אימפריית המגדלים: המיפוי המלא של 56 מגדלי המגורים שעומדים לתקוף את ת"א

בספטמבר 2008 כבשה שרית חדד את המצעדים עם הלהיט "בחום של תל אביב". בעוד עשור, כך זה נראה היום, היא תיאלץ לשיר על המגדלים הממוזגים של תל אביב, ולאו דווקא על חומה של העיר.

לטוב ולרע, העיר, שתמיד היתה מובילת שוק הנדל"ן הישראלי ובשנים האחרונות נהפכה גם לאחד המקומות הצפופים בארץ, צומחת בימים אלו בעיקר לגובה. בניינים ישנים נהרסים ומגרשים אחרונים מפונים כדי לתת מקום ללהיט החדש — מגדלים הנבנים בסטנדרט יוקרתי ומאוכלסים בבעלי ממון או תושבי חוץ. למרות הגידול בהיצע, מחירי הדירות והשכירות בעיר עדיין במגמת עלייה, כשבמקביל החלו להישמע קולם של התושבים הוותיקים, הטוענים כי המגדלים אינם פותרים את בעיית הצפיפות ומחמירים בעיות נוספות.

מפת המגדלים של תל אביב - צפון העיר צילום אויר: אילן ארד תעופה

מקרא לתמונה: מפת המגדלים של תל אביב - צפון העיר. מגדלי מגורים מתוכננים: 7-1. בבלי דקל, 8. בסר בפארק צמרת, 9. מגדל מתוכנן, 10. W בוטיק,

11. מגדל מתוכנן, 12. מגדל מתוכנן, 13. מגדל בפרויקט ת"א 2000,

14. מתחם דפנה, 15. מגדל סוטין 29, 18-16. מגדל כיכר המדינה,

19. מגדל רמז, 22-20. מגדל אבן גבירול

במסגרת צמיחתה לגובה של העיר, צפויים בשנים הקרובות להיבנות בחלקיה השונים כ־56 מגדלי מגורים חדשים, מבלי לכלול את מגדלי המשרדים המתוכננים. בצפון העיר צפויים להיבנות כ־25 מגדלים ובדרומה ייבנו כ־18 מגדלים. במרכז העיר עתיד להיבנות המספר הקטן ביותר של מגדלים — רק 13.

תהליך הצמיחה לגובה כבר נמצא בעיצומו בצפון העיר: מרבית מגדלי המגורים של פארק צמרת כבר עומדים על תלם — שבעה מגדלים מתוך ה־12 הצפויים לקום באזור. מצפון למתחם עתידים להיבנות מגדלי מגורים נוספים, כחלק מתוכנית בבלי־דקל. גם בכיכר המדינה צפויים להיבנות מגדלי מגורים, וכך גם במתחם אסותא, מתחם סומייל, בשטחו של מוסך דן הישן ובצפון רחוב אבן גבירול.

מפת המגדלים של תל אביב - מרכז העיר צילום אויר: אילן ארד תעופה

מקרא לתמונה: מפת המגדלים של תל אביב - מרכז העיר. מגדלי מגורים מתוכננים: 26-23. מתחם סומייל, 27. מגדל אסותא, 28. מוסך דן,

29. מגדל פרישמן 46, 30. מגדל ג'י, 31. מגדל סי 1, 33-32. מגדלי דניאל  

במרכז תל אביב צפויים להיבנות מגדלים בשלל מיקומים: החל בתוכנית תל אביב 2000 במזרח, דרך מתחם דפנה, מתחם השוק הסיטונאי, מתחם שרונה, מגדל G ברחוב השופטים, מגדל סוטין וכלה במגדל הצפוי להיבנות על הבור בפרישמן פינת דיזנגוף.

גם דרום העיר צפוי לצמוח מאוד במסגרת שינוי פני העיר. לא פחות מ־18 מגדלי מגורים יצטרפו למגדל נחושתן (נווה צדק) שכבר עומד על תלו. המגדלים ייפרסו ממתחם לווינסקי במזרח, דרך ציר רחוב אילת, שדרות רוטשילד, נווה צדק, ועד לטיילת על חוף הים.

מפת המגדלים של תל אביב - דרום העיר צילום אויר: אילן ארד תעופה

מקרא לתמונה: מפת המגדלים של תל אביב - דרום העיר. מגדלי מגורים מתוכננים: 36-34. מגדלי שרונה, 41-37. מגדלי השוק הסיטונאי, 42. מגדל נחמיה דוידי,

43. מגדל נווה צדק על הים, 44. מגדל רוטשילד, 46-45. מגדלי לפיד,

47. מגדלי אליפלט, 48. מגדלי גבולות, 49. מגדל ליבר, 50. מגדלי האטד,

51. מתחם שד"ל, 52. מגדל מאייר ברוטשילד, 53. רוטשילד 30,

54. מגדל אחוזת בית, 56-55. מתחם לוינסקי (מחוץ למפה) 

בזמן שעוסקים בצמיחה לגובה של העיר ובשלל המגדלים המתוכננים, כדאי גם להעמיד דברים בפרופורציה. על פי נתונים של המועצה הבינלאומית לבנייה גבוהה וסביבה עירונית, ה־CTBUH, תל אביב נמצאת במקום ה־50 והאחרון ברשימת הערים הגבוהות בעולם.

במטרופולין תל אביב מצאה הבדיקה 59 מגדלים (כולל מעגל הערים שסביבה), מה שהוביל ליחס של 54,237 תושבים למגדל.

לשם השוואה, העיר הראשונה ברשימה היא הונג קונג, שבה 2,354 מגדלים, אחריה ניו יורק עם 794 מגדלים, ובמקום השלישי נמצאת טוקיו עם 556 מגדלים. ערים שנמצאות הרבה לפני תל אביב ברשימה הן דובאי, שנגחאי, בנגקוק, שיקאגו, סיאול וסינגפור. במקום ה־49, אגב, מקום אחד לפני תל אביב, נמצאת העיר דאלאס בארצות הברית.

מגדל? זה טוב לי : איך תל אביב כמעט מתה

במסמך "חזון העיר" שפרסמה עיריית תל אביב אשתקד הוגדרו כמה קווים מנחים לבנייה העתידית בעיר. בין השאר נכתב שם כי "מטעמים של פיתוח כלכלי, של חיסכון בקרקע נדירה ושל דימוי חדשני, חייבים להיות בניינים גבוהים וגם גבוהים מאוד בעיר תל אביב־יפו". עם זאת, חזון המגדלים סויג בכך ש"ייעודם צריך להיות בעיקר לעסקים ופחות לשימוש כמגדלי מגורים" והוחלט כי אלו יוגבלו בעיקר לצפון העיר ולאזורים ספציפיים במרכזה.

כיום אומרים בעירייה כי "הבנייה לגובה בתל־אביב־יפו הכרחית בגלל מחסור בשטחים מצד אחד וביקוש גובר למגורים בעיר מצד שני. בנייה כזאת אינה נעשית מתוך כדאיות כלכלית, אלא היא חלק בלתי נפרד מן המציאות האורבנית". תפקידה של העירייה לווסת את הבנייה, תוך שיקול דעת ונקיטת מידתיות. אמנם נכון שמדי פעם מוקם בניין רב קומות בלב אזור שימור, אולם הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהאישור להקמתו ניתן לפני גיבוש מדיניות עירונית ברורה, כפי שיש כיום".

לצפייה במפת הבנייה בצפון תל אביב

לצפייה במפת הבנייה במרכז תל אביב

לצפייה במפת הבנייה בדרום תל אביב

האדריכל דני קייזר, שהיה מהנדס העיר תל אביב בין השנים 2000 ל־2005, מסביר את המהלך ההיסטורי: "לאורך שנות השמונים, כשנתיבי איילון עוד לא נסללו ומרכז העסקים היה בשדרות רוטשילד, חלה הידרדרות באזור לב העיר. בתקופה ההיא התחילה פלישה של משרדים לדירות מגורים, תושבים התחילו לעזוב את האיזור ואיכות החיים ירדה. בתגובה לכך התחילה העירייה להקים את אזור המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הסמוך לאיילון ועזריאלי — מקום שיוכל לקלוט את המשרדים החדשים ולהחזיר את התושבים למרכז העיר.

האדריכל דני קייזר צילום: יובל חן

"זה היה המהלך הראשון, שהחזיר את הצבע ללב העיר. מהלך משמעותי נוסף שעשתה העירייה באותה תקופה היה החייאת השדרות בתל אביב. זו היתה פעולה פשוטה וזולה, ניקינו וגיננו את השדרות ויצרנו שטח איכותי במרכז העיר. לאורך איילון התפתחו המגדלים, והם משכו אליהם את המשרדים מתוך דירות המגורים. הדירות שהתפנו חזרו לתפקד כדירות מגורים ומרכז העיר התחיל לצמוח. היום המצב כבר שונה — שדרות רוטשילד, למשל, הפכו למקום של עשירים".

בתוכנית: רצועת תרבות

הדמיה של מגדל רוטשילד 1

עיקר הפיתוח לגובה ייערך באזורים שבהם השימושים השונים — מגורים, מסחר ותעסוקה — משמשים בערבוביה. קייזר מגדיר את גבולות הרצועה המתפתחת: "מתל אביב 2000 בצפון ועד למתחם השוק הסיטונאי בדרום נמשכת רצועה שכולה בעצם מהווה מפגש אינטנסיבי בין מגורים, מסחר, בילוי ופנאי. הרחובות אבן גבירול, דובנוב וליאונרדו דה וינצ'י, המקבילים אחד לשני, חוצים כולם את מתחם הסינמטק ואת רחוב הארבעה, ומגיעים עד חניון גבעון. כל האזור הזה הוא בעצם ציר התרבות החדש, שיימשך עד השוק הסיטונאי. נכון להיום האזור לא מזמין — אבל זה עומד להשתנות".

במתחם השוק הסיטונאי, ששטחו הכולל עומד על כ־55 דונם, ייבנו כ־1,800 דירות, קניון ענק וכ־5,000 מקומות חניה. מאחר שעיריית תל אביב מחזיקה כ־25% מהזכויות על המתחם, ייבנו בו לא פחות מ־25 אלף מ"ר של מבני ציבור, בהם בניין ששטחו כ־10,000 מ"ר שישמש כמוזיאון, ויהווה את סיומו של ציר התרבות, שיתחיל במוזיאון תל אביב בשדרות שאול המלך ויכלול גם את בית אריאלה ומרכז גולדה, מתחם דרום הקריה ומתחם הסינמטק. פרט למוזיאון ייבנו גם קאנטרי קלאב ובית ספר.

מגדלים לאורך איילון

בסמוך לשוק הסיטונאי נמצא מתחם גבעון — שבעת הבניינים המקיפים את חניון הארבעה. גם הקרקע, ששטחה הכולל כ־32 דונם, וגם המבנים במקום שייכים לעירייה, אך הוחכרו לתקופות שונות. על פי התוכנית, במקום מגרש החניה והבניינים המוזנחים הקיימים עתידה להיבנות כיכר עירונית, שתחתיה חניון תת קרקעי ובו כ־1,000 מקומות חניה. הבניינים המקיפים את המתחם ישופצו ויוגבהו, ותתאפשר פתיחת חנויות הפונות לפנים הכיכר. העבודות צפויות להתחיל ב־2010 ולהימשך כשלוש שנים.

צפונה לשני מתחמים אלו נמצא מתחם רחוב דפנה, הכולל כ־80 דונם מצפון לקריה. במתחם יש כיום 21 בנייני רכבת בני שלוש קומות, הכוללים 460 יחידות דיור. עיריית תל אביב מעוניינת לפנות את המתחם ולבנות בחלקו הנמצא לאורך רחוב ארלוזורוב בנייני מגורים בני 5–6 קומות, ומגדל בפינת הרחובות ארלוזורוב ונמיר.

לחלק הנמצא לאורך דרך נמיר מוצעות שתי חלופות: האחת מציעה בניינים נמוכים, בני 3–4 קומות, והשנייה שילוב בין בנייה נמוכה ומגדלים שגובהם עד 30 קומות.

המתחם הצפוני ביותר בתוכנית הוא תל אביב 2000, שמשתרע בין דרך נמיר לנתיבי איילון, דרומית לפארק צמרת. המתחם, שנמצא בשלבי תכנון, עתיד לכלול שטחי משרדים, מוסדות ציבור, שטחי מסחר וכ־1,000 יחידות דיור. בנוסף, כחלק מהתוכנית ייבנה מסוף תחבורה חדש, שיחליף את תחנת הרכבת הפועלת כיום.

מלבד הרצועה הארוכה שעליה מדבר קייזר יש עוד כמה מקומות שתותר בהם בנייה לגובה, בין השאר לאורך הגדה המזרחית של רחוב אבן גבירול. על פי התוכניות, ייבנו במתחם מגדלים של כ־30־25 קומות. "בכל החלק הצפוני יותר של העיר לא יכולים להיבנות מגדלים בגלל הגבלות הגובה של שדה דב", מסביר קייזר. "אם יום אחד יפונה השדה, יבנו שם לגובה. החלקים הרגישים בתל אביב נמצאים ממערב לאבן גבירול. לאורך קו המים ובכל תחומי העיר הלבנה לא ייבנו מגדלים. ממזרח לאבן גבירול כן ייבנו מגדלים, אבל האישור שלהם יהיה בפינצטה".

מגדל? לא בעיר שלי: הוא פשוט לא מתאים

הדמיה של מגדל מאייר ברוטשילד

לצד המצדדים בבנייה לגובה, הסבורים כי הדבר הכרחי כדי להילחם בצפיפות, לא חסרים גם אנשים שחושבים שהדבר אינו מתאים לתל אביב. רוב מתנגדי המגדלים בעיר מעידים על עצמם כי הם אינם מתנגדים באופן כולל לרעיון הבנייה לגובה — אלא למיקומם הספציפי של מגדלים מסוימים.

"כל תוכנית למגדל מקודמת באופן נקודתי, בלי לראות את התמונה הכוללת", אומר צ'רלי חוה, יו"ר עמותת "תושבים למען נווה צדק", שמטרתה למנוע את צמיחת המגדלים מסביב לשכונה. "העירייה מקדמת הקמה של שרשרת מגדלים סביב השכונה שתכפיל את מספר התושבים בה. כל תוכנית מקודמת בנפרד. התשתיות הקיימות בשכונה לא מתאימות למגדלים החדשים: אין פה, למשל, בית ספר — אף על פי שכבר היום, לפני כל התוספות, מספר התושבים מצדיק זאת".

כיום עומד בשולי השכונה מגדל נחושתן, שמעלה את חמתו של חוה. "יש הסכמה כוללת שהמגדל הזה הוא נטע זר", הוא אומר, "הוא פשוט לא מתאים. דיירי המגדל, רובם תושבי חוץ או כאלו שקנו דירה להשקעה, לא משתלבים במרקם השכונה. העירייה צריכה להחליט אם היא מקדמת יזמות בלבד או גם מספקת שירותים לתושבי העיר. במקום לקחת שטחים פתוחים ולהפוך אותם לגינות לרווחת הציבור בונים בניינים".

אין פתרון לתשתיות

מאבק נוסף שעלה לכותרות בחודשים האחרונים הוא המאבק של תושבי צפון תל אביב נגד המגדל שאמור לקום במתחם בית החולים אסותא הישן. גובהו של המגדל קוצץ בעקבות ההתנגדויות, ובמקום 38 קומות אישרה הוועדה המחוזית 26 קומות בלבד. למרות הקיצוץ, מאבק התושבים במגדל לא הסתיים.

"מספר הקומות הוא לא הבעיה היחידה", אומר רענן קסל, ממובילי המאבק. "צריך לתת פתרונות גם לבעיית החניה ולדרכי הגישה. אי אפשר לתכנן מגדל בלי לשנות במקביל את כל התשתית של השכונה שהוא נמצא בה. ביקשנו מהיזם להוסיף 400 מקומות חנייה ולמכור אותם לתושבי השכונה. היזם הסכים להוסיף 100 מקומות חניה בשבילנו, אבל הוועדה המחוזית קבעה שאלו ישמשו לחניה ציבורית, שלא תיוחד לנו".

קסל מסביר כי הדרישה להנמיך את המגדל המתוכנן לגובה של 16 קומות נובעת גם מהקירבה לבניינים הסמוכים. "כולנו חושבים שצריך לצופף את העיר כדי לפנות שטחים", הוא אומר, "אבל אם היזם בונה מגדלי יוקרה, הרוכשים הם תושבי חוץ, וזה לא נותן פתרון לבעיית העומס. גרתי הרבה שנים בהונג קונג, שם יש הרבה גורדי שחקים — אבל עממיים, לא מגדלי יוקרה. זה באמת נותן פתרון למצוקה".

גם לדברי האדריכל סמי טיטו, לא כל מגדל חייב להיות שם נרדף ליוקרה. "בהחלט אפשר לייצר מגדלים ברמה סטנדרטית, שלא יהיו מיועדים רק לבעלי הון. לתל אביב אין ברירה, היא חייבת לגדול לגובה אם רוצים לשמור על שטחים פתוחים. אנחנו נמצאים היום בהתחלת התהליך, וזו הסיבה לכל ההתנגדויות. יפה תעשה העירייה אם היא תציג תוכנית מתאר לבנייה לגובה על פי הנראות של המגדלים מכל מקום, כדי שהם לא ייהפכו למטרד. קו הרקיע החדש של תל אביב ייווצר בכל מקרה, אבל צריך לעשות את זה בצורה מסודרת".

המגדלים תמיד יהיו יקרים

אלא שגיא גבע, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין האחראית על מגדלי מגורים שונים בתל אביב, לא בטוח שה"מגדל העממי" אפשרי: "המגדלים מחייבים תכנון וביצוע ברמה גבוהה מאוד. למעשה, מדובר בעליית מדרגה בבנייה בארץ. האתגרים ההנדסיים בכל מגדל שכזה הם מורכבים מאוד בכל פרמטר", מסביר גבע, "גם המפרט שונה: במגדל רב קומות אי אפשר לעשות תריסים מבחוץ, למשל, אז מה שעושים זה מערכת של צלונים שנמצאים בתוך הזכוכית ונשלטים על ידי מערכת חשמלית".

המפרט הגבוה משפיע כמובן על המחיר הסופי של הדירות במגדלים. לדברי גבע, יש שלושה דברים שבהכרח מייקרים את הבנייה של מגדל רב קומות — מערכות האלומיניום, בניית השלד עצמו והמעליות. "שלושת הדברים הללו מייקרים את הוצאות הבנייה של היזם בכ־30% לעומת בנייה של בניין נמוך יותר. זה הבדל במחיר שאי אפשר לבטל אותו. כל מה שמעבר לזה, הסטנדרט של פנים המגדל, נתון להחלטת היזם. בדרך כלל הרצון הוא לשווק אותו כיוקרתי".

עם זאת, גבע לא לגמרי פסימי: "קודם כל, ככל שיש יותר מגדלים יש יותר חברות ובעלי מקצוע שנותנים להם שירותים, מה שמוזיל את מחירי העבודה והטכנולוגיה. הבנייה הגבוהה תמיד תהיה יקרה יותר, אבל אני חושב שבעתיד נראה גם מגדלים שיהיו אמנם בסטנדרט גבוה, אבל לא סופר־מפוארים".