איפוק למרחקים ארוכים: שוק הנדל"ן הבריטי לא מתרגש מההכנות לאולימפיאדת לונדון

אנשי הנדל"ן הבריטים אופטימיים: הירידות החדות שספגו מאז החל המשבר הכלכלי והאווירה הקשה ששררה בשוק נדחקות בחודשים האחרונים הצדה לטובת אווירה של התחדשות ופיתוח. הסיבה לכך היא המשחקים האולימפיים, שיתקיימו בלונדון בשנת 2012. הבריטים מחזיקים קרוב לחזה את קלף האולימפיאדה, ומעריכים כי היא תחלץ אותם מהמשבר מהר יותר וחזק יותר משכנותיהם באירופה.

ייתכן שיש להם סיבה טובה לחשוב כך: ארבע הערים המערביות האחרונות שאירחו בתחומן את המשחקים האולימפיים - סידני, אתונה, ברצלונה ואטלנטה - נהנו מעליית מחירי נדל"ן ממוצעת של 66% בחמש השנים שלאחר קיום המשחקים. ברצלונה, שאירחה את המשחקים לפני 17 שנה, ב־1992, רשמה זינוק של 131%, ואילו אתונה, שאירחה את המשחקים ב־2004, עלתה ב־63%. האפקט החיובי לא נתחם רק לאותן ערים, ויצר גאות במחירים גם ביתר חלקי המדינה, שעלו בממוצע ב־47%.

אזור הכפר האולימפי בלונדון

"ההיסטוריה מלמדת שקיים קשר ישיר בין עליית מחירי הנדל"ן לאירוח של משחקים אולימפיים בערים שונות בעולם, ולונדון לא תהיה שונה מכל אחת מהן", אומר ריצ'רד סולט, הנספח המסחרי הבריטי בישראל. "המשחקים האולימפיים ייתנו ללונדון דחיפה עצומה קדימה בכל התחומים, ובתוכם ענף הנדל"ן.

בתחום המגורים, למשל, אנחנו מדברים על תוספת של 9,000 עד 12 אלף בתים, חלקם ייבנו בכפר האולימפי שבמזרח לונדון עבור עובדי הפארק האולימפי והסגל - אבל לאחר מכן יימכרו בשוק הפתוח. ההשפעה על ענף המגורים לא תהיה רק בלונדון. היא תחצה גבולות. אנחנו בהחלט מדברים גם על ערים נוספות במדינה. יהיה צורך עצום בבתים. אלו יהיו ימים טובים לבעלי הנכסים.

"בתוך כך, אנחנו לא רואים טעם בהשקעה של מיליארדים באצטדיונים ראוותניים מבלי להשקיע במורשת ולהשאיר חותם על התרבות האנגלית, כך שגם בעוד 150 שנה השינוי שיבוא בעקבות האולימפיאדה הנוכחית ייזכר לטובה. אנחנו חושבים על איך לונדון תיראה לאחר האולימפיאדה, ואין לנו שום כוונה להקים תשתיות ענק מיותרות, שהתחזוקה שלהן תעלה לנו הון. נשקיע 100–200 מיליון ליש"ט בתשתיות, כולל ארבעה קווים חדשים ברכבת התחתית. אזורים שעד כה לא היתה אליהם גישה מהירה יחוברו, והתושבים יוכלו להגיע למרכז לונדון בתוך שבע דקות בלבד.

הדמיה של מרכז השחייה האולימפי בלונדון

"חשוב לזכור שאנחנו צופים שכ־10 מיליון מבקרים יגיעו לצפות במשחקים האולימפיים. מדובר בכוח קנייה עצום, שגורם לנדל"ן להתפתח. אליהם יתווסף מספר עצום של עובדים ופועלים, שחלקם אף יגיעו עם משפחותיהם. הרבה חנויות חדשות ייפתחו, צפוי להיות ביקוש עצום למתחמי אחסון למוצרים השונים, וחברות ישקיעו בהקמת מתחמים מסחריים באזורים שעד כה לא היו מחוברים למרכז העיר".

סימנים ראשונים להתאוששות

אפקט האולימפיאדה, אם אכן יגיע, יתפוס את לונדון בשפל עמוק, שאליו נכנסה במחצית השנייה של 2008. ערך הנכסים נפגע: מיולי 2007 ועד אפריל 2009 ירדו מחיריהם של בנייני המשרדים בכ־37%, מחירי המתחמים הקמעונאיים ירדו בכ־32%, ומחירם של מתחמי התעשייה ומרכזי הקניות נחתך בכ־25% בממוצע. ירידות המחירים הביאו לצמצום ההשקעות במדינה, מ־120 מיליארד דולר בשנת 2007 ל־40 מיליארד דולר בשנת 2008.

עם זאת, בחודשים האחרונים החל להסתמן שינוי מגמה, שהפתיע לחיוב את המקומיים. תשואות הנכסים החלו לרדת (מה שאומר שמחירהם בעלייה) בקצב מהיר ביותר: נכסים שהתשואה עליהם עמדה על 6.75% לפני שלושה חודשים הגיעו כעת ל־6.25%, בעיקר נכסים שנפגעו קשה מהמשבר.

"בתקופה הנוכחית זורם הרבה מאוד כסף ללונדון", מאשר גדי בן חיים, ראש תחום השקעות נדל"ן בחברת הראל. לדבריו, מרבית ההשקעות מגיעות מחוץ לאנגליה, מארצות כמו גרמניה, מדינות המזרח התיכון ומדינות המזרח הרחוק. "חלק גדול מהעסקאות שנסגרות כיום מתבצעות במזומן, ומרבית האנגלים עדיין לא יכולים להרשות את זה לעצמם", מסביר בן חיים, המעריך - בדומה למחקרים שפרסמו חברות הייעוץ הגדולות - כי למרות ההתאוששות הזמנית יש לשוק האנגלי עדיין דרך ארוכה לעשות. כך, לשם המחשה, דמי השכירות עדיין נמצאים במגמת ירידה, מגמה שעל פי הערכות תשתנה רק ב־2011.

"נכון שהשוק הבריטי נמצא בשפל, אבל הוא נהנה מהתעניינות עצומה", מסנגר סולט על ארצו. "נכחתי לאחרונה ביריד הזדמנויות באנגליה שהיה עמוס עד אפס מקום במשקיעים ומתעניינים, כך שעכשיו זה ללא ספק זמן מתאים להשקעה. אני חושב שמצב ענף הנדל"ן כיום דווקא חיובי, כי אם הוא היה היום בשיאו לקראת האולימפיאדה השכירות היתה הופכת מפלצתית - וזה היה מאט את קצב ההתפתחות. ניתן לומר ששוק הנדל"ן בבריטניה יצא מהתחום האפור, וכבר עכשיו קיים ביקוש חזק לנכסים וקרקעות, אשר להערכתנו ילך ויגבר עד למשחקים".

אירוע חולף ואזור לא משהו

"האולימפיאדה נתפסת אצל המקומיים כמנוף שיספק רוח גבית ויעזור להם לחזור לתנופה שאפיינה את ימי טרום המשבר", אומר בן חיים. "זה ישפיע קודם כל על המלונות ואחר כך על התחום הקמעונאי, ומובן שהפעילות הכלכלית המוגברת תשפיע בסופו של דבר על השוק כולו".

"באנגליה לא קיים מצב שבו עליות מחירים נותרות בלונדון - זה משפיע באופן מיידי גם על ערים אחרות כמו ברמינגהם ומנצ'סטר", מסביר עו"ד אורן הרפז, שותף וראש מחלקת נדל"ן בינלאומי ומימון פרויקטים במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות'. "זה יחס ישר. להערכתי, ההשפעה המהירה ביותר של האולימפיאדה תהיה על נכסים מסחריים".

למרות האופטימיות הבריטית, יש גם כאלה שטוענים כי לאולימפיאדה תהיה השפעה חלקית בלבד על ענף הנדל"ן. לדברי אריאל אבן, מנכ"ל חברת רבד שבשליטת יגאל אהובי, האולימפיאדה אמנם תגדיל את מספר התיירים והקונים במדינה - אבל עדיין מדובר באירוע חולף.

הדמיה של הכפר האולימפי צילום: רויטרס

"נכון שמתוכנן פיתוח מסיבי באזור מזרח לונדון הנחשל, שבו יתקיים חלק גדול מהמשחקים", הוא אומר. "ייתכן ששם נראה התחדשות נקודתית ותנופת פיתוח, אבל עבורנו זה לא ישנה את היעד. אנחנו לא נשקול להשקיע שם ונעדיף להשקיע באזורים שתמיד השקענו בהם. לא בגלל החשש מסיכונים, כאלה יש בכל עסקה, אלא משום שאנחנו מסתכלים לטווח הארוך. קיימים סוגים של עסקאות שהאולימפיאדה תשפיע עליהן באופן מזערי. אנחנו, למשל, רכשנו לאחרונה מבנה משרדים שמושכר לרשות שדות התעופה האנגלית. אני לא רואה איזו השפעה יכולה להיות לאולימפיאדה על הנכס הזה".

"בשכונות מזרח לונדון, שנחשבות לסלאמס, ההשקעות העיקריות כרגע הן של הממשלה, שבונה את הכפר האולימפי", מסביר דני קופמן, מבעלי חברת ניהול הנכסים הלונדונים וודלי. "המשקיעים הפרטיים מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין, חלקם סקפטיים לגבי היכולות של הממשלה לקדם את האזור, אף על פי שלהערכתי המחירים שם יעלו, כמו שקרה באזור הנמל הישן של לונדון (Docklands). אני חושב שאם לאולימפיאדה תהיה בכלל השפעה נתחיל לראות אותה מאוחר יחסית, רק ב־2011".

הדמיית מחשב של אתר משחקי כדורעף החוף. לוק ברזיחאי, לא הרחק מהביג בן צילום: רויטרס

עם כל הכבוד, לונדון היא מוסד

"האולימפיאדה היא רק זרז אחד מבין מכלול זרזים קיימים בשוק הנדל"ן בלונדון, אבל לא המרכזי שבו", אומר הרפז. "אם היינו מדברים על עיר אחרת התגובה שלי היתה שונה - אבל אנחנו מדברים כאן על לונדון, עיר שהיא יעד מרכזי לעסקים, עם תשתיות מעולות ועשרות מיליוני תיירים שעוברים בה על בסיס שנתי קבוע. זו לא בייג'ינג שניצלה את האולימפיאדה כמנוף עצום לפיתוח העיר והמדינה, וזה גם לא יעד אירופי כמו ברצלונה, שהיא קטנטנה ביחס ללונדון. זו עיר שהיא מוסד חזק, עם או בלי האולימפיאדה".

למרות האווירה החיובית, האיפוק הבריטי שולט גם בהכנות לאולימפיאדה. לונדון רחוקה שנות אור מקדחת האולימפיאדה שתקפה ערים קודמות כמו בייג'ינ ואתונה. ייתכן שהסיבה לכך היא שלונדון, כפי שאומר הרפז, היא מוסד כבר היום. כל חברה בינלאומית שמכבדת את עצמה פועלת בעיר כבר שנים רבות, בניגוד לאתונה למשל, שההכרזה על המשחקים האולימפיים שייערכו בה גררה אחריה כניסה לשוק היווני של חברות ענק כמו ג'נרל אלקטריק, יבמ ובואינג. אלו העלו את הדרישה לבנייני משרדים, תחום שנחשב עד אז לא מפותח בבירה היוונית.

"האולימפיאדה לא יצרה שוק חדש, אבל אני מניח שהיא יכולה להאיץ את קיומן של עסקאות שנבחנו ממילא", מסביר הרפז. לדבריו, עבור חברות שרוכשות נכסים במטרה לבצע אקזיט בתוך חמש שנים האולימפיאדה עשויה להוות חדשות טובות, ולקצר את לוח הזמנים. "אם היום קנית נכס עם תשואה של 8%, הסבירות שבעוד שנתיים תמכור אותו בתשואה של 6.5% היא גבוהה - וזו עסקה מצוינת עבורך. אני חושב שרק ברגע שהמשקיעים הגדולים יבינו שיש כאן הזדמנות אמיתית לרכוש נכסים מעולים נראה שינוי אמיתי. אני לא מדבר על יזמים קטנים, שרוכשים שניים־שלושה נכסים, אלא על קרנות ענק, שרוכשות נכסים במאות מיליוני דולרים. להערכתי, התהליך הזה כבר קורה, אבל לא בטוח שזה בגלל האולימפיאדה".

פיגומים בכפר האולימפי

"שוק הנדל"ן הבריטי מגיב כרגע בעוצמה לקרנות שהחלו שוב להשקיע והעלו את המחירים", מאשר קופמן מוודלי. "זה מה שהתרחש פה בחודשים האחרונים. חשוב לזכור שבשנה הבאה מתוכננות בחירות, ובימי בחירות כל המשק נהנה מהזרמות כספים שמטרתן לעודד את הכלכלה - וגם לכך תהיה השפעה על שוק הנדל"ן.

רצים, אבל לא לאולימפיאדה

האם החברות הישראליות יהיו חלק מהתעוררות שוק הנדל"ן הבריטי? הנספח הבריטי סולט אופטימי, כהרגלו. "אנחנו מברכים על כל השקעה של ישראלים באנגליה, במיוחד כעת, בסמיכות למשחקים", הוא אומר. "אני בהחלט מודע לכמה חברות רציניות שמשקיעות אצלנו בבנייה, חלקן ידועות ומתוקשרות, ואני יכול לומר לך שיש מגעים בין קרנות אנגליות לחברות נוספות.

"אני חושב שהיום יותר ויותר ישראלים שהשקיעו בארצות מזרח אירופה יוצאים מהן לאחר שהבינו את הסיכון שכרוך בהשקעה במדינות הללו. השוק שם לא בוגר. חלק מהחברות הבינו את זה ובוחנות היום השקעות גם באנגליה, שבה לא היו פעילות בעבר. אנחנו מקדמים בברכה כל משקיע, והשוק שלנו פתוח, תחרותי והוגן".

"רכשנו לאחרונה שש חנויות שמושכרות לרשת גדולה", מספר אבן מחברת רבד. "נכון שהיום חנויות זה תחום שעשוי להיות מושפע מהמשחקים, אבל מה שעניין אותנו בביצוע העסקה היה בעיקר שהרשת השוכרת תמשיך להתקיים לאורך זמן. מאידך, אם הייתי מתעסק בענף המסעדנות או בתי המלון אני מניח שכל מערכת השיקולים שלי כרגע היתה שונה".

"התחלנו להסתכל על מה שקורה בשוק לפני כשנה וביצענו את הרכישות רק לאחרונה כשהרגשנו מוכנים לכך", מספר בן חיים מהראל, "עבורנו כחברה האולימפיאדה היא לא שיקול מרכזי, אבל היא בהחלט נותנת תחושה טובה להשקעות נוספות ויכולה לסייע לנו בהמשך. בכל מקרה, להערכתנו חלון ההזדמנויות באנגליה עדיין לא נסגר, למרות התחזקות השוק בחודשים האחרונים".