה הנדסית נמוכה. בעקבות זאת, הוא מסביר, כמעט אין תוכניות שמאושרות בפעם הראשונה וללא הערות מהותיות. כך קורה שהיזמים נאלצים להגיש את התוכנית ארבע עד חמש פעמים עד שמגיעים למצב שאפשר לאשרן. במקביל, עובד דוד עם רשויות נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, אשדוד ונס ציונה, ולדבריו גם בערים אלה התוכניות
פרויקט נוסף שאושר: רחוב ארלוזורוב בת"א צילום: עמית שעל ההנדסיות מתאפיינות ברמה לא מספקת.
"היזמים מקצים תקציבים נמוכים מאוד לנושא הקונסטרוקציה, הם שוכרים מהנדסים שבדרך כלל אין להם היכולת והידע לבחון באופן מעמיק את הנתונים ולתכנן באופן קפדני", מספר דוד, "היזמים מבינים זאת, ורק מעטים מקצים לכך את המשאבים המתאימים. הרוב מעדיפים לחסוך בעלויות. המטרה העיקרית של היזם היא לעשות כסף, אבל המהות חייבת להישמר והכסף צריך להיות גורם שני בחשיבותו". הוא אף מצביע על כך שבערים מסוימות בארץ העיריות מאשרות את התוכניות באופן שטחי בלי שייכנסו בעובי הקורה. "לרוב זה מגיע מחוסר ידע ומרצון להראות כי בעיר שלהם יישמו תוכנית לחיזוק מבנים. במקרים האלה מחלקת מהנדס העיר מאשרת את התוכנית רק כדי לסמן וי", אומר דוד.
סוחרים בחוזים
לנוכח הפעילות הדלילה בתחום תמ"א 38 בלטו בשנה האחרונה שתי עסקאות שבהן מעורבות חברות מובילות בשוק הנדל"ן אשר מכרו את פעילותן בו. הראשונה היתה חברת א.דורי שמכרה את הפעילות ליעקב אנגל, והשנייה היתה גמול השקעות שפעילותה בתחום נמכרה לחברת קרסו נדל"ן. אבל מה הם מכרו בדיוק? הרי כמעט אין פרויקטים בבנייה, וחלק מהחוזים שנמכרו נתונים עדיין בשלבי אישור.
מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בעסקה של א.דורי נמכרו כ־60 חוזים לביצוע פרויקטים במבנים במרכז הארץ, אך באף אחד מהמקרים לא החלו עבודות הבנייה בפועל והחברה אינה מוכנה לדווח על מספר הפרויקטים שאושרו בכלל. גם בעסקה שבה מכרה גמול השקעות את פעילותה התברר כי החברה החזיקה בבניין אחד בלבד שבו הושלם ביצוע התמ"א, אך הוא אינו נכלל בעסקה ובאמתחתה היו בעת חתימת החוזה עוד שמונה מבנים בשלבים שונים של קבלת אישורים. ארז בנדל, מנכ"ל גמול השקעות, אומר כי הסיבה למכירת הפעילות נבעה מחוסר היכולת לממן את הפרויקטים. בנדל העריך כי בעתיד לא תהיה ברירה אלא לפשט את הביורוקרטיה הכרוכה בביצוע התמ"א, ולכן חברות שיישארו בתחום ייהנו מיתרון ממשי.
קהילת ז'יטומיר בת"א. הפרויקטים בבניין הושלמו, מחכים כעת לאישור אכלוס צילום: אוראל כהן
הפתרון של הרשויות: חוברות הדרכה
ברשויות הפתרון של פישוט הביורוקרטיה לא חלחל, ומעדיפים להתמקד בבעיית חוסר ההדרכה של המהנדסים המגישים תוכניות שאינן תואמות את הסטנדרטים. לאחרונה החלו הרשויות לנסות לפעול כדי לתקן את העיוות. בעיריית תל אביב כבר הכינו תוכנית עבודה, שאומצה גם על ידי משרד הפנים, וציידו את היזמים בתפריט המסביר כיצד לבצע את התוכנית על פי התקנים הנדרשים. בעקבות התפריט, אומר המהנדס ישראל דוד, "יש עלייה ברמה של התוכניות, אבל זו עדיין עלייה מזערית של 10%". במקביל יזמו כמה גופים תוכניות נוספות שנועדו לסייע ליזמים להשביח את הידע ההנדסי ולהעלות את הרמה של התוכניות: ארגון הקבלנים והבונים של תל אביב־יפו ובת ים פרסם אשתקד מדריך על תמ"א 38, ואיגוד המהנדסים יפתח בקרוב סדרה של השתלמויות וקורסים למהנדסים. נוסף על כך, פרסם לאחרונה המשרד לתשתיות לאומיות מכרז לכתיבת מדריך ארצי בתחום חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה ובמשרד הפנים מסרו כי את הסמכויות והתשובות בתחום יש לקבל מהרשויות המקומיות.
בזמן שבתל אביב וברשויות מתמקדים ב"איך", בערים אחרות, בעיקר בפריפריה, הבעיה העיקרית שהיתה ונותרת היא ה"אין". שם נאבקים בשאלה כיצד להפוך את התוכנית לאטרקטיבית מבחינת היזמים. בראשון לציון הוגשו עד כה עשר תוכניות, ומתוכן אושרו רק שתיים. בגבעתיים הוגשו עד כה שלוש תוכניות, ומתוכן אושרה אחת. בערים אשדוד, בת ים וחולון הוגשו שתי תוכניות ובנס ציונה הוגשה תוכנית אחת. גם בנתניה הוגשה תוכנית אחת בלבד, אך היא לא אושרה. בעיר מסבירים כי מבדיקות שבוצעו ברוב שכונותיה נמצא כי במתכונת הקיימת של התוכנית אין כדאיות כלכלית ליזמים. ברמת גן הסתיים עד כה שיפוץ בניין אחד על פי התוכנית, ארבעה בניינים נמצאים בשלבים שונים של ביצוע, ועוד בקשות להיתר בנייה לפי התמ"א נמצאות בטיפול המחלקה לרישוי ובנייה.
