מחיר החסמים: עיכוב 104 אלף דירות במרכז
מחיר החסמים: עיכוב 104 אלף דירות במרכז
תוכניות בנייה גדולות בת”א, הרצליה ורמה”ש יעוכבו עד סוף העשור בגלל התנגדויות שונות או היעדר תשתיות. בינתיים חברות בנייה באזורי הביקוש מדווחות על זינוק של עשרות אחוזים במחירי דירות. בכיר בממשלה: “תושבים חזקים מפעילים לחץ”
בנייתן של כ־104 אלף דירות בלב אזור הביקוש, בתל אביב, הרצליה ורמת השרון, תתעכב עד סוף העשור, כך עולה מבדיקת “כלכליסט”.
המשולש הקדוש שמונע את קידום התוכניות: היעדר תשתיות, התנגדות עזה של ראשי הערים והתנגדות התושבים. המחסור החמור בהיצע הדירות מסביר את זינוקי המחיר שפעלו לטובת חברות הבנייה שדיווחו לאחרונה על ביצועיהן ב־2021.
בלטו במיוחד הדיווחים של אפריקה ישראל מגורים וישראל קנדה, שליבת פעילותן אשתקד היתה באזור תל אביב רבתי. מחיר ממוצע לדירה שמכרה אפריקה ישראל עמד על 3.39 מיליון שקל, 54% יותר מאשר ב־2020.
בדיווח של ישראל קנדה הוצגה עלייה של 43%־48%. זאת כאשר על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברחבי הארץ מחירי הדירות עלו באותה תקופה בכ־10% בממוצע.
בכיר בממשלה שבקיא בסוגיית חסמי הבנייה במרכז הארץ הסביר: "זה המקום הכי צפוף במדינה, ולכן התשתיות בו מורכבות, יש בו תושבים מאוד חזקים שמפעילים לחץ ומונעים בנייה, ולבסוף העיריות לא רוצות שיבנו אצלן".
אחת הבעיות הגדולות היא פער של שנים בין קצב התכנון למגורים לקצב תכנון התשתיות, ובמיוחד תשתיות תחבורה, ניקוז ומכוני טיהור שפכים (מט"ש). תוכנית אחת שיכולה לחלץ את בעיות התחבורה היא תוכנית המטרו, שיחל לפעול על פי הערכות אופטימיות רק ב־2030. בנוסף התוכניות השונות דורשות פתרונות תחבורה נקודתיים. כך למשל בתוכנית גלילות, שבה פוטנציאל לבניית כ־17 אלף דירות, צריך ליצור חיבורים לשלושה כבישים ארציים, כביש החוף, כביש 4 ואיילון. תוכנית לבניית שכונה בסדר גודל של עיר חדשה בתעש השרון תלויה בין היתר בהקמה של מחלף חדש.
גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), מסכמת זאת כך: "בשנים הקרובות צפוי המשך פער ניכר בין התכנון למגורים לתחבורה, וכן לחץ מתמיד על הכבישים, הצפי הוא שרק החל מ־2030 המערכות יהיו מסונכרנות".
בעיית תשתית נוספת היא מכוני טיהור שפכים העולים על גדותיהם. לפני כשבועיים נחשף ב”כלכליסט” כי מחסור במט"שים מונע שיווק קרקעות לבניית 99 אלף דירות ברחבי הארץ. הרצליה סובלת במיוחד מהבעיה הזו, ותוכניות לבניית כ־20 אלף דירות לא יוכלו להיבנות לפני שיימצא פתרון. "רק ב־2027 נהיה רגועים. התוכניות של הרצליה נשענות על מט"ש הרצליה שהקיבולת שלו מוגבלת כרגע”, אומרת טסלר. “ב־2023 יושלם צינור שיוביל שפכים לשפד"ן. ב־2027 תיבנה הרחבה לשפד"ן, ואז יתאפשר להרוס את המט"ש בהרצליה". פינוי המט"ש יאפשר לקדם במתחם הזה שכונה קטנה בת 1,200 דירות.
בעיות ניקוז
בעיית תשתית נוספת, שבעקבות משבר האקלים צפויה להחמיר, היא היעדר פתרונות ניקוז. רמ”י התחילה תכנון בעלות של עשרות מיליוני שקלים לניהול מי הנגר של מחוז גוש דן ותל אביב. הצפי הוא כי התכנון יושלם השנה או לכל המאוחר בשנה הבאה, אך העלות, של לפחות מאות מיליוני שקלים, עוד לא תוקצבה.
בעיה נוספת שעמה מתמודדת המדינה בחודשים האחרונים היא פסיקה של בית המשפט העליון שמחייבת לבצע סקר של זיהום הקרקע באזורים החשודים בכך עוד לפני אישור התוכנית. טסלר מעריכה כי הפסיקה הזו תעכב תוכניות למשך שנים. הקושי הוא בעיקר במחנות צה"ל (תל השומר למשל) שאליהם אי אפשר להיכנס עד פינויים, ולכן לא ניתן לבצע את הסקר. אך גם תוכנית ענק בשטח תעש, שיפונה ב־2025, תלויה בסקר כזה. במתחם הזה החלו לבצע סקרים רק במגרשים שכבר פונו.
מאבקי סביבה
באזור תל אביב יש לפחות מתקן תשתית אחד שמחכים דווקא להריסתו ולא הקמתו: שדה התעופה הרצליה, שיפונה לכל המוקדם ב־2025, עד אז תוכניות לבניית כ־14 אלף דירות ממתינות על המדף. בנוסף לכך פינויו יאפשר להסיר מגבלת גובה שחלה בשטח ולקדם תוכניות לבניית מגדלים.
לכל אלה מתווסף המשא ומתן המורכב עם ראשי הערים שמתנגדים לבנייה בשטחם, גם בגלל המחסור בתשתיות, אך גם בגלל החשש כי קליטה של תושבים תייצר גרעון בתקציב העירייה. ראש העיר הרצליה למשל, משה פדלון, עצר במאי את הסכם הגג שחתם על המדינה לבניית כ־8,000 דירות. התנגדות ראשי הערים תל אביב ורמת השרון עלולה לבלום תוכנית לבניית 17 אלך דירות במתחם גלילות. תכנון השכונה בשטח החל לפני כעשור, אך בחודש שעבר התוכנית נגנזה, ורמ”י מבקשת להעבירה לתכנון במסלול מואץ בוותמ"ל. תושבים בתל אביב פועלים למנוע את המסלול המואץ מחשש לפגיע בערכי הטבע.
למעשה כמעט כל תוכנית ענקית מלווה במאבק של תושבים וארגוני הסביבה. מטה מאבק התושבים בהרצליה הוביל לכך שבית המשפט העליון ביטל תוכנית לבניית 3,000 דירות באפולוניה. תושבי הרצליה מתנגדים גם לתוכנית לבניית שכונה על חורבות שדה התעופה האזרחי בעיר. מאבק עז מתנהל גם סביב התכנון בתעש, במיוחד בנוגע לחשש כי הקרקע מזוהמת.
תוכנית נוספת, שבה פוטנציאל לבניית לפחות 12 אלף דירות בצפון־מערב תל אביב, מצפון לשטח שדה דב, המכונה תא/3700, תקוע לפחות ארבע שנים בהליכי תכנון בעיריית תל אביב. הליך התכנון החל ב־2004, אך לתל אביב לא אצה הדרך. רק ב־2015 היא אישרה תוכנית מתאר שמגדירה את עקרונות התכנון. ב־2018 תוכניות מפורטות לחמישה מתחמי משנה היו על סף אישור, ובעקבות התנגדויות הן נעצרו. במאי 2021 תל אביב החליטה לעדכן את התכנון ולהוסיף אלפי דירות לאחר ששדה דב פונה.
