בונים על אלצהיימר: שווי בתי האבות בארה"ב קופץ

"מי שיש לו חצי מיליון דולר או אפילו שלושה מיליון דולר עדיין לא מבין מספיק בנדל"ן כדי לקנות דירות במיאמי", אומר מארק ביפרט, אנליסט הנדל"ן הבכיר של בנק ההשקעות האמריקאי אופנהיימר, כשהוא נמתח לאחור בכיסאו שבלובי המפואר של מלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב. המולת ארוחת הצהריים בעיצומה וביפרט מכחכח בגרונו, לוגם לגימה מהירה מכוס המים שמונחת לפניו, ונראה כמו מי שמבין שהוטל עליו תפקיד "האיש עם הבשורות הרעות" — והוא לא ממש מבסוט ממנו.

רגע לאחר שהציג לבכירים בשוק ההון הישראלי את התחזית שלו לשוק הנדל"ן האמריקאי בשנים הקרובות, פורש ביפרט, הנחשב לאחד האנליסטים המובילים בשוק הנדל"ן האמריקאי, את משנתו הקודרת: לדבריו, 2010 היא שנה אבודה בשוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית, מצבו של הנדל"ן המסחרי ישתנה אולי לטובה רק ב־2012, ועד שנת 2013 אין מה לדבר על התאוששות בשוקי הנדל"ן למשרדים ולתעשייה.

"מי שאוהב או מאמין בנדל"ן, עדיף לו שישקיע עכשיו בקרנות ריט (REITׂ), קרנות השקעה בנדל"ן מניב המתמחות בשווקים מאוד ספציפיים, ולא ילך וירכוש נכסים בעצמו", ממליץ ביפרט. "הפיזור שתקבל כשאתה משקיע כסף בגוף כזה יהיה הרבה יותר בטוח, לא משנה עד כמה הנכס שמישהו חשף בפניך נראה מבטיח".

"השוק המסחרי מסוכן עכשיו"

"הדבר הטוב היחיד שאני יכול לומר על שוק המגורים האמריקאי הוא שכעת, בפעם הראשונה מאז תחילת המשבר הכלכלי, אפשר לדבר על התבהרות שמאפשרת לתת איזושהי תחזית. המחירים מתחילים להגיע לנקודת איזון נורמלית, אבל השוק הזה עדיין נותר חשוף מאוד לתנודות מטה במחירים", מזהיר ביפרט.

שלד של בית למכירה בוירג'יניה. "הדבר הטוב היחיד הוא שכבר ניתן לספק תחזית" צילום: אי פי אי

"כמו תמיד, שוק המגורים תלוי מאוד בשני גורמים — רמת האבטלה במשק ומלאי הדירות והבתים בשוק. לגבי הראשון, אין ספק שאנחנו רחוקים משינוי אמיתי לטובה. אנשים שחוששים כי יאבדו את מקום עבודתם אינם מתכננים לעבור דירה, והם בוודאי אינם מתכוונים לרכוש נכסים להשקעה. זו פריבילגיה שאין מה לדבר עליה ביותר מדי משקי בית עכשיו. מצד שני, עצירת הבנייה בשוק הזה תיצור כבר בשנה הבאה ירידה משמעותית במלאי של דירות ובתים — בעיקר במקומות שהיו רוויים מאוד בנכסים חדשים, כמו פלורידה ולאס וגאס. זה עניין שיאזן במעט את השפעתו הרעה של שוק העבודה, אך זה לא יספיק כדי לשנות את המגמה באמת ולהביא לעליית מחירים בשנתיים הקרובות לפחות".

מארק ביפרט. "יש התבהרות" צילום: אוראל כהן

ביפרט מסביר כי המימון לשוק הבנייה למגורים, שהפך אבן ריחיים על הכלכלה האמריקאית וגרר בסופו של דבר את השווקים לתהום, התייקר עד כדי כך שגם גופים חזקים מוותרים כיום על תוכניות ישנות להתחיל לבנות. "אם לפני המשבר היה אפשר לקבל לבנייה למגורים מימון של 60%–70% מהפרויקט, עכשיו לא ניתן להגיע ליותר מ־40%–50%. זה מצב שישתנה באופן הדרגתי מאוד, ואני צופה שרק בעוד 3–4 שנים נראה חזרה לרמות האשראי שנתנו הבנקים לענף הזה לפני המשבר".

האם מצבו של השוק המסחרי דומה לזה של ענף המגורים?

"השוק המסחרי הרבה יותר מסוכן עכשיו. יש בו תהליך בעייתי מאוד, שבו נכסים טובים, שמוגדרים כקלאס A, לא מוצעים למכירה, במקביל לכך שבשנה הקרובה נכסים נחותים יותר יוצעו למכירה בהמוניהם. מדובר במרכזים מסחריים קטנים ובינוניים בערים חלשות כלכלית, ובהן עוגנים של חנויות מרשתות שנמצאות כיום במצב לא טוב. במרכז מסחרי טוב קל יחסית למצוא מחליף לחנות של רשת עוגן, אבל כשמדובר במקומות כמו קנזס סיטי, קליבלנד ונבאדה, שבהם האבטלה תמשיך להיות גבוהה ברבעונים הקרובים — זו משימה כמעט בלתי אפשרית".

"מחירי המשרדים ירדו"

מנבאדה, אגב, המדינה שבה נמצאת בירת ההימורים לאס וגאס, מזהיר ביפרט במיוחד: "זו המדינה היחידה בארצות הברית שבה אין כיום שום סימן לתחילת מהלך של יציאה מהמשבר", הוא אומר מה שנוחי דנקנר ויצחק תשובה, הבונים בעיר, בוודאי לא ישמחו לשמוע.

ביפרט מעריך כי ברבעון האחרון של 2009, שבו חלה עונת הקניות לחגים, נגלה עד כמה רחוק מצבו הכלכלי של האמריקאי הממוצע ממצבו לפני שנתיים. "העונה הזו היא מקור ההכנסה המרכזי של המרכזים המסחריים בכלל ושל הגדולים שבהם בפרט. אני חושב שאנחנו נראה שהשנה המצב עדיין לא טוב, יש יותר מדי פחד מכדי שנגלה פתאום קדחת קניות כמו זו שהכרנו בשנים שלפני המשבר. זה יביא לכך שהמאזנים של החברות המפעילות את הקניונים ייראו שוב רע, מה שיפגע מאוד בנכונות של המשקיעים לחזור לשוק הזה".

מה בנוגע לשוק המשרדים? הוא נמצא במצב טוב יותר?

"בשוק הזה, כמו בשוק המסחרי, יש עכשיו קושי גדול של רבים מבעלי הנכסים לעמוד בהתחייבויות למממנים שלהם. הצורך לשוב לשוק כדי לחפש מימון ישאיר אותם חשופים מאוד ללחץ להורדת מחירים מצד קרנות הריט, ולכן כאן באמת נראה שינוי. המחירים יירדו וייפתחו הזדמנויות, ולמרות זאת, עדיין נראה שרוב השחקנים המרכזיים בשוק הריט יימנעו מלבצע השקעות משמעותיות ברבעון הנוכחי וברבעון הראשון של 2010, לפחות בשוק המשרדים".

להשקיע במחסנים

לאחר התחזית הקודרת לשווקים המרכזיים של ענף הנדל"ן האמריקאי, ביפרט מבקש להותיר למשקיעים גם תחושה טובה, ומציג רשימה יוצאת דופן של המלצות להשקעה. לדעתו, יש כיום שלושה שווקים מעניינים בענף הנדל"ן האמריקאי, שקל מאוד להיכנס להשקעה בהם דרך קרנות ריט וחברות מתמחות: ענף האחסון הפרטי (Storege Self), ענף המעבדות והמתקנים לפיתוח תרופות של חברות ביוטק וענף בתי האבות.

מבנה לאחסון פרטי בסאן חוזה. "היום זו חובה למעמד הבינוני" צילום: MCT

"ענף האחסון הפרטי הוא ענף שעבר צמיחה גדולה מאוד בעשור האחרון, ובארצות הברית הפך חם מאוד עוד לפני המשבר. זהו ענף שצומח בתקופות טובות, וכעת הוא בשפל של כמה שנים מבחינת נתוני ה־NOI (רווח תפעולי מהשכרת נכסים — ש"פ) ומהווה הזדמנות. המחסנים שמנהלות החברות הללו מציעים שטחי אחסון לחפצים אישיים עבור מגוון רחב של לקוחות: הורים למתבגרים שעזבו את הבית בתקופת הקולג', בנים של הורים זקנים שעברו לבית אבות, חנויות שעברו מקום ועוד ועוד.

"אני מניח שנראה שיפור אמיתי בתוצאות של הענף הזה כבר בשנה הבאה. זה יקרה הרבה יותר מהר מאשר בענפים רבים אחרים מכיוון שהמחירים בו נמוכים יחסית. שטח שמיועד לחפציו של נער שעזב את הבית ללימודים עולה למשפחתו 150 דולר לחודש, וזו כבר חובה עבור משפחות רבות מהמעמד הבינוני".

מי מרוויח מאלצהיימר

ביפרט ממליץ גם על קרנות וחברות המתמחות בשוק בתי האבות והמתקנים הרפואיים שאינם בתי חולים. בשוק הזה, הוא מסביר, נוצרה הזדמנות דווקא על רקע העובדה שמשפחות רבות נמנעות מלהעביר את יקיריהן לבתי אבות בעקבות המצב הכלכלי.

"נוצר סוג של פקק בדרך לבתי האבות, אבל ברור שאותם אנשים יגיעו לשם בסופו של דבר והשוק הזה ישתפר מאוד. יש שני סוגים של בתי אבות: הסוג שמטפל באנשים שנמצאים במצב טוב יחסית ואינם זקוקים למטפל צמוד, והסוג שמטפל באנשים שהפכו לסיעודיים פיזית או מנטלית — ושם הכסף הגדול. אלה אנשים שבדרך כלל נמצאים בבית האבות שלוש שנים בממוצע עד מותם, והביקוש לנכסים הללו מזנק בתקופות טובות. אנשים אינם מסוגלים עוד להחזיק את הוריהם בבית. בעשורים האחרונים זינק מספר חולי האלצהיימר בארצות הברית, המחלה הזו נהפכה למכת מדינה והביאה לצמיחה של הענף הזה. אלה אנשים שאין ברירה אלא להעביר אותם למוסדות כאלה".

השוק השלישי שעליו ממליץ ביפרט הוא שוק הנכסים המוצעים לענף הביוטכנולוגיה והמעבדות הכימיות. "זהו ענף שבו יש נכסים רבים שאינם שונים מהותית ממשרדים רגילים, וכמו כן נכסים שהושקע בהם הרבה כסף על התאמת החלוקה בתוך המבנה למעבדות, מערכות סינון אוויר ייחודיות ויקרות, מערכות לטיפול בפסולת רפואית ועוד. שוק השוכרים בתחום הזה צומח בכל שנה, וההשקעות הללו מעלות אוטומטית את מחיר השכירות מ־67–50 דולר למ"ר ל־300 דולר למ"ר באזורי ביקוש, שנמצאים בדרך כלל בסמוך למוסדות אקדמיים בתחום" .