הערכה: דירות 4 חדרים בדרום הקריה תעלה 2.5–2.7 מיליון שקל
מתוך 15 הקבוצות שהביעו עניין במכרז הענקי עם יציאתו לדרך, רק שש או שבע צפויות לגשת אליו.
שלב הגשת ההצעות במכרז דרום הקריה מתקרב בצעדי ענק, ולמרות זאת נותרו שאלות רבות לגביו פתוחות. ההערכות בשוק הנדל"ן הן כי מתוך 15 קבוצות שהביעו עניין במכרז עם יציאתו לדרך, רק שש או שבע קבוצות ייגשו למכרז בסופו של דבר, מהן כארבעה מתשעת היזמים שהתעניינו ועוד שלוש קבוצות רכישה.
ההערכה היא כי שתיים מרשימת חמש קבוצות הרכישה שתכננו להשתתף ביטלו את תוכניתן להקים קבוצה ויגשו למכרז כחברות ייזום. מדובר בקבוצות שתכננו לארגן היזם התל־אביבי אורי חייצ'יק וחברת מצלאווי. הקבוצה שהקמתה תוכננה על ידי חברת העיר החדשה של דרור הלוי ורביב צולר החליטה שלא להתמודד במכרז כלל.
גורמים בענף המקורבים להליכי המכרז העריכו בשיחות עם "כלכליסט" אתמול, כי מבין הקבוצות רק לשתיים יש הסכם ליווי סגור עם הבנקים - הקבוצה היזמית של חברת מצלאווי, הנמצאת לדברי גורמים קרובים על סף חתימת הסכם עם הבנק, וקבוצת הרכישה שמארגנת חברת בסרשל נחשון קיויתי וקלמן סופרין, שכבר חתמה על הסכם ליווי.
על הזוכה להשיג את מלוא הסכום לרכישת הקרקע בתוך 60 יום מהגשת ההצעה, והוא יוכל למשוך זמן עוד 30 יום בלבד. בענף העריכו עוד כי הבנקים יקשו מאוד על הקבוצות והיזמים לקבל מימון לפרויקט, ובראש הדרישות מהן יעמוד הצורך להציג פרי־סייל (מכירה על הנייר מראש) של כ־40% מהדירות. בהתחשב בשני התנאים הללו ובפרק הזמן הקצר, משימה זו עתידה להיות קשה מאוד לביצוע.
אחד הפרמטרים שיסייע לזוכה לקבל מימון הוא גובה ההון העצמי שיוכל להביא מהבית לאחר הזכייה. דמי הקדימה ששילמו רוכשים פוטנציאליים למארגני הקבוצות, המרכיבים את ההון העצמי, משתנים מקבוצה לקבוצה, ונראה כי כעת, מי ששילם דמי קדימה גבוהים יותר נמצא כיום בקבוצה שקרובה יותר לזכות במתחם.
היזם אורי חייצ'יק דרש מהמשתתפים בקבוצת הרוכשים שהקים כ־100 אלף שקל, וגם הוא מתכנן להתמודד על בניין אחד בלבד. חברת בסר, לעומת זאת, דרשה מהרוכשים בקבוצה שלה כ־700 אלף שקל, והצהירה כבר באמצע אוגוסט שהשלימה את מכירתו על הנייר של שטח הדיור במתחם כולו - 324 דירות.
מכרז דרום הקריה נחשב למכרז הבולט ביותר של מינהל מקרקעי ישראל בתחום המגורים בשנים האחרונות. המכרז יכלול הקמת 300 דירות בשלושה מגדלי יוקרה, מרכז מסחרי ושטחי משרדים רחבי היקף.
בימים האחרונים ניכרת עלייה בכמות המתעניינים בהצטרפות לקבוצות המתארגנות לקראת המכרז, ומנגד, בשוק מספרים כי לא מעט מהרוכשים שכבר נרשמו לאחת הקבוצות החליטו לבטל את השתתפותם בגלל אי־ודאות בנוגע למחיר הדירה. לפי תנאי המכרז, סכום המינימום לרכישת הקרקע לכל המתחם הוא 234 מיליון שקל. סכום המינימום למי שיציע לרכוש רק בניין אחד או שניים נע בין 85.5 ל־91 מיליון שקל לכל בניין.
עוד בעיה העומדת מול היזמים, ובעיקר רוכשי הדירות בקבוצות הרכישה במתחם, היא היקף המטלות הגדול שמכיל המכרז, כגון חובה להקים שטח משרדים של 5,000 מ"ר, חניון ציבורי בעל 160 מקומות חניה ומרכז מסחרי בשטח של 1,200 מ"ר בכל בניין. בענף מעריכים כי מארגני קבוצות הרכישה שלא יצליחו למכור מראש את השטחים יצטרכו לגלגל לפחות חלק מעלויות ההקמה לפתחם של רוכשי הדירות - דבר שעלול להקפיץ את מחירי הדירות בכ־30% בממוצע.
בדיקת "כלכליסט" מעלה כי רק שלוש מהקבוצות הצהירו בשיחות עם קונים פוטנציאליים כי מכרו את כל השטחים הללו - חברת מצלאווי וחברת בסר. היזם אורי חייצ'יק מסר כי ירכוש את המתחמים הללו בעצמו.
בשוק העריכו אתמול כי לאור הצלחת המכרז שבו נמכר מתחם הטמפלרים הסמוך במחיר הגבוה פי שלושה ממחיר המינימום במכרז מינהל מקרקעי ישראל בשבוע שעבר - כ־90 מיליון שקל - צפוי מחיר הקרקע במתחם זה לזנק ל-350-300 מיליון שקל.
על בסיס זה אפשר להניח כי מחירי שטחי המגורים במתחם ינועו סביב 5,300-5,600 דולר למ"ר, או 2.7-2.5 מיליון שקל לפחות לדירת 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר, כולל מרפסות.
מה ההבדלים בין הקבוצות?
קבוצת רכישה מורכבת מבעלי הון פרטיים שיחד רוכשים קרקע, בוחרים קבלן ביצוע ומתכננים את הבנייה.
כל הליך התכנון והקמת הפרויקט הוא באחריות הקבוצה וממומן על ידיה.
קבוצת רוכשים, לעומת זאת, היא קבוצה שמתאגדת לרכוש יחד קבוצת דירות מיַזם בהנחה שעליה סוכם מראש. היזם הוא זה שרוכש את הקרקע, מוצא בנק מלווה ואחראי לתכנון והקמת הפרויקט - ולא חברי הקבוצה.
