הרווחיות תמריא: ההבטחה הטמונה לדמרי בקרקעות של שדה דב
הרווחיות תמריא: ההבטחה הטמונה לדמרי בקרקעות של שדה דב
י.ח דמרי צפויה לרכוש את השטח בתל אביב, שסיבך את חנן מור במערבולת אשראי. שילוב של גורמים הופך את העסקה לכדאית במיוחד לדמרי: מחיר קרקע נמוך יחסית לדירה, אופק קרוב להתחלת הבנייה ו־77 דירות שיעברו משוק השכירות למכירה
העסקה המסתמנת של י.ח דמרי לרכישת המגרש של חנן מור בשדה דב עשויה להמריא לגבהים נאים של רווחים. אם היא תתנהל לפי התנאים שנחשפו בכלכליסט, הרי שהחברה תיהנה מבוננזה נאה.
הרווח הפוטנציאלי יגיע משילוב של כמה גורמים, בהם כמובן מחיר קרקע הנמוך יחסית לעסקאות אחרות במתחם – ולעומת זאת מחיר דירות גבוה, אפילו בהשוואה לתחזית האופטימית של חנן מור. בנוסף, עיתוי העסקה מושלם, משום שהמגרש נמצא במרחק חודשים ספורים לפני הוצאת היתר דיפון וחפירה, כך שהמנכ"ל יגאל דמרי חוסך לעצמו עלויות מימון של כשלוש שנים. ואם לא די בכך – בחבילה שהוא ירכוש מסתתרות 77 דירות שחנן מור ייעד להשכרה ארוכת טווח, ודמרי יוכל למכור אותן.
בעסקה שנרקמת, י.ח דמרי תשלם 1.1 מיליארד שקל, מחצית ממקורותיה, והמחצית השנייה מהלוואה שתיקח מהבנקים לאומי ודיסקונט, שהם גם חלק מהגופים שהעניקו הלוואה לחנן מור לרכישת המגרש. בתמורה החברה תקבל מגרש שבו אפשר לבנות 458 דירות, ששטחן הממוצע הוא כ־90 מ"ר, 1,500 מ"ר לשטחי מסחר וכ־2,500 מ"ר למלונאות.
חנן מור החזקות רכשה את המגרש מרשות מקרקעי ישראל לאחר שזכתה במכרז שנסגר באוגוסט 2021. יחד עם עלויות הפיתוח, החברה שילמה 1.5 מיליארד שקל. על פי ניתוח שערכו שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ושני אהרון ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, עלות מרכיב הקרקע ליחידת מגורים היתה 3.2 מיליון שקל. לעומת זאת, הם אומרים כי העסקה של דמרי מורידה את עלות הקרקע ליחידת מגורים ל־2.3 מיליון שקל.
בהצעות המחיר הזוכות במכרזים על מגרשים סמוכים עמד מחיר הקרקע ליחידת דיור על 2.6 מיליון שקל. כך שאם י.ח דמרי היתה ניגשת למכרז עם הצעתה היום, היא לא היתה זוכה. לכן, כבר בהיבט הזה, נראה שזו עסקה מצוינת עבורה.
התחזיות של חנן מור למחירי הדירות במתחם מתבררות כמדויקות. ב־2021 חזה שימכור דירות ב־82 אלף שקל למ"ר, שייצרו לו רווחיות גולמית של 23%. ב־2022 הוא עדכן את התחזית והעריך כי המחיר למ"ר יהיה 73.9 אלף שקל, עם רווח גולמי של 19%. במחירים שחזה חנן מור, שיעור הרווח הגולמי של דמרי בעסקה הזו עשוי להיות גבוה מ־30%, ויש בכירים בחברות שפעילות בשטח שמעריכים כי העסקה הזו תאפשר לו שיעור רווחיות של 36%.
לעת עתה, היזמים בשטח מצליחים למכור במחירים גבוהים אף יותר, למרות המלחמה והריבית הגבוהה. הדיווח על העסקאות מפורסם באתר האינטרנט של רשות המסים. מינואר 2024 ועד עתה דווח על 64 עסקאות, שבהן המחיר הממוצע למ"ר היה 84 אלף שקל.
חנן מור לא הביא בחשבון שהריבית על הלוואת הענק שלקח תזנק. הוא קיבל 1.262 מיליארד שקל, כ־83% מהסכום ששילם לרכישת המגרש, בהלוואה מדיסקונט, לאומי, הפניקס ומיטב בתנאים של פריים+1%. ב־2021 הריבית ששילם על ההלוואה היתה 2.6%, או כ־33 מיליון שקל בשנה. ב־2024 הריבית על ההלוואה היא 7%, שהם כ־88 מיליון שקל. כך שמדיניות בנק ישראל ייקרה לו את עלות הריבית ב־55 מיליון שקל בשנה. בשלוש השנים שחלפו מאז זכה במכרז הוא אמור היה לשלם את החזר ההלוואה והריבית בלי שהחל לבנות, ולכן לא מכר דירות ולא היו לו הכנסות. למעשה עלויות הריבית שוחקות את הרווחים ועלולות היו לגרור אותו להפסדים.
דמרי, לעומתו, מקבל מגרש כמעט מוכן לבנייה, שצמוד למגרש אחר בבעלות קבוצת פרטיים, שמאוגדים על ידי עו"ד מיכאל שטיינבך. בגלל הסמיכות, שני המגרשים הריצו יחד תוכניות עיצוב אדריכליות וקיבלו כבר את אישור העירייה. הקבוצה של שטיינבך תקבל בתוך שבועות היתר חפירה ודיפון.
הרוכש של מגרש חנן מור יצטרך להשלים מעט תוכניות, אך יוכל גם הוא לקבל את ההיתר בתוך כמה חודשים. המשמעות היא שדמרי יכול למכור דירות במהירות, לייצר הכנסות ולצמצם את פרק הזמן שבו הוא משלם ריבית.
המהירות שבה הקונה יוציא את היתר הבנייה חשובה להצלחת העסקה. תוכנית שדה דב כוללת שלושה מתחמים. הדרומי ביותר הוא המתחם שבו אושרה תוכנית בנייה כבר במאי 2021 ובו פועלים היזמים. אבל כעת מקודמות בעיריית תל אביב תוכניות לעוד שני מתחמים, שבהם כ־12 אלף דירות. אישורן הסופי צפוי השנה או בתחילת 2025. יש בהן מגרשים שנחשבים מבוקשים יותר, משום שהם קרובים יותר לים. אם כמות כל כך גדולה של דירות תצא לשוק בקצב מהיר, לא בטוח שהיזמים יצליחו למכור דירות במחירים של היום.
העסקה שנרקמת עם דמרי מותירה לו כאמור רווח ניכר וגם יכולת להתגמש במחיר, אם יזדקק לכך. רוכשי הדירות צריכים רק לקוות שהעירייה מביאה בחשבון שהאצת הליכי התכנון תסייע להם לרכוש דירות במחירים פחות מנופחים.
