הבנייה תחכה: הוויכוח על חלוקת הזכויות בכיכר אתרים חוזר לבית המשפט
הבנייה תחכה: הוויכוח על חלוקת הזכויות בכיכר אתרים חוזר לבית המשפט
ספי צביאלי הבעלים המשותף של חניון כיכר אתרים, ביחד עם אירפורט סיטי של קובי מימון, עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד החלטת העירייה לקדם את תוכנית הבנייה החדשה במקום מבלי לקיים דיון מעמיק בנושא: "התנהלות העירייה נגועה בניגוד עניינים"
הקרב על חלוקת הזכויות בכיכר אתרים בתל אביב מגיע לבית המשפט בפעם השלישית. ספי צביאלי בעל חניון הכיכר יחד עם אירפורט סיטי שבשליטת קובי מימון, עתר ביום חמישי שעבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד החלטה של העירייה להפקיד את תוכנית הבנייה החדשה.
העתירה מכוונת לטבלאות האיזון שמצורפות לתוכנית ומהן נגזר השווי היחסי של כל אחת מהחלקות בכיכר. הפקדה היא השלב האחרון לפני אישורה של תוכנית, ובו היא מוצגת לעיון הציבור שמוזמן להגיש התנגדויות לתוכנית כולה או לחלקה.
צביאלי טוען באמצעות עורך הדין שמואל שוב, כי התנהלות העירייה בלתי חוקית, לקויה ונגועה בניגוד עניינים משום ששמאי המקרקעין שהכין את טבלאות האיזון מקבל את שכרו מקרן JTLV שבשליטת מתיו ברונפמן ויורשי שולם פישר. הקרן גם היא בעלת זכויות בכיכר אתרים. זאת כאשר על פי חוק היא לא יכולה להיות מגישת התוכנית, ולכן המגישה הפורמלית של התוכנית היא עיריית תל אביב. ניגוד העניינים הוא בכך שלטענתו השמאי יעדיף את עמדתה של הקרן ונוטה להפחית את שוויו האמיתי של החניון. התוצאה היא שצביאלי מקופח משום שחלקו היחסי במתחם קטן לעומת המצב הנכון לדעתו. כמו כן הוא טוען כי ההחלטה של העירייה להפקיד את התוכנית נעשתה במחטף מבלי שהתקיים דיון בעניין, וכל זאת בניגוד לסיכום בין הצדדים שהתגבש במאי האחרון וקיבל תוקף של פסק דין. לאור זאת הוא מבקש מבית המשפט להורות על ביטול החלטת הוועדה המקומית, וביטול ההפקדה של התוכנית. כמו כן הוא מבקש למנות שמאי מקרקעין חדש אובייקטיבי שאינו קשור לאף גורם שיש לו עניין בתוכנית, וזאת כדי שיערוך מחדש את טבלאות האיזון וההקצאה. לחילופין הוא מבקש להורות על מינוי שמאי בורר.
צביאלי כבר הצליח בעבר להביך את העירייה ואת הקרן כאשר עתירה שלו בינואר 2018 נגד מכירת חניון כיכר אתרים לקרן JTLV התקבלה בבית המשפט המחוזי. באוגוסט 2020 בית המשפט העליון דחה את הערעור שהגישה עיריית תל אביב. פיסקי הדין האלה סללו את הדרך להליך מכרזי שבעקבותיו רכשו צביאלי ואירפורט סיטי את חניון כיכר אתרים ודריסת רגל בתוכנית הבנייה שנרקמת במתחם.
תוכנית הבנייה החדשה מאפשרת את הריסת הכיכר, הגבהת מפלס הרחוב בנייה של 220 דירות ו־300 חדרי מלון בשני מגדלים בני 25 קומות ובניין עורפי בן 6 קומות. זכויות הבנייה האלה באחד המתחמים המבוקשים בארץ שוות על פי הערכות מעל ל־2 מיליארד שקל.
הכיכר רשומה במשרדי הטאבו כמו בניין משותף, יש בה 199 תתי חלקות עם בעלויות שונות. השאלה שבמחלוקת היא מה היקף הזכויות שמגיע לכל אחד מהם לאחר הריסת הכיכר והקמת המגדלים החדשים. הדרך לעשות זאת היא חישוב השווי של כל אחת מתתי החלקות כיום, כך שבתוכנית החדשה אפשר יהיה להקצות לבעל החלקה זכויות ששוויין היחסי זהה.
צביאלי ואירפורט סיטי רכשו את חניון כיכר אתרים באוגוסט 2021 בתמורה ל־341 מיליון שקל במכרז שנולד כאמור גם הוא בעקבות עתירה של צביאלי. עד אז הבעלות על החניון התחלקה בין עיריית תל אביב (73%) לקרן JTLV. ביולי 2017 מועצת העיר תל אביב אישרה עסקה במסגרתה הקרן קנתה את חלק העירייה בתמורה ל־150 מיליון שקל. צביאלי עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב, הצליח לבטל את המכירה ולרכוש את החניון בעצמו. בית המשפט העליון והמחוזי קיבלו את עמדתו של צביאלי כי האינטרס הציבורי הוא לאפשר הליך מכרזי שוויוני ושקוף.
למעשה על פי הדיווח של אירפורט סיטי לבורסה היא זו שהביא את הכסף לרכישת החניון - שילמה כ־186 מיליון שקל עבור 50% שבבעלותה. ובנוסף העמידה לצביאלי הלוואה בסכום זהה כדי שיכול לקנות את חלקו. ההלוואה היא לתקופה של 5 שנים בריבית של 1.8% כאשר הקרן והריבית צמודים למדד. הריבית וחלק מקרן ההלוואה יוחזרו בתשלומים רבעוניים, עיקר הקרן תוחזר בתום תקופה ההלוואה.
בינואר השנה הוועדה המקומית של עיריית תל אביב אישרה להפקדה את התוכנית כולל טבלאות איזון שערך משרד השמאים ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'. בטבלאות האלה שוויו היחסי של החניון היה 15.7% שמקנות לו בתוכנית החדשה שווי של 345 מיליון שקל (15% מ־2.2 מיליארד שקל).
צביאלי עתר נגד ההחלטה הזו, ובמאי השנה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה שמאי חיצוני - יונתן לוי - יערוך בדיקה מלאה ומקיפה של טבלאות האיזון, בהסתמך על טענות הצדדים וחוות דעת שהם ימסרו לו. על פי ההסכמות חוות הדעת הזו תובא לדיון בטרם הפקדה של התוכנית.
לוי העלה את השווי היחסי של החניון ב־60% ל־24.3%, שיפור ששווה לצביאלי ושותפיו כ־200 מיליון שקל. על פי חוות הדעת של לוי החלק של JTLV הוא 73%.
ב־23 בנובמבר השנה ההחלטה להפקיד את התוכנית עם התיקונים שעליהם המליץ לוי עלתה לדיון בוועדת משנה של הוועדה המקומית. אך צביאלי גורס כי הנושא לא הופיע בסדר היום וחברי הוועדה לא ידעו כי צפוי להתקיים דיון בעניין. בנוסף, הדיון היה טכני ולא מהותי ונמשך רק 5 דקות. לטענתו ההליך הזה לא תקין וסותר את ההסכמות בבית המשפט ומשום כך יש לבטל את ההפקדה.
בנוסף, הוא טוען כי פרידמן (השמאי המקורי של התוכנית) אינו כשיר לשמש כשמאי התוכנית משום שבעבר נתן לקרן JTLV חוות דעת באשר לשווי החניון. משום כך עמדתו נעולה בעניין הזה ויתכן שהוא אף מושפע מעקרון של שמירת מוניטין, ולא ירצה לספק חוות דעת הסותרת חוות דעת קודמת שלו.
על פי צביאלי עצם העובדה שיונתן לוי מצא פער של 60% בשומה מלמדת על קבעון שאחז בפרידמן ביחס לשווי החניון. "על מנת לשמור על טוהר וניקיון ההליך, יש להקפיד על היעדרו של ניגוד עניינים, ועל ניקיון מאינטרסים זרים".
כמו כן על פי החוק רק מי שבבעלותו יותר מ־75% מהזכויות במגרש מסוים יכול להגיש תוכנית בנייה. קרן JTLV אינה עומדת ברף הזה, לכן מגישת התוכנית היא עיריית תל אביב. לדעת צביאלי העובדה שהשמאי מקבל שכר מהקרן "לקוי מיסודו, ויש להורות על השבת התכנית לאחור ועריכת טבלת האיזון וההקצאה מחדש על ידי גורם בלתי־מעורב".
עיריית תל אביב מסרה בתגובה: "העתירה התקבלה לידינו לפני מספר ימים, ותגובתנו בנושא תימסר לבית המשפט".
