איך להתמודד עם הונאות המקרקעין

לפני שנתיים מכר קבלן לבני זוג דירה בבניין דירות שהקים בצפת. במסגרת החוזה התחייב הקבלן לרשום הערת אזהרה בטאבו על שמם של בני הזוג ולהשלים בהמשך את הרישום על שמם בטאבו. כעבור כשנה, עוד בטרם נכנסו בני הזוג לדירה, ניצל הקבלן את היעדר תשומת הלב של הרוכשים על כך שלא נרשמה הערת אזהרה על שמם ומכר את הדירה שוב, והפעם לזוג אחר. תביעה זו נמצאת בימים אלה בדיון משפטי, ובסיומה סביר להניח שאחד הרוכשים ימצא את עצמו ללא הכסף וללא הדירה.

מקרה ההונאה בצפת הוא רק אחד מתוך עשרות מקרים שמתרחשים מדי שנה בישראל. משפחות רבות נופלות קורבן לשיטות מרמה פשוטות, זאת למרות העובדה שעבור מרביתן רכישת הדירה היא עסקת חייהם. עם השנים ניצלו הנוכלים פרצות בחוק ומצאו דרכי פעולה מתוחכמות כדי לבצע את זממם. ההונאות הנפוצות ביותר הן מכירה כפולה של אותה דירה ומכירת דירה במרמה ללא ידיעת הבעלים. במקרים אחרים נחשפו הונאות נוספות כגון מכירת מחסן כדירת מגורים ושימוש בהוצאת שטר לביטול משכנתה.

עשרות משפחות נופלות מידי שנה קורבן לנוכלים בעת קנייה או מכירה של דירה איור: מורן ברק

לדברי עו"ד איתמר גלרשטיין ממשרד גלרשטיין־וינס, שמתמחה בדיני מקרקעין, "אין סוף לשיטות המרמה שהגנבים חושבים עליהן ובדרך כלל קשה מאוד להתמודד איתן. עם זאת, עדיין, ההונאה הנפוצה ביותר היא מכירה כפולה של דירות מגורים. זו הונאה פשוטה מאוד לביצוע עבור הנוכלים אך באותה מידה גם קל יחסית להתמודד איתה - עורך דין מנוסה יגונן על הרוכש בקלות יחסית". לדבריו, "בעבר היו מעורבים בהונאות גם עורכי דין. לעתים הם לא היו יוזמי ההונאה ושימשו רק כנקודת מעבר לכספים, אבל למזלנו לא מדובר בתופעה נפוצה". כמו כן, בשנים האחרונות טכנולוגיות הזיוף השתכללו והן משמשות את הנוכלים לזיופים מדויקים של תעודות זהות, מסמכים לייפוי כוח ועוד.

ללא ידיעת הבעלים

יצירתיות הנוכלים במקרי ההונאה של השנים האחרונות מצביעה על כך שאין זה מספיק לפעול כחוק. בעלי דירות חייבים להיות ערניים לכל שינוי בסביבת הדירה ובסטטוס שלה. כך, לדוגמה, במסגרת חתימת חוזה שכירות בין בעל הדירה לשוכר ניצל השוכר את החשיפה למסמכים המכילים את כל פרטי הנכס - מספרי גוש וחלקה - וכן את פרטי תעודת זהות של בעל הדירה כדי לזייפם. הוא העמיד את הדירה למכירה, כמעט באין מפריע. הקונה התמים שהגיע לדירה התרשם מאיכותה ופנה לעורך דין לשם השלמת עסקת הקנייה. עורך הדין בדק בטאבו כי פרטי בעל הדירה הרשום זהים לאלו של זה שהציע את הדירה למכירה ונתן אור ירוק להשלמת העסקה. בסיכומו של דבר הנוכל קיבל לידיו את הכסף ונעלם כשהוא מכניס את בעל הדירה לסבך משפטי ארוך ומתיש עם רוכש הדירה החדש.

תל אביב. מצוקת הדיור בעיר גורמת לבעלי הנכסים להיות יצירתיים במיוחד. למשל: מכירת מחסן כדירת מגורים צילום: אוראל כהן

לדברי גלרשטיין, הונאה דומה במקרה של משבצת קרקע היא אף פשוטה יותר. הפשטות אינה נובעת מהבדלים ברמה המשפטית אלא מכך שכאשר מדובר בדירה, ניתן לברר אצל השכנים בקלות יחסית האם האדם שעומד מולנו הוא אכן בעל הדירה. אולם הסיכויים ששכנו של בעל מגרש שממוקם בפרדס מרוחק יכיר את בעליו קטנים, ולפיכך קשה לאמת באמצעותו את זהותו של הבעלים האמיתי.

כמו כן, במקרים שבהם בעלי הקרקע אינם מתגוררים בארץ יש לנוכלים מרווח פעולה, ולרוב יעבור פרק זמן ארוך מאוד, אם בכלל, עד שבעל הקרקע המקורי יבחין בתרמית. מקרה כזה אירע בחיפה: אשה מבוגרת שהתגוררה בארצות הברית החזיקה בשני מגרשים לא בנויים בעיר. שני נוכלים ישראלים זייפו מסמכים לצורך מכירת המגרש בשמה שלא בידיעתה. אלו מכרו את הנכס לעצמם תוך שהם נוטלים משכנתה מהבנק. כספי המשכנתה הגיעו לכיסם והם השאירו את בעלת הקרקע עם נכס משועבד בלא שקיבלה תמורה עבורו. הבנק נותר עם שעבוד על הנכס שהתבסס על מסמכים מזויפים.

חשבונות מזויפים וביטול משכנתה

במקרי הנוכלות הפשוטים מתנים הנוכלים את ביצוע העסקה בקבלת תשלום במזומן וזמן קצר לאחר קבלת הכסף הם נעלמים. עם זאת, במקרים קיצוניים הנוכלים לא מסתפקים במקדמה הכספית, פותחים חשבון בנק מזויף וכך נהנים גם מכספי המשכנתה.

עוד שיטה לביצוע מעשי תרמית במקרקעין היא באמצעות הנפקת שטר לביטול המשכנתה - שטר המונפק על ידי הגורם שאליו משועבד הנכס ובכך נמנעת האפשרות למכירתו. הנוכל פועל ומזייף שטר לביטול המשכנתה המאשר כי הנכס נקי משעבודים. הליך הזיוף אינו מורכב ומאפשר לנוכל למכור את הנכס המשועבד, שלמראית עין נקי מכל שעבוד.

התרמית תתגלה כעבור זמן לא רב לאחר שהבנק יבחין כי תשלומי המשכנתה על הנכס נפסקו. הרוכש התמים יבין, מאוחר מדי, כי הנכס שקנה משועבד ושעליו לשאת בתשלומי המשכנתה המקוריים. הגורם היחיד אשר יכול להעיד על הסרת השעבוד כחוק הוא מנפיק השטר. ללשכת רישום המקרקעין אין אפשרות לדעת אם מדובר בזיוף.

הסיכוי להיעקץ

במקרים שבהם מדובר בעסקת מכירה כפולה של דירה, הרוכשים אינם מודעים לעובדה כי הדירה נמכרה לאדם אחר במקביל. הם יגלו זאת לראשונה עם הגעתם לשינוי נסח הטאבו. לדברי גלרשטיין, כדי להימנע ממצב שבו הנכס נמכר לשני קונים שונים, על הקונה להקפיד כי התשלום הראשון עבור רכישת הנכס ייעשה בד בבד עם רישום הערת אזהרה לטובתו. במקרים חריגים שבהם לא ניתן לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו כגון ימי חג, מומלץ כי התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל עורך דין עד להשלמת רישום הערת האזהרה.

נוסף על כך, נסח הטאבו צריך לכלול כמה נתונים מהותיים. יש להקפיד על כך שהמוכר הוא זה שרשום כבעלים בנסח הטאבו. המשמעות של היעדר רישום בטאבו עשויה להיות שזה המעמיד את הנכס למכירה אינו בעל זכויות קנייניות בנכס. כמו כן, אין להסתפק באימות זהותו השמית של המוכר ויש להקפיד כי גם מספר תעודת הזהות שלו יופיע ואף לזהות את האדם באמצעות גורם שלישי אם הדבר נדרש. כיום ישנם אתרי אינטרנט שניתן להוציא מהם העתק מנסח הטאבו, כך אפשר לבדוק שלא נעשה שום שינוי בנסח ולא נרשמו הערות אזהרה או עיקולים ושעבודים.

נוסף על כך, מומלץ לבקר בנכס ולוודא כי הכל תקין ואיש אינו משתלט עליו. ניתן אף לבקש מהשכנים שיפקחו עין. עו"ד משה בן דוד ממשרד בן דוד אברהם הכהן, המתמחה בנדל"ן, מדגיש כי גם במקרה שבו הקונה נפגש עם המוכר ומוודא כי כל המסמכים מעידים שהמוכר אכן מחזיק בזכויות בנכס, צריך לבדוק את נסח הטאבו ולוודא כי אין בו זכויות לצד נוסף. רצוי אף לבדוק כי אין שעבודים, לא רק בנסח אלא גם ברשם המשכונות.

בני המשפחה בהונאה

עסקאות שנסגרות על ידי מיופה כוח של המוכר אינן תופעה נדירה. ייפוי כוח יתבצע בדרך כלל כאשר בעל הנכס בחו"ל, כשמדובר בדירה של אדם אשר אינו שפוי או במקרה שבו קשיש נותן ייפויי כוח לצאצאיו. במקרה כזה חובה להיפגש עם בעליו של הנכס ולוודא שהעסקה נעשתה מרצונו החופשי, לוודא כי פרטיו זהים לאלו שמופיעים בנסח הטאבו, לרבות זיהוי על פי תמונתו, ולבדוק כי לייפוי הכוח יש תוקף נוטריוני. במקרה שבו בעליו של הנכס בחו"ל ניתן לדרוש ממנו שיחתום על ההסכם בפני קונסול ישראלי.

לרוב, כאשר בני המשפחה מעורבים בהונאות כאלה, הם מחתימים את בעל הנכס על ייפוי כוח בלתי חוזר ולאחר מכן פועלים להעברת זכויותיו ללא ידיעתו. בן דוד מציין כי כאשר בעל הנכס מבוגר, קיימת חשיבות מכרעת למנות בזמן אפוטרופוס שיכול למנוע את מכירת הנכס שלא בהסכמת בעליו. במקרה אחר, דירה שהיתה רשומה היסטורית על שמו של הבעל, נמכרה על ידיו אף על פי שגם לאשה היו זכויות בנכס מתוקף נישואיהם. לדברי בן דוד, במקרים דומים שבהם רק אחד מבין בני הזוג רשום כבעלים של נכס, חובה על הקונה לברר את טיב התא המשפחתי.

המחסן שהפך לדירה

הביקוש הגואה לדירות מגורים בתל אביב העלה בהתאמה גם את רמת היצירתיות של בעלי הנכסים. בעל מחסן בקומת קרקע הסב אותו לדירת מגורים ומכר אותו. בביקור בעירייה הובהר לקונה כי הנכס אסור למגורים, והשימוש היחיד שיוכל לעשות בו יהיה אחסון של חפציו. כדי להימנע ממקרים שבהם המוכר מציג מצג שגוי או כוזב של הנכס, חשוב לבדוק גם את הרישומים המתייחסים לנכס ברשות המקומית. כך יש לבדוק האם הוא נבדק על פי היתר הבנייה, או האם אין כנגדו צווי הריסה שלא נרשמו.

לפעול מהר ולהתפלל

עורכי הדין מייחסים חשיבות מכרעת לפעילות מזורזת לאחר חשיפת המרמה. על הקונה שרומה לנסות ולעצור כל תשלום עבור רכישת הנכס, כדוגמת המחאה שנמצאת בנאמנות של עורך דין, כספי משכנתה שאמורים להיות משולמים, המחאות שנמסרו למוכר וכדומה.

כמו כן על הרוכש לנסות ולשריין את זכויותיו הקנייניות באמצעות הטלת עיקול על ידי בית המשפט. במקרים סבוכים כמו מכירת דירה לשני גורמים שונים התשובה לשאלה לטובת מי יפסוק בית המשפט את הבעלות על הדירה אינה חד־משמעית. לדברי גלרשטיין, ככלל אצבע, הראשון שרשם הערת אזהרה על הנכס הוא זה שיזכה בו. עם זאת, במקרים רבים בודקים אם הרוכש פעל בתום לב - האם ידע שהדירה נמכרה לאדם נוסף ולכן מיהר לרשום הערת אזהרה.