ניתוחהבהלה לדירות מקפיצה את הרווחיות של הקבלנים
ניתוח
הבהלה לדירות מקפיצה את הרווחיות של הקבלנים
עליית מחירי הקרקעות ותשומות הבנייה מקפיצה לא רק את המחיר לרוכשים אלא גם את הרווחים של יזמיות הבנייה ⋅ הקבלנים מאשימים את המדינה בזינוק בשווי הקרקעות אך לא מהססים להגדיל את הרווחיות על חשבון רוכשי הדירות ⋅ 2021 היתה רק הפרומו לרווחים שיבואו
בשיחת סלון טיפוסית על מחירי הדירות תמצאו שלושה טיפוסים. הטיפוס הראשון הוא המתוסכל, זה שמחכה כבר עשור לרגע המתוק הזה שמחירי הדירות יחזרו לשפיות והוא יוכל סוף כל סוף לקנות דירה. עד אז, הוא שם את החסכונות שלו בפיקדון בנקאי נושא ריבית של כלום ושום דבר, כי מי "ישחק" עם כסף שמיועד לדירה. הטיפוס השני הוא המחויך, זה שעד לפני שנה היה מתוסכל כמו חברו, אבל אז הוא החליט לקפוץ למים ולרכוש דירה. כן, המשכנתא חונקת, אבל הודות לעליית שווי הדירות הוא כבר הספיק להרוויח "על הנייר" 9.9%.
הטיפוס השלישי הוא שילוב של השניים הראשונים. הוא גם לא רכש דירה והוא גם מחויך. במקום לרכוש דירה ולקחת משכנתא חונקת, הוא קנה מניות של חברות הנדל"ן למגורים בישראל ובשנה האחרונה הוא נהנה מתשואה של 90%.
מה עומד מאחורי הזינוק במניות של חברות הנדל"ן למגורים, ש־14 מהן קפצו ביותר מ־100%? מה אחראי לעובדה שמדד ת"א בנייה זינק ב־90% והניב תשואה שגבוהה פי עשרה מהעלייה במחירי הדירות ופי שלושה מהעלייה במדד ת"א־125? נראה שהסיבה המרכזית לכך היא לא מה שהיה, אלא מה שיהיה.
חברות הנדל"ן למגורים מכירות בהכנסות שלהן לפי קצב התקדמות הביצוע. עסקה למכירת דירה לא מגיעה היישר לשורת ההכנסות, גם בתרחיש שבו התמורה עבור הדירה שולמה במלואה ובמזומן במועד החתימה על הסכם המכר. היזמים מכירים בהכנסות ובהוצאות בהתאם לקצב הביצוע בפועל.
לפיכך, ההכנסות והרווחים מדירות שנמכרות כיום, במחירים שמגלמים עליה ממוצעת של 9.9% ממחירן לפני שנה, עדיין לא באים לידי ביטוי באופן מלא בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן לבנייה. בשונה מרוב החברות שבהן המחזור התפעולי הוא שנה אחת, בתחום הנדל"ן למגורים המחזור התפעולי ארוך יותר ועומד על שלוש שנים. זאת לנוכח הזמן הממושך שכרוך בתהליך בניית בניין מגורים. עובדה זאת, בשילוב עם כללי ההכרה בהכנסה ממכירת דירות, מביאים לכך שההכנסות וההוצאות מתפרשים על פני תקופה ממושכת. המשמעות היא שהדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים עדיין לא מבטאים באופן מלא את החגיגה בענף, אבל המניות, שכדרכן עולות ויורדות לפי הציפיות, לא נשארות אדישות לעלייה במחירי הדירות ומגיבות בהתאם.
היזמים: יצא הפסדם בשכרם
לצד העלייה החדה במחירי הדירות, בשנה האחרונה ניכרת עלייה משמעותית גם בעלויות הבנייה. בדו"חות הכספיים של י.ח. דמרי לרבעון השלישי, שפורסמו לפני כשבועיים, צוין כי "החל מהרבעון הרביעי של שנת 2020 וכן במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021, נרשמת עליית מחירים ביחס למרבית חומרי הבנייה. עלייה זו גורמת לגידול בעלות הבנייה". עוד צוין בדו"ח כי "ישנה עלייה משמעותית במחירי השילוח וההובלה של חומרים ארצה".
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי בתקופה של 12 חודשים, בין ספטמבר 2020 לספטמבר 2021, מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה ב־4.9%. מהדו"ח של הלמ"ס ניתן לראות שהקפיצה במדד התשומות נובעת בעיקר מהעלייה של 9.6% במחירי חומרים ומוצרים ומעליה של 8% במחירי שכירת ציוד ורכב. מחירי שכר העבודה עלו בשיעור נמוך של 1.3%. בהשוואה לשינוי שחל במדד בשנים 2020-2018 שבהן מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בממוצע ב־1.2%, מדובר בתופעה מטרידה.
ב"מטרידה" הכוונה לא מופנית ליזמי הנדל"ן, אלא לרוכשי הדירות, וזאת משתי סיבות. ראשית, כל מי שרכש דירה יודע שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה. כך היזמים מגדרים את עצמם, והסיכון מפני אינפלציה בעלויות הבנייה עובר לרוכשי הדירות. לא זאת אף זאת, ההצמדה למדד תשומות הבנייה חלה על כל שווי הדירה, ולא רק על החלק של העלויות.
בעל השליטה באאורה יעקב אטרקצ'י: "עליית מחירי הדירות ב־2022 תהיה בין 10% ל־20%. המדינה היא זאת שמעלה את המחיר. אם היא היתה ממתנת את העלייה במחירי הקרקע גם העלייה במחירי הדירות היתה מתמתנת"
כך שבתרחיש שבו עלויות הבניה מתייקרות, היזם לא מקבל פיצוי רק על העליות שהתייקרו, אלא גם מגדיל את הרווח שלו בהתאם לעלייה במדד תשומות הבניה. לכאורה, ליזם יש אינטרס שמדד תשומות הבנייה יעלה. אלא שבפועל, המציאות מורכבת יותר: ברוב המקרים הרוכשים משלמים מקדמה במועד החתימה על ההסכם לרכישת הדירה, ומקצתם בוחרים לשלם את כל התמורה מראש. אלו שעושים זאת משילים מעליהם את הסיכון שכרוך בהצמדה למדד תשומות הבנייה, אך נוטלים על עצמם את ריבית המשכנתא או למצער מוותרים על תשואה אלטרנטיבית שיכלו ליהנות ממנה באמצעות השקעה של הונם. כך או אחרת, היזמים לא נפגעים מעליית מחירי תשומות הבנייה.
שנית, העלייה בעלויות הבנייה מגיעה במקביל לעלייה חדה יותר במחירי המכירה. בשנה האחרונה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה ב־4.9% בזמן שמדד מחירי הדירות קפץ בשיעור כפול של 9.9%. כך שמבחינת היזמים יצא הפסדם בשכרם. לא זאת בלבד שהעלייה במחיר המכירה מפצה על העלייה בעלויות הבנייה, אלא שהרווחיות של היזמים גדלה.
דוגמא מעניינת לכך מופיעה בגילוי שניתן בדו"חות הכספיים של אפריקה מגורים לרבעון השלישי ביחס לפרויקט היוקרה DUO שבתל אביב. בדו"חות נכתב כי "ליום 30.9.2021 התקשרה החברה בחוזי מכר חתומים ביחס ל־212 יחידות דיור בפרויקט, תוך עליית מחירים ניכרת לאורך התקופה". עוד צוין בדו"ח כי "בשים לב להיקף המכירות ועליית המחירים כאמור, החברה מעריכה כי הרווח הגולמי בגין הפרויקט מסתכם לסך של כ־0.7 מיליארד שקל. בהתאם, שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ־30%".
החשבון פשוט: כשמחירי הדירות עולים בקצב גבוה יותר מהעלייה בעלויות הבנייה, שממילא נושאים בהן הרוכשים בשל ההצמדה למדד תשומות הבנייה ־ הרווח והרווחיות של היזמים עולים.
הקרקע: בוננזת העלייה במחירים
יזמי הנדל"ן לא מודאגים מעליית מחירי התשומות לבנייה למגורים, אבל הם כן צריכים להיות מוטרדים מהזינוק במחירי הקרקעות. לעת עתה, העלייה במחירי הקרקע לא נוגסת ברווח של יזמי הנדל"ן, היות שהם מצליחים להעמיס את הזינוק במחיר הקרקע למחיר שבו נמכרות הדירות. יתרה מכך, היזמים נהנים ממלאי הקרקעות שבבעלותם שנרכשו בעבר במחירים נמוכים משמעותית מהמחירים שמשולמים כיום בקרקעות דומות.
בעל השליטה ומנכ"ל חברת הנדל"ן למגורים אאורה, יעקב אטרקצ'י, התייחס בשיחה עם "כלכליסט" למחירי הקרקעות ואמר כי "בחצי השנה האחרונה העלייה במחירי הקרקע - אני לא זוכר דבר כזה, ואני מוותיקי הענף. במכרזים של רמ"י כל המספרים נגמרים פי 2 ופי 3 מהערכת השמאי. מי שזוכה במכרזים צופה מעכשיו עלייה של 20%, עליית מחירים דרמטית, אחרת הוא מפסיד. הבנקים גם מממנים את זה ומעלים את אחוז המימון. פעם היו בודקים את איכות הפרויקט והיזם. היום לא משנה באיזה מספר אתה זוכה במכרזים, הבנקים וחברות הביטוח נותנים לך 90%-85%".
אטרקצ'י מביא כדוגמא את פרויקט אאורה בית שמן שנרכש במחיר שמשקף עלות של כ־450 אלף שקל ליחידת דיור, ושמניב רווחיות גולמית של 18%. לדבריו, במכרזים לקרקעות דומות שנסגרו לאחרונה שולם מחיר שמגלם עלות של כמיליון שקל ליחידת דיור. "אני לא מצליח להבין", אומר אטרקצ'י, "כדי שהיזמים שזכו במכרז ירוויחו, המחירים צריכים לעלות ב־30% לעומת המחיר שאני מוכר היום". באאורה נמנעים מלגשת למכרזים של מינהל מקרקעי ישראל בתקופה האחרונה ותחת זאת מעדיפים להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית.
בעל השליטה בי.ח. דמרי יגאל דמרי: "אני כבר רואה לאיזה כיוון השוק הולך, אז אנחנו מאטים את קצב המכירות. אם לא היינו מאטים יכולנו להיות כפול מהמכירות השנה, ואני שמח שאנחנו לא שם, כי הסחורה הולכת ומתייקרת"
ההסתערות של היזמים על הקרקעות נובעת משילוב של שני גורמים: מחסור חמור בקרקע למגורים וציפייה לעלייה משמעותית במחירי הדירות. "להערכתי עליית המחירים ב־2022 תהיה בין 10% ל־20% והייתי עדין", אומר אטרקצ'י ומפנה אצבע מאשימה למדינה: "ברגע שהמדינה מוכרת את הקרקע למרבה במחיר בשוק עם מחסור, המדינה היא זאת שמעלה את המחיר. אם המדינה היתה ממתנת את העלייה במחירי הקרקע סביר להניח שגם העלייה במחירי הדירות היתה מתמתנת. הציבור היום מאמין, כנראה בצדק, שהמחירים הולכים לעלות והוא קונה. הבעיה היא שאין מספיק קרקע זמינה במדינת ישראל. צריך לעשות התחדשות עירונית מאסיבית ולשפר תשתיות תחבורה. זאת צריכה להיות משימה לאומית, וצריך להתייחס לזה כאל אירוע חירום לאומי".
בעל השליטה ומנכ"ל חברת הנדל"ן למגורים בוני התיכון עמי פרץ, מגדיר את הקרקעות כמוצר במחסור עם ביקוש קשיח וטוען גם הוא שיזמים רוכשים קרקעות במחירים גבוהים יותר מתוך ציפייה לעלייה במחירי הדירות. בשיחה עם "כלכליסט" פרץ קורא לקצר את הזמן הארוך שחולף מרגע רכישת הקרקע ועד לקבלת האישורים לבנות עליה. לדבריו, לא די בשיווק הקרקעות על ידי המדינה, והוא טוען כי "חייבים לשכלל את נושא הרישוי. אם לוקח שלוש שנים לקבל היתר אז יש לנו תקלה. הכל בסופו של דבר מועמס על מחיר הרכישה. בגלל החוסר בקרקעות, בשנים האחרונות התחזק נושא ההתחדשות העירונית ואני רואה תזוזה ברשויות לקדם התחדשות עירונית".
פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד עסקאות קומבינציה, הם הפתרון שמיישמים גם בחברות הנדל"ן למגורים רוטשטיין. בשיחה עם "כלכליסט" אמר מנכ"ל החברה אבישי בן חיים, כי "מחירי הקרקע עלו בצורה דרמטית, אנחנו פחות נמצאים באזור הזה ומעמיקים ומפתחים את תחום ההתחדשות העירונית ועושים הרבה עסקאות קומבינציה. זה מקטין את הסיכון של החברה גם מבחינת מינוף כי הממד של הקרקע בעסקאות כאלו אפסי".
בן חיים טוען שמדד תשומות הבנייה לא משקף את העלויות האמיתיות של היזמים ומביא כדוגמא עלייה של 38% במחירי הברזל ועלייה של 17% במחירי הבלוקים. למרות זאת, בן חיים מעריך שבשנים הקרובות נראה עלייה ברווחיות של חברות הנדל"ן למגורים, בין היתר הודות למלאי הקרקעות ההיסטורי שבבעלותן שנרכשו במחירים נמוכים מאוד.
כמו אטרקצ'י, גם יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל חברת הנדל"ן למגורים י.ח. דמרי, צופה המשך של עליות מחירים. בשיחת ועידה למשקיעים שהתקיימה לפני כשבועיים אמר דמרי כי "בחצי השנה האחרונה אנחנו כל הזמן נתנו רגל על הברקס להאט את קצב המכירה. כי אני שחקן לטווח ארוך ואני כבר ראיתי מה הולך להיות. אני חושב שאת זה כבר אמרתי לכם במצגות לפני רבעון ושניים וגם שנה ושנתיים. אני כבר רואה לאיזה כיוון השוק הולך, אז אנחנו קצת מאטים את קצב המכירות. להערכתי, אם לא היינו מאטים את קצב המכירות יכולנו להיות כפול מהמכירות שמכרנו השנה, ואני שמח שאנחנו לא שם, כי בסך הכל ערך הסחורה הולכת ומתייקרת ועולה".
אפשר לטעון במידה רבה של צדק, שיזמי הנדל"ן כמו אטרקצ'י ודמרי מדברים מתוך פוזיציה כדי לקדם את האינטרסים שלהם. אבל צריך לזכור שהתחזיות האלו נאמרות כבר שנים ועד עתה התבררו כמדויקות.
