לגור בשדרת פאר: שיפוץ השדרות משתלם לעיריות

באנגלית קוראים לה אווניו, בצרפתית בולוואר, בספרדית אוונידה, באיטלקית וויאלה, בעברית שדרה, ובשפת הכסף היא שווה כמה עשרות ולעתים אף מאות אחוזים של תוספת למחיר הבית או הדירה. לפי בדיקה שערכה לאחרונה לשכת השמאים בישראל, והגיעה ל"כלכליסט", מחירי הדיור בסמוך לשדרה מזניקים את ערך הנכס.

לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, ההבדל תלוי בערך הקרקע וברמות הביקושים באזור. "ברור כי הערך המוסף של בית לשימור ב'פריים לוקיישן' דוגמת שדרות רוטשילד הוא גבוה במאות אחוזים לעומת בית תל אביבי רגיל ברחוב ממוצע לא הרחק משם. אבל גם בערי לוויין קיים ערך מוסף למגורים ברחוב שיש בו רק 'סממנים שדרתיים' המתבטאים בעצים עתיקים, מבנים בעלי ערך היסטורי וכדומה", אומר כהן. כך קרה גם ברחובות עתיקים בעלי מאפיינים שדרתיים במושבות כמו פתח תקווה או רחובות.

בארה"ב ובמדינות מערב אירופה נהפכו הבתים הממוקמים לאורך שדרות למוצרי נדל"ן מבוקשים כבר בראשית המאה הקודמת. כך מסבירה האדריכלית דפנה עברי. הקיסר נפוליאון השלישי היה הראשון שרישת את פריז בשדרות רחבות ונאות כבר בשנות השישים של המאה ה-19, וכך עשו גם המתכננים הצרפתיים של וושינגטון בירת ארה"ב ובואנוס איירס בירת ארגנטינה.

לאורך השדרות גרו בעלי הממון והמעמד הפוליטי, שנהנו ממגורים במרכז העיר עם נוף של עצים רחבי צמרות וטיול בכרכרה לעת ערב. לדברי עברי, בית מהודר ובעל ערך אדריכלי היסטורי והערך המוסף של "חיים בכפר" בצל העצים הפכו, למשל, את השאנז אליזה בפריז ואת השדרה החמישית בניו יורק לשילוב מנצח של אדריכלות וכסף. במהלך השנים הפכו גם שדרות עתיקות באזורים ותיקים בעיר ל"בועה ירוקה" במרכז העיר, ששילבה בתים עתיקים לשימור עם חיים עירוניים תוססים, כמו ברמבלה בברצלונה ושדרות רוטשילד בתל אביב.

בית בשדרות רוטשילד בתל אביב צילום: מיכאל קרמר

גם ערי הלוויין רוצות

בשדרות רוטשילד בתל אביב הרקיעו מחירי הנדל"ן במאות אחוזים במהלך העשור האחרון. לדברי כהן, תופעת ההתחדשות העירונית של מרכזי הערים ייחודית לערים גדולות ומרכזיות. עליית מחירי הנדל"ן בתל אביב היתה סנונית ראשונה למגמה שמתפשטת בשנים האחרונות גם לערי לוויין של תל אביב, דוגמת רמת גן, פתח תקוה, רחובות ורעננה. בערים אלה שופצו הרחובות המסחריים ההומים ונהפכו לדמויי שדרה - הצמחייה עובתה, נוצר מרקם משולב של מדרכות להולכי רגל, מסלולי אופניים וריהוט רחוב - באופן שהשביח בצורה ניכרת את הפוטנציאל הנדל"ני במרכזי הערים. נוסף על כך מתרחש תהליך הדרגתי של שיפוץ ושדרוג של מבנים ישנים.

רחוב ביאליק ברמת גן עבר לאחרונה מתיחת פנים, וכמוהו רחוב מונטיפיורי בפתח תקוה, שבו החלה העירייה בעבודות הכוללות הרחבת מדרכות, שדרוג תאורת הרחוב ושיפוץ מבני באוהאוס. ברחוב אחוזה ברעננה בוצעה הרחבה של מדרכות ושיקום חלקי של בתים ישנים. לדברי כהן, השיפוצים יתרמו בסופו של דבר גם להשבחת מרכזי הערים מבחינה כלכלית, הן במרכיב המגורים והן במרכיב המסחרי והעסקי.

רחוב הרצל, החוצה את העיר רחובות לאורכה, הוא דוגמה מובהקת לרחוב ותיק ששודרג לאחרונה ושערך הבתים שבו השביח. לדברי עברי, מדובר במקרה קלאסי של רחוב במרכזה של מושבה ירוקה שהפכה לעיר הומה וצפופה ואיבד מזוהרו, אולם כיום חוזרת עטרתו ליושנה. "השילוב של שדרת עצים ארוכה, אופי עירוני ירוק ומתון, אופציה למסלולי הליכה ואופניים וכמובן השירותים הנדרשים והתחככות בקצב העירוני עשו במקרה של רחובות את שלהם, בדיוק כמו בשדרות רוטשילד בתל אביב", אומרת עברי.

עם זאת, כהן סבור כי רחוב הרצל הוא דווקא דוגמה לפוטנציאל שטרם מומש במלואו. "בוצעו שם עבודות שדרוג, אבל הן רק חלק משינויים שיכולים לקרות ברחוב הזה, ואפשר לראות זאת גם במחירי הדירות באזור. ברחוב אחוזה ברעננה וברחובות הסמוכים לו נרשם זינוק של 20%-25% במחירי הדירות והבתים, אולם ברחוב הרצל ברחובות עדיין מדובר בעלייה של 10%-15% בממוצע בלבד". בסיכומו של דבר, אומר כהן, עליית המחירים היא ביחס ישר לגודל ההשקעה שמבצעת העירייה ברחוב שהופך לשדרה.

לא עוד שכונת מגורים

גם הקבלנים אינם נשארים אדישים להחלטת העיריות ליצור שדרות משלהן. חברת י. זילברמינץ ובנו החלה לאחרונה בבניית פרויקט גורדון־אייזנברג היוקרתי בעיר רחובות, בצמוד לרחוב הרצל. לדברי מנכ"ל החברה זאב מילנר, ההחלטה לבנות במיקום זה דירות יוקרה נבעה מבדיקת שוק שערכה החברה ומצאה כי קיים ביקוש מפולח משמעותי בקרב משפרי דיור מרחובות, רובם בני 40 פלוס, המעוניינים להישאר בעיר ולהתקרב לאזור הבילוי ולמרכזי המסחר שבה. לדבריו, הבדיקות העלו כי שדרת העצים הארוכה המשתרעת לכל אורכו של רחוב הרצל אף חיזקה את המגמה. "מתברר כי למיקום מיוחד זה קיים ביקוש המבדיל עצמו מ'עוד שכונת מגורים' ברחובות", אומר מילנר.

דוגמה נוספת אפשר למצוא בפתח תקווה. קבוצת דניאל יצחקי בונה כעת את מגדל הסיטי - מגדל בן 17 קומות מעל קומת חנויות בלב הרובע ההיסטורי של פתח תקווה, סמוך לשדרה העוברת שדרוג. מירב חסון־יצחקי, מבעלי הקבוצה, אומרת כי לא במקרה נבחר שהפרויקט ימוקם בשדרת עצים עתיקה המשובצת לכל אורכה בבתי באוהאוס ומבנים היסטוריים עתיקים, כולל מוזיאון לתולדות פתח תקווה.

לדברי חסון־יצחקי, הערך המוסף של מיקום הפרויקט עזר למצב ולמתג אותו. נוסף על כך הוא משך אוכלוסייה איכותית מפולחת - חלקם משפרי דיור מפתח תקווה וחלקם משקיעים אסטרטגיים מתל אביב ומחו"ל - הרואה בעירוניות האותנטית של שדרת עצים, מבנים עתיקים, חנויות מעוצבות ושוק עירוני מתחדש, בבחינת תוספת משמעותית לאיכות החיים.

חסון-יצחקי מדגישה, כי עיריית פתח תקוה מתכננת לשדרג את כל המתחם השדרתי, כולל מדרכות משולבות באבן טבעית, תאורת פנסים פריזאיים אותנטיים ושילוט מסוגנן ותאורה לבתים העתיקים. "כל אלה", היא אומרת, "עתידים ליצור מרקם עירוני ייחודי ומרגש שעבר, הווה ועתיד ישולבו בו באופן הרמוני". לדבריה, מחירי דירות 4 חדרים יתחילו ב-900 אלף שקל, לעומת טווח מחירים של 600–500 אלף שקל לדירות בבניינים שנבנו בשנים האחרונות במרכז העיר.