היה זה יום סגריר, והקבוצה הפסידה: על הבעיות של קבוצות הרכישה

קבוצות הרכישה מתאימות במדויק לישראלים. אנחנו הרי תמיד יודעים לעשות הכל הכי טוב ולמומחיות שלנו אין גבולות: למה לקנות דירה מקבלן כשאנחנו יכולים לרכוש את הקרקע לבד, לבחור בעצמנו את הקבלן, להשיג מחירים נמוכים ולקבל מוצר סופי בהנחה משמעותית.

הלוגיקה הישראלית הזו משמשת קרקע פורייה למארגני קבוצות הרכישה, שיודעים טוב מאוד איך לפרוט על מיתרי הביטחון העצמי של הישראלים מצד אחד ועל הארנק שלהם מצד שני. בשנה האחרונה גברו הקולות המהללים את קבוצת הרכישה על אלה שתוקפים אותה — המצדדים טוענים שרוכש הדירה הישראלי לא טיפש, ויודע להבחין בין עסקה טובה ומשתלמת לבין תרמית של אנשי מכירות משופשפים.

כראיה לכך ש"הכל טוב", אומרים תומכי השיטה, "צריך רק להביט החוצה ולראות שאין אף קבוצה שנתקעה, אין ויכוחים בין החברים ולא תמצאו אנשים ממורמרים ששילמו הון תועפות על דירה שאינה קיימת". הם גם אוהבים במיוחד להזכיר את חברת חפציבה בהקשר הזה, כדי להראות שרכישת דירה מקבלן לא תמיד בטוחה יותר.

איור: יונתן וקסמן

האמת קצת פחות ורודה. כיום כבר סימנים ראשונים לקבוצות רכישה שמסתבכות, לאי־הסכמות בין חברי הקבוצה. בשטח כבר החלו לצוץ תביעות משפטיות ומתרבים הסיפורים על אנשים שממתינים שנים ארוכות לדירה המיוחלת, לאחר שכבר שילמו הרבה יותר כסף ממה שהיו אמורים לשלם.

לא כולם מוכנים להודות בכישלון. הרבה אנשים שנמצאים בתוך התהליך ושילמו כסף רב מעבר למה שהבטיחו להם מארגני קבוצת הרכישה מוכנים להמשיך לשלם ולשתוק — כל עוד יקבלו בסופו של תהליך את הדירה המובטחת. גם החברים בקבוצות שהסתבכו עוד לפני העלייה לקרקע אינם מוכנים להודות שבחרו במארגן לא מקצועי. גם מארגני הקבוצות וגם המשתתפים בהן מעדיפים לעשות הכל כדי שאף אחד לא יידע מה נעשה בתוך הקבוצה.

הסיבות הללו מקשות מאוד על איתור אנשים שיספרו מה באמת קורה בתוך הקבוצות. כשכבר מוצאים מי שידבר (כמובן, בצורה אנונימית לחלוטין) עולים בשיחות הללו סיפורים מדאיגים על מארגנים לא מנוסים, שמבטיחים הבטחות בלי כיסוי, על אומדנים כספיים לא מדויקים ועל חוסר השליטה של חברי הקבוצה על הפרויקט. נכון, לא כל קבוצות הרכישה סובלות מבעיות, ולא כל המארגנים לא מנוסים. אבל עם העלייה במספר הקבוצות עולה גם רמת הסיכון ליפול על אחת שכזו.

1. המחיר? להשאיר קצת בצד

הנושא הראשון שעולה בשיחות עם נפגעי הקבוצות הוא האומדן הכספי שמארגני הקבוצה מציגים לפני החתימה, עם שורה תחתונה מודגשת שמצביעה על חיסכון של כ־25% בממוצע במחיר הדירה מול מחירי דירות דומות באזור. רבים מחברי קבוצות הרכישה מודים שאם היו בודקים בפועל את העלויות, היו מבינים עוד לפני החתימה שמדובר בסכומים מטעים. מעבר לכך, גם אם האומדנים נכונים להיום, עד שיגיע הפרויקט לשלב ביצוע ייתכן שהשוק ישתנה ואיתו העלויות.

יריד דירות צילום: עמית שעל

מארגני הקבוצות תמיד יטענו כי הדו"ח שהם מציגים הוא תוצר של בדיקות שוק מקיפות, אבל בפועל יש חברי קבוצות שמדווחים כי באומדן שהוצג להם היתה טעות קלה במקרה הטוב — וטעות שהביאה אותם לשלם מחיר זהה או אף גבוה ממחירה של דירה שנרכשה מקבלן במקרה הרע.

עו"ד יצחק חג'ג', שותף בקבוצת חג'ג' המארגנת קבוצות רכישה, מודה כי "בפרק הזמן שעובר בין ארגון הקבוצה לקבלת היתר הבנייה עשויים לחול שינויים במחירי תשומות הבנייה שיתגלגלו לפתחו של חבר הקבוצה". חג'ג' נותן כדוגמה פרויקט שאורגן לפני שלוש שנים, ובו מצאו עצמם חברי הקבוצה בתחילת העבודות בשיאה של עליית מחירים בשוק הנדל"ן, שחלה בעקבות עליות חריגות בתשומות הבנייה — ברזל, נפט ומלט.

 לדבריו, "מארגני קבוצות שעובדים נכון מקפידים שכבר בחוזה יונח בצד סכום עודף, לטובת מקרים חריגים". חג'ג' אף מזהיר כי עניין ההנחה במס לקבוצות, שאמורה להוזיל את הדירות, הפך לא רלבנטי. לדבריו, ב־90% מהעסקאות — ובראשן העסקאות הגדולות בתחום — הקבוצה אינה פטורה מתשלום מע"מ.

עוד עניין שעשוי להקפיץ את המחיר הוא העובדה שקבוצות רכישה, שהן מטבען קטנות יותר מחברות קבלניות, משלמות בדרך כלל יותר עבור הכל — החל בקרקע וכלה בתשומות הבנייה. עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת הבנייה י.ח. דמרי, אומר כי "כמעט תמיד קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע במחיר גבוה יותר מזה שהיה משלם יזם בעבורה כדי לקבל עדיפות מול היזמים שהם בדרך כלל חברות מוכרות".

גם עו"ד אמיתי ארליך, המארגן קבוצות רכישה, מודה כי בעלי קרקעות בדרך כלל אינם ששים למכור אותן לקבוצות רכישה. לדבריו, משרדו היה מעורב בעסקת מכירת קרקע בהוד השרון, שעליה התחרו יזם וקבוצת רכישה. "קבוצת הרכישה הביעה עניין בשטח והעלתה את המחיר, אך בעלי המגרש בכל זאת העדיפו יזם. הבעלים הלך ליזם ופשוט הציע לו את הקרקע". לדבריו, מקרים כאלה קורים לא מעט בקרקעות במרכז הארץ.

כנס שערכה קבוצת רכישה במרכז הארץ צילום: תומריקו

2. המארגן המתערב

אחד הדברים הראשונים שמסבירים מארגני הקבוצות למתעניינים הוא שהקבוצה היא מעין "קיבוץ". כולם מחליטים מה יהיה בפרויקט וכולם מאשרים פה אחד. יש ועד שמורכב מכמה חברים בקבוצה, המנהל את כל העבודה מול בעלי המקצוע וקובע בצורה חד־משמעית מה יהיה או לא יהיה בפרויקט. מארגן הקבוצה, במקור, אמור להיות שותף שקט ולעקוב אחר החלטות הקבוצה.

בפועל, המצב קצת שונה. חברים בקבוצות רכישה מספרים שגילו כי הוועד הוא לא יותר מחותמת גומי של המארגן. דוגמה טובה לכך אפשר לראות בהליך בחירת הקבלן המבצע. על הנייר, הקבוצה אמורה לערוך מכרז ולבחור את הקבלן הטוב ביותר עבורה. היכן הקבוצה מוצאת את הקבלנים? חברי קבוצות רכישה מספרים כי מי שמביא את הקבלנים ברבים מהמקרים הוא לא אחר מהמארגן. הוא מביא כמה אופציות עם המלצות, ורק מתוכן בוחרים. לא ממש מכרז פתוח, שעשוי להוזיל את המחירים בהרבה.

3. הדו"חות הלא ברורים

הבסיס של הנחות העבודה בעת גיבוש הקבוצה הוא דו"ח השמאי, שמציע אומדנים בסיסיים לעלויות הצפויות. חברי הקבוצה אמורים לקבל דו"חות תקופתיים על התקדמות הפרויקט, ההוצאות והחריגות. הם משלמים על זה. בפועל, משתתפי קבוצות הרכישה מספרים שהם מקבלים דו"חות לא ברורים, המורכבים בעיקר מעלויות של חומרי גלם לא מעובדים, ומעטים מהם מצליחים להבין מה כתוב בהם. נחשון קיויתי, מבעליה של קבוצת ב.ס.ר העוסקת בתחום קבוצות הרכישה, מסביר כי "בשורה התחתונה, עיקר הרווח שנוצר בקבוצה הוא מתכנון הנדסי נכון. זה קריטי הרבה יותר מעניין המס". זכותו של כל חבר בקבוצה לדרוש דו"ח מעובד וברור שמראה בדיוק מה המצב בפועל בכל אחד משלבי הפרויקט — אבל מעטים עושים זאת בפועל.

כנס שערכה קבוצת רכישה צילום: עמית שעל

4. של מי ההקלות האלה

לפעמים ניתן להשיג הקלות מסוימות לפרויקט טרם הקמתו או במהלך הבנייה. הרעיון המקורי הוא שאם יושגו זכויות בנייה לדירות נוספות בבניין, אותם "שטחי אקסטרה" אמורים להתחלק בין כל החברים בקבוצה. חברים בקבוצות רכישה מסוימות סיפרו כי מארגן הקבוצה אמנם הגיש בקשה להקלות לעירייה, אך לא טרח לעדכן את הקבוצה כולה על התוצאות. בקבוצה אחרת באחת מערי גוש דן דווקא חברי הקבוצה היו אלה שהאירו את עיני המארגן על כך שניתן להשיג הקלות בנייה בפרויקט. בהמשך נדהמו אותם חברים לגלות כי כל זכויות היתר נוספו רק לדירה אחת, ולא התחלקו בין כל החברים בקבוצה באופן שווה. מי היה בר המזל שהגדיל את הדירה שלו? מארגן הקבוצה, כמובן.

5. האנשים הלא מקצועיים

כאמור, אחד מבסיסיה של שיטת הקבוצות הוא הבחירה המשותפת של אנשי המקצוע המלווים את הקבוצה (כמו האדריכל, העורך דין או מפקח הבנייה), כדי להתאים את יכולות איש המקצוע והמחיר שהוא גובה לצרכים של חברי הקבוצה. אף על פי שזה נשמע אידיאלי, לא תמיד זה מתאפשר.

ראשית, במקרים רבים מארגן הקבוצה הוא זה שבחר מראש את אנשי המקצוע, ומחברי הקבוצה נמנעת האפשרות להוזיל את מחירם על ידי עריכת מכרז. שנית, לעתים מצטרפים לקבוצה חברים בשלב שבו בעלי המקצוע, או חלקם לפחות, כבר נבחרו.

במקרים הללו מומלץ לדרוש מהמארגן הסבר מעמיק על הסיבה לבחירת כל איש מקצוע שעובד בפרויקט.

בקבוצת רכישה מסוימת נבחר עורך דין שאינו מתמחה בנדל"ן ללוות את הפרויקט, וגרם לסיבוך משפטי של כל חברי הקבוצה. בעקבות זאת פיטרה הקבוצה את עורך הדין, ונאלצה לשלם לו ולמחליף את שכרם. במקרה אחר שכר המארגן מפקח בנייה שהתחייב למחיר נמוך מאוד, אך חברי הקבוצה גילו כי במקום להגיע לאתר הבנייה, הוא שלח למקום מחליף חסר ניסיון.

* * *

למרות כל זאת, אותם חברי קבוצות שהסכימו לספר לנו על הבעיות שנחשפו אליהן במסגרת חברותם לא מוכנים להודות כי הם מצטערים על שהצטרפו לקבוצה. חלקם מודים כי הם מצטערים שלא בדקו עד הסוף את העניין, ובעיקר מצטערים על שיתוף הפעולה עם המארגן הספציפי.

קבוצת רכישה היא דבר טוב, הם אומרים, אבל הבעיה היא במארגנים. אם יש למישהו אפשרות לארגן כמה אנשים ולעשות את התהליך לבד — סביר להניח שהוא יוכל באמת להרוויח מכל היתרונות. אבל לרוב המכריע אין ממש זמן לעבוד בעוד עבודה במקביל. צריך להבין שלבנות בית זה מקצוע, עבודה שדורשת הרבה זמן וידע. טעויות תמיד יהיו — השאלה היא מי משלם עליהן בסוף.