חשיפת כלכליסט: המלכוד של קבוצות הרכישה בדרום הקריה
בעוד כחודש יגיע המכרז הענק על מתחם דרום הקריה לישורת האחרונה. כלכליסט חושף את 15 הקבוצות המתעניינות, בהן ארבע קבוצות רכישה של אלפי משתתפים. תנאי המכרז נותנים לקבוצות יתרון, אבל החברים בהן עלולים לשלם על כך ביוקר
אחד המכרזים המסובכים, הגדולים והנחשקים ביותר שפרסם מינהל מקרקעי ישראל בשנים האחרונות עומד להגיע לישורת האחרונה בעוד פחות מחודש. מכרז דרום הקריה הענק כולל הקמת שלושה מגדלים בני 108 דירות כל אחד, שטחי מסחר, משרדים, שטחי חניה נרחבים, מערך כבישים ומנהרה, והוא עתיד להיות זירת התחרות הגרנדיוזית ביותר שהיתה בישראל מעולם בתחום קבוצות הרכישה.
מצבו של שוק הדיור, ההולך ומשתפר בחודשיים האחרונים, הביא לא מעט מתעניינים ללטוש עיניים לעבר מתחם תל אביב האטרקטיבי. ל"כלכליסט" נודע שאת מסמכי המכרז רכשו 15 קבוצות נדל"ן, בהן חברות ייזום מהבולטות בישראל: חבס, שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, גינדי השקעות, קנדה ישראל, גזית גלוב, עטיה נכסים, שפיר, חברת מצלאווי ואשדר. אולם בגלל תנאי המכרז התחרות האמיתית תיערך ככל הנראה בין חמש קבוצות רכישה ענקיות, המונות אלפי חברים כל אחת, שאמורות גם הן להתחרות על המתחם כולו. מדובר בקבוצת בסר של נחשון קיוויתי וקלמן סופרין, קבוצת סוויסה (שמוביל ג'קי סוויסה, לשעבר ראש מינהלת המגורים של צה"ל), קבוצה של היזם אורי חייצ'וק, קבוצה שמארגנת חברת חנן מור וקבוצה של חברת העיר החדשה שבבעלות דרור הלוי ורביב צולר. העיר החדשה, כך נודע ל"כלכליסט", אף נמצאת במגעים מתקדמים לשיתוף פעולה במכרז עם היזם דורון אביב, לשעבר מבעלי חברת הנדל"ן אוסיף - שעשוי להיכנס לראשונה לשוק קבוצות הרכישה. כל אלו אמורים להשלים את הגשת הצעותיהם ב־13 בספטמבר.
מגלגלים עלויות לרוכשים
ממסמכי המכרז עולה כי מי שיזכה ביותר מבניין אחד ייאלץ לבנות את כל הבניינים שבהם זכה בו בזמן. עניין זה יקשה מאוד על יזמים להתחרות בקבוצות הרכישה, מאחר שעל היזמים יהיה לגייס מימון לפרויקט כולו בזמן קצר מאוד - משימה לא פשוטה תמיד, בייחוד בתנאי השוק הנוכחיים. בתחום זה יש לקבוצות הרכישה יתרון: אלפי רוכשי דירות פוטנציאליים מצטרפים בימים אלו לקבוצות שמתארגנות לקראת המכרז, ואלו יממנו את הבנייה באמצעות המשכנתאות שייקחו. גם כך, בשוק הדיור אוחזת בימים אלה קדחת קניות - על רקע הערכות חוזרות ונשנות של פעילים בענף שמחירי הדירות בדרך למעלה והריביות נמוכות בשוק המשכנתאות.
עם זאת, מורכבות המכרז עלולה לפגוע מאוד בחברי קבוצות הרכישה, ובכיר בענף הנדל"ן, הבקיא בפרטי המכרז, אף מזהיר: "ההבטחה שלפיה אפשר לחסוך עד 20% בממוצע ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה עלולה להתנפץ בפרצופיהם של הרוכשים במכרז דרום הקריה". הבעיה היא שלפי דרישות המכרז, בכל בניין ייבנו מלבד דירות גם 5,000 מ"ר של משרדים, חניון ציבורי בן 160 מקומות (בצד חניון של 170 מקומות המיועדים לדיירים) ו־1,200 מ"ר של שטחי מסחר. נוסף על אלה מוטלות על מי שיבנה את הפרויקט גם "מטלות ציבוריות", כגון שימור מבנים בחלק מהמתחם והוצאות פיתוח שמגיעות ל־7–8 מיליון שקל לכל בניין.
משיחות עם גורמים בענף עולה שמארגני קבוצות רכישה, שאינן מתמחות בנדל"ן מניב, שלא ימכרו מראש את כל הרכיבים המניבים הכלולים בחלק שעליו יתחרו עלולים לפגוע בקוני הדירות באותה קבוצה. מאחר שמארגן הקבוצה מחויב להתחיל לבנות כמעט מיד עם הזכייה במכרז, אם לא ימכור מראש את השטחים שאינם דירות, יהיה עליו לגלגל את עלותם על רוכשי הדירות. זאת מאחר שלוח הזמנים מורה לו לאכלס את המתחם בתוך שלוש שנים. בפועל, רוב קבוצות הרכישה טרם מצאו רוכש לשטחים אלו. אותם גורמים מעריכים שהתוספת עלולה להיות של עד 30% לכל דירה.
כמו כן העריך אותו גורם שחלק ממארגני הקבוצות, שכבר ניסו לגבות מראש את אותה תוספת באמצעות העלאת מחיר הדירות, נכנעו לתחרות והורידו את המחירים - ולכן ייאלצו לגבות אותה מאוחר יותר אם יזכו במכרז, אף שלא הצהירו על כך באוזני הרוכשים. כדי להימנע מתשלום תוספות מאוחר יותר, יכול כל רוכש פוטנציאלי לדרוש ממארגן הקבוצה לגלות לו אם הצליח למכור מראש את המשרדים, שטחי המסחר והחניון ליזמים או למשקיעים אחרים, ואף לדרוש ממנו לחשוף את זהותם במסגרת הסכם השיתוף.
המינימום: 170 מיליון שקל
המכרז הנוכחי הוא בעצם ניסיון שני של מינהל מקרקעי ישראל למכור את המתחם, שממוקם באחד האזורים המוצלחים ביותר בתל אביב. הניסיון הראשון נעשה בפברואר. אז, בשיא המשבר הכלכלי העולמי ותחת אש מבצע "עופרת יצוקה" בדרום, ניגשו למכרז רק שלוש קבוצות ייזום: שיכון עובדים, רובינשטיין ודורון אביב.
לפי שיטת המכרז שקבע אז מינהל מקרקעי ישראל, היה אמור הזוכה להציע מחיר שלא יפחת מ־75% מגובה הערכת שמאי שמינה המינהל למתחם כולו. אביב, שהיה הקרוב ביותר לקו הסיום, הציע עבור שטח להקמת בניין אחד בלבד הצעה שהיתה נמוכה בכ־50% מהערכת השמאי - 52 מיליון שקל - ושאר ההצעות היו נמוכות עוד יותר. בעקבות זאת בוטל המכרז כולו. ל"כלכליסט" נודע שאביב יצא למאבק בהחלטה לבטל את המכרז, בטענה שהשמאי של המינהל התעלם מהמצב הכלכלי ששרר אז בארץ בעת שקבע את שווי המתחם. מאבק זה נמשך כמה חודשים, אך בסופו החליט המנהל שלא להיכנע ללחציו של אביב.
עוד נודע ל"כלכליסט" כי בניגוד להתנהלות במכרז הקודם, הפעם החליטו במינהל מקרקעי ישראל לבצע מכרז שקוף יותר, שבו ברור מראש מהו רף הכניסה לתחרות על המתחם. רף זה מגלם זינוק של כ־40% במחיר המינימום למתחם כולו - העומד עתה על כ־170 מיליון שקל.
ממינהל מקרקעי ישראל נמסר כי ההחלטות לגבי תוכן המכרז היו של ועדות התכנון. מוועדות התכנון המקומיות לא נמסרה תגובה, מאחר שעיריית תל אביב בהדממה.
חלק גדול מהמתעניינים במכרז סירבו להגיב לנאמר בכתבה. בין אלה שהגיבו לפניית "כלכליסט" היו חברת מצלאוי, שמסרה כי החליטה להתחרות על המגדל המזרחי והיא שוקלת להצטרף גם לתחרות על המגדל המערבי, שיכון ובינוי, שדיווחה שהיא מעריכה שאכן תשתתף במכרז, וגינדי השקעות, שאישרה כי היא מתכננת להשתתף במכרז.
קבוצת הרכישה של סויסה מסרה שהיא עתידה להתחרות רק על בניין אחד - המבנה שבמרכז המתחם. נציגיה מסרו שהיא כבר מכרה את הזכויות לשטחי המשרדים והמסחר באותו בניין ליזם בודד. קבוצת הרכישה של חייצו'ק מסרה שהיא מתכננת להתחרות על הבניין המזרחי בלבד, ונציגיו מסרו שהוא נמצא במגעים עם קרנות ריט למכירת שטחי המשרדים והמסחר במתחם. קבוצת חנן מור מסרה שגם היא תתמודד במכרז רק על הבניין המרכזי.
מקבוצת בסר נמסר שגם היא מתכננת להשתתף במכרז, ודובריה היו היחידים שדיווחו כי הקבוצה כבר הצליחה לשווק את כל שלושת הבניינים - על הדירות, שטחי המסחר, המשרדים והחניונים הציבוריים שבהם - ואם לא היו מצליחים למכור את הכל, היו פורשים מהמכרז.
