בדיקת "כלכליסט": מכרה הזהב בשוק הסיטונאי - 21 מיליון שקל לכל ירקן

סיפורו של הליך מכירת הקרקע במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב איננו סיפור נדל"ן שגרתי. הניסיון למכור את המתחם החל כבר לפני 11 שנה. עתה, לאחר שהוגשו בשבוע שעבר ההצעות במכרז על החלק הראשון של המתחם (מתוך שניים), ניתן לחשוף כי אף שאת פרויקט המכירה מובילה חברת תנובה, הרי שיש לה כמה שותפים שקטים ומוכרים פחות.

המרוויח הגדול בירן עשוי לקבל יותר מ-200 מיליון שקל נוסף על 6% שבירן מחזיק במתחם השוק הסיטונאי, יסדיר משרדו גם את ההסכמים עם רוכשי 1,800 הדירות דותן לוי, 3 תגובות לכתבה המלאה 

הבסטיונרים הראשונים

מעטים האנשים בישראל שהצליחו להתעשר ממכירת ירקות ופירות. למרות הדימוי של הבסטיונרים כאנשים שמרוויחים כסף רב (הסברה אומרת שבעיקר על ידי העלמות מס), נוהגים במכוניות יוקרה ומחזיקים בכיסיהם חבילות של כסף מזומן, מרבית הסוחרים בשוק אינם מיליונרים. אולם, בחודשים הקרובים עומד להיכתב בהיסטוריה של תחום קמעונאות הפירות והירקות סיפור שונה.

מכרז הנדל"ן הענקי נסגר משה ויגאל גינדי יתמודדו במכרז השוק הסיטונאי נכסים ובנין של נוחי דנקנר הודיעה על פרישתה מהמכרז. גם קבוצת העיר החדשה פרשה מהפרויקט, שיאכלס 6,000 תושבים שי פאוזנר ואורי חודי, 7 תגובות לכתבה המלאה 

הסיפור מתחיל ב־1952 כאשר קבוצה של כ־40 סוחרים רכשה חנויות במתחם השוק הסיטונאי הישן בתל אביב. 57 שנה לאחר מכן, הסוחרים או יורשיהם עומדים לקצור את הפירות. הפעם אלה אינם הפירות שמהם התפרנסו במשך מרבית חייהם הבוגרים, וגם לא כמה מאות או אלפי שקלים בכיס האחורי. הפעם מדובר במיליונים, שיגיעו כתוצאה של עסקת המכירה של הקרקע במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב.

הסיפור של אותם סוחרים כולל בתוכו התנהלות עסקית נכונה שנמשכה שנים על גבי שנים, אך גם קורטוב לא מועט של מזל. זאת, שכן תחילת פעילותו של השוק הסיטונאי היתה ברחובות העליה, וולפסון וצ'לנוב בדרום העיר, אלא שבשל הצורך במתחם גדול יותר, לאחר כמה שנים חכרה חברת השוק מעיריית תל אביב שטח בגודל 55 דונם שממוקמים בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך מנחם בגין.

עסקת חייהם

באותם ימים השוק היה מרוחק מהאזורים המאוכלסים של תל אביב. אבל בשל הגידול המהיר של העיר, מצאו עצמם הסוחרים עד מהרה ממוקמים בלב העיר מוקפים בשכונות מגורים ובבתי עסק אחרים. הצעה לפנות את המתחם עלתה כבר ב־1965, אלא שזו נדחתה עד ל־2002, עת נחתם ההסכם לפינוי המתחם עם העירייה.

השוק הסיטונאי בת"א לפני הריסתו צילום: שאול גולן

אותו מעבר היסטורי למרכז העיר צפוי לייצר עבור הסוחרים את עסקת חייהם. מתחם השוק הסיטונאי מורכב מהחזקות של כמה שותפים עיקריים: עיריית תל אביב מחזיקה ב־25% מהמתחם והנתח העיקרי של 75% נמצא בידי חברת השוק הסיטונאי המורכבת מבעלי מניות, המחזיקים בסך הכל 140.5 מניות ביניהם. העיקרית שבהם היא חברת תנובה, שמחזיקה ב־80 מניות.

החלק השני בגודלו מוחזק על ידי מקבץ של סוחרים, המונה 31 בעלי מניות, עו"ד שרגא בירן 8.5 מניות, רבוע כחול חמש מניות, שופרסל שתי מניות והיתרה חברות קטנות שמחזיקות יחד 14 מניות.

מה דעתך על מניית שופרסל:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

לפני כשלוש־ארבע שנים הוערך שוויו של המתחם ב-2-1 מיליארד שקל, אך כיום ההערכות הן שהשווי עומד על 4-3 מיליארד שקל. כך שבהנחה ששווי המתחם עומד על 3 מיליארד שקל, העסקה תכניס לקופת המזומנים של עיריית תל אביב 875 מיליון שקל ואילו חלקה של חברת שוק הסיטונאי יעמוד על 2.63 מיליארד שקל. על פי חישוב זה, שווייה של כל אחת ממניות השוק הסיטונאי נאמד ב־21 מיליון שקל.

לפי המכרז, בפרויקט ייבנו ארבעה מגדלים בני 40 קומות שיכללו 1,300 דירות, וחמישה בניינים בני 12 קומות שיכללו 500 דירות (סך הכל 1,800 יחידות דיור). כמו כן יוקמו במתחם פארק, קניון, מתקני נופש ופנאי ומבני ציבור. עם השלמתו צפוי הפרויקט לאכלס יותר מ־6,000 תושבים ומבני ציבור רבים שיהפכו אותו לשכונה הגדולה האחרונה הצפויה להיבנות בשנים הקרובות בתל אביב.

חנות תמורת מניה

בתוך כך, הסוחרים נוקטים בינתיים משנה זהירות, ככל הנראה בעצת עורך דינם אודי ברזילי שנשכר כדי לייעץ להם בענייני מיסוי. שאול שבע, דירקטור בחברת השוק הסיטונאי ובעל מניה במתחם, מספר כי בין הסוחרים אין כלל שיחות חולין על היום שאחרי, וכי השאלה מה יעשו עם הכסף אינה מעסיקה אותם. מדבריו עולה, כי מרבית הסוחרים נתונים בציפייה דרוכה. לדבריו, לרובם אין פנסיה מסודרת וזה הסכום שאמור לאפשר להם לפרוש בכבוד.

השוק הסיטונאי בתל אביב בימיו הראשונים

אחד הנעלמים הגדולים בשאלת "היום שאחרי" הוא היקף המס שישלמו הסוחרים לרשויות. "תכנון לא נכון עלול לעלות לסוחרים ביוקר והם עלולים לשלם מס מקסימלי", אומר גורם המתמחה במיסוי.

אולי בשל כך מחירה של חנות דאז נותר בסימן שאלה, שכן ככל שהמחיר בספרים יוצג כגבוה יותר, כך עלויות המס שישלמו הסוחרים על העסקה יירדו.

בשיחות עם סוחרים ניסינו לדלות כמה עלתה החנות בשנות החמישים, אך בעוד גורם המקורב לעסקה סיפר כי הסוחרים רכשו אז את החנויות במחירים אפסיים, העדיף שבע לומר כי "השוק הסיטונאי נחשב מאז ומעולם לפירמה יוקרתית שרבים רצו לרכוש בה חנות, ולכן מחיר החנויות במתחם נותר גבוה לאורך השנים".

בעיות בחלוקה

כבכל עסקה שמעורבים בה סכומי כסף נכבדים, גם חלוקת המניות במתחם עוררה מחלוקות בין חלק מהסוחרים. החלוקה כשלעצמה בוצעה בפשטות, חברת השוק הסיטונאי קיבלה החלטה לפיה המפתח לחלוקת המניות ייקבע על פי מספר החנויות שבהם החזיקו הסוחרים. סוחר עם חנות אחת קיבל מניה אחת, סוחר עם שתי חנויות קיבל שתי מניות וכך הלאה.

בתוך כך, זוג הסוחרים כרמלה ומשה לוי, סוחרי ביצים בעברם, טוענים כי החלוקה אינה הגיונית וצריכה להתבצע בהתאם לחלק היחסי שהחזיק כל סוחר במתחם.

בתביעה שהגישו השניים נגד חברת השוק הסיטונאי טענו באמצעות עורכי דינם, יהודה גור סביר וכפיר ידגר ממשרד גורניצקי ושות', כי בעוד שטח החנות של יתר הסוחרים נע סביב 120 מ"ר, הם החזיקו מבנה בשטח של 225 מ"ר ולכן צריכים לקבל שתי מניות. המשמעות הכלכלית היא הזרמה של מיליונים נוספים לכיסם.