דיור מוגן או קומפלקס להשכרה? רכשו נכס וגילו כי דייר מוגן מפעיל בו דירות airbnb
דיור מוגן או קומפלקס להשכרה? רכשו נכס וגילו כי דייר מוגן מפעיל בו דירות airbnb
הרוכשים, זוג מאוסטרליה, קנה את הנכס בשכונת בקעה בירושלים ב־24 מיליון שקל. הם גילו כי דייר מוגן השתלט על המתחם ומשכיר בו 5 דירות. המאבק מגיע לבית המשפט
מאבק על קרקע יוקרתית בשכונת בקעה בירושלים מגיע בימים אלה לבית המשפט המחוזי בירושלים כשבמרכזו, בני זוג אוסטרלים שרכשו את הנכס לאחרונה, ודייר מוגן שמשפחתו מתגוררת בנכס כ־60 שנה.
בני הזוג רכשו באוגוסט 2022 בית קרקע בשטח של דונם ברחוב ראובן שבשכונת בקעה בירושלים תמורת 24 מיליון שקל. כשרכשו את הנכס ידעו כי הנכס מוחזק בידי שני דיירים מוגנים שכל אחד מהם מתגורר בדירה בשטח של 86 מ"ר בנוי על קרקע של חצי דונם. עם אחד מהדיירים המוגנים הושג הסכם פינוי, ואילו הדייר המוגן הנוסף, הוא אדם שנכנס בנעלי אביו שנפטר כדייר מוגן בדירה — והרחיב אותה. הדירה שהחל לגור בה כללה שני חדרים ומטבח. אביו של הדייר המוגן התגורר בה משנת 1962, וכאמור בנו ירש את זכותו בדירה כדייר מוגן.
לאחר שהאוסטרלים רכשו את הנכס הם החלו לחקור את הנעשה בו לאורך השנים, הם פנו למומחה לתכנון ובנייה על מנת שזה יבחן את הבנייה שבוצעה, ואז הסתבר להם כי החל משנת 1987, השנה שבה נפטר בעל הנכס, האב ובנו החלו להרחיב את הנכס ועד לשנת 2022 השטח הבנוי בו הגיע ל־321 מ"ר והוא כולל חמש יחידות להשכרה על בסיס יומי או חודשי.
לפי החקירה שערכו המחיר ליחידה אחת ללילה הוא 1,000 שקל וחוקרת ששכרו אף לנה כשני לילות באחת הדירות שעומדות לשכירות קצרת טווח באמצעות אפליקציית airbnb.
לפי בדיקת החוקרת הדירה שבה לנה נמצאת בתפוסה מלאה רוב החודש, ויתר הדירות במתחם מושכרות לדיירים קבועים. בסך הכל העריכה החוקרת כי הכנסותיו מהשכרת הקרקע עומדת על כ־45 אלף שקל לחודש. כן תחקרה דיירים שמתגוררים במקום והתרשמה מהתפוסה בנכס. בחוות דעת שהגישה נכתב, "ניסינו למצוא תאריכים זמינים על מנת לתאם אירוח במקום והתרשמנו כי מרבית הימים בחודשים נובמבר 2022 — ינואר 2023 שוריינו מראש". לפי הערכת בני הזוג האוסטרלים, בתקופה של שבע שנים שחלפו מאז מות בעל הנכס גרפו לכיסם הדייר המוגן ואביו סכום של כ־3.5 מיליון שקל — פי 100 מדמי השכירות שהיו אמורים לשלם, שגם אותם, לטענתם, לא שילם הדייר המוגן שאף גרם נזק לנכס.
בתביעה שהגישו האוסטרלים באמצעות עו"ד ראובן יהושע טענו כי ההפרות של המשכיר מחייבות את פינויו מהנכס, את ביטול ההסכם עמו וכן תשלום על השנים שבהן גרף רווחים ממנו.
עוד נטען, כי בעת הרכישה, ידעו הרוכשים כי רק חצי מהנכס יהיה ברשותם, אך שמעו מהבעלים הקודמים כי הבן ואביו השתלטו על הנכס, הקימו מבנים לא חוקיים רבים ונמנעו לשלם לו דמי שכירות מוגנת בגובה 4,000 שקל לשנה. כמו כן טענו כי כל הבנייה בנכס נעשתה בלא ידיעתו של בעליו וללא הסכמתו.
מנגד בכתב ההגנה טוען הדייר המוגן, כי הרוכשים הם אילי נדל"ן מאוסטרליה שרכשו את הנכס במטרה לפנות את יושביו בכל דרך אפשרית. "התובעים, אילי נדל"ן מאוסטרליה, קנו בית בו מתגוררים כ־60 שנה דיירים מוגנים בסכום עתק של 24 מיליון שקל", לשון כתב ההגנה.
לטענתו, כבר כשרכשו את הנכס החלו לקדם עליו הקמה של מבני יוקרה שיעשירו אותם. לפי הדייר המוגן, אביו שנפטר קיבל את הסכמת בעל המבנה הקודם לביצוע הבנייה, והיא נעשתה כדין ובהיתר. עוד טען כי הבעלים הקודמים סירבו לבצע בנכס תיקונים היות שהדבר לא היה כלכלי עבורם ולכן התירו לאביו המנוח לשפץ ולהרחיב את המבנה ולהשכיר חלקים ממנו לצורך מימון השיפוצים. עוד טען הדייר המוגן, כי ב־50 השנים האחרונות בעל הנכס לא השקיע בו כסף בעוד הם הקפידו לשלם לו את דמי השכירות.
הדייר המוגן טען, כי בשנת 1998 הציג אביו לבעל הנכס הקודם חוות דעת ולפיה הנכס זקוק לשיפוץ רחב בהיקף של מאות אלפי שקלים. בעל הנכס אישר לאביו לשפץ בעצמו את הנכס להרחיבו ולפעול בו כרצונו כולל השכרתו לצורך מימון השיפוצים. לטענתו יש לכך אישור כתוב מבעל הנכס. עוד נכתב, כי "התובעים לא רכשו דירת מגורים ב־24 מיליון שקל לצורך קבלת שכר דירה של 4,000 שקל בשנה. התובעים רכשו את הדירה בכוונה להעיף את הנתבע מביתו ולבנות עליו מגדלי דירות". מחירי הדירות בבקעה נחשבים לגבוהים והיא מתאפיינת בין היתר במשקיעים ותושבי חוץ רבים.
