ראיון"מחירי הדיור יירדו. אנשים הגיעו למצב שאין להם עוד כסף"
ראיון
"מחירי הדיור יירדו. אנשים הגיעו למצב שאין להם עוד כסף"
טוען כי "הפוליטיקאים לא מבינים את משמעות ההפיכה המשטרית" ומעיד כי "העצירה בנדל"ן היא גם אצל קבלנים וגם אצל נותני שירותים" - רועי קדוש, סמנכ"ל השקעות בהכשרה חברה לביטוח, מסביר מדוע הוא מסתייג משיטת ההגרלות ולמה לא ישקיע עוד במגדלי יוקרה
רועי קדוש (44)
- גר בצורן, נשוי + 4
- סמנכ"ל השקעות ראשי בהכשרה חברה לביטוח
- שימש כמנהל צוות אג״ח באקסלנס, ולפני כן עבד בפריזמה וסולומון בית השקעות
- תואר ראשון בכלכלה וסינית מהאוניברסיטה העברית, תואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון במכללה למנהל
רועי קדוש, סמנכ"ל השקעות בהכשרה חברה לביטוח, מחירי הדירות יירדו?
"מחירי הדירות צפויים לרדת בשיעור חד סיפרתי גבוה: 7%־9%. הירידה נובעת מכך שאנשים הגיעו למצב שאין להם עוד כסף. הם לקחו מההורים ולקחו מקרן השתלמות ולקחו הלוואה, והון עצמי.
אתם רואים האטה בתחום הדיור?
"הנתונים לא משקרים, מלאי הדירות הלא־מכורות עלה מ־44 אלף במחצית הראשונה של 2022 לכ־53 אלף בינואר 2023. ואתה רואה את כל המבצעים של חברות הבנייה: ממימון, הנחות, פריסה ובלי הצמדה למדד תשומות הבנייה ועד למטבח משודרג ו'המזגנים עלינו'. אבל בסוף בן אדם בא לקחת משכנתא. ואם בעבר כסף לא היה אישו, היום ריבית בנק ישראל היא כמעט 5%. אפשר לראות את העצירה בעולם הנדל"ן: יש המעגל הראשון שזה חברות הבנייה, והמעגל השני והשלישי של נותני השירותים. אתה רואה את זה בדו"חות: כליל אלומיניום, לפחות ברבעון הרביעי מראה ירידה במכירות ורב בריח די מאוזנים, כלומר אין גדילה".
הכשרה מקבוצת אלעזרא משקיעה בנדל"ן בשני אפיקים: מתן אשראי לחברות בנייה שנקלעו לבעיה של תזרים מזומנים, וכיזמית נדל"ן. אתה מזהה קבלנים בסכנה?
"יש קבלנים — לא החברות הציבוריות — שבאים לבקש אשראי ואנחנו דוחים. הם יותר במצוקה מאשר בשנה שעברה. אני מזהה שהם נותרו עם אוויר לנשימה לרבעון או שניים. זה קורה בעקבות התייקרות הריבית והעובדה שאין כניסה למשרדי המכירות. קבלנים כאלה לא רוצים להתחיל לבנות כי הם לא רואים מכירות במבצעי מכירות מוקדמות".
לאיזה קבלנים אתם נותנים אשראי?
"לקבלנים הבינוניים. חבר'ה שמחפשים אשראי של 40־60 מיליון שקל. זה הלחם והחמאה שלי ויש כאלה לא מעט".
ומה מצבם בהשוואה לשנה שעברה?
"הרבה יותר חברות פונות אלינו. כי הן קנו קרקע במחיר של פריים פלוס שום דבר, ופתאום המימון של הקרקע עולה ל־7%־8%. הרווח הקבלני שלהן הוא 12%־15% וזה כולל עלויות מימון. לכן הן צריכות הלוואה לגשר לתקופה הקרובה. אלה קבלנים שצריכים מרווח נשימה, כי הפרי־סייל, המכירות המוקדמות, מתעכבות והם צריכים להראות לבנק קצת הכנסות ויתרות מזומן כדי להצליח לחצות את התקופה הקרובה".
אתה לא חושש להלוות לקבלן שנקלע למצוקה?
"עם הדו"ח אפס שאנחנו עושים, מבחני הלחץ, והערכה שלנו שאמנם נראה ירידה חד ספרתית במחיר הדיור, אך עדיין יהיו כאן קונים — אז אני פחות חושש. אבל אם אתה אומר: 'תשמע עליית המחירים של 20% בשנה שעברה זה הכל אוויר חם', אז יש בעיה בתחשיבים".
דחית בקשות להלוואה שהגישו קבלנים?
"היו קבלנים שדחינו כי ראינו חולשה פיננסית ובגלל שהאזור הגיאוגרפי שהם בונים בו רווי בפרויקטים בעיקר של מחיר למשתכן. אנחנו גם פחות רוצים להיות בפרויקטים שבהם מוכרים מגורי יוקרה משום שהם הראשונים להיפגע. אני לא רוצה לממן פרויקט שבסוף מחיר המכירה לדירה בו צריך להיות 70 אלף שקל למ"ר. אנחנו במוצרים הקלאסיים: דירת 4 חדרים 100 מ"ר ומרפסת במחירים של 1.4 מיליון שקל שאנחנו רואים במעגל השלישי של תל אביב. שם כשתראה ירידה של 7% או 100 אלף שקל ירידה — אנשים יבואו לקנות. אבל לא דירה שתרד מ־8.5 מיליון שקל ל-8 מיליון. השכבה שיכולה לקנות את המוצר הזה הצטמצמה. דחינו גם קבלנים שהיו בהתמכרות על קרקע. אנחנו מנסים למצוא קבלנים שזכו כבר בקרקע, שיש להם כבר תב"ע מאושרת שאנחנו יכולים לשעבד".
איך אתה צופה את העתיד הרחוק יותר?
"לאחר תקופה של האטה וירידת מחירים המצב ישתפר ואז נראה נהירה מחדש. כי דירות הן עדיין מוצר במחסור, בטח בעולמות של תל אביב ואזורי הביקוש. ואין מספיק התחלות בנייה".
ירידת מחירים עמוקה יותר היא מסוכנת?
"יש מי שירידת מחירים היא חלום עבורו, אבל לאחרים זה סיוט. למשל כל המערכת הבנקאית וכל האנשים שיש להם משכנתא שחשבו ששווי הנכס ביחס לחוב שלהם הוא 60% אבל אם שווי הדירה יירד הם ימצאו את עצמם במצב שבו שווי הדירה הוא כשווי המשכנתא. מצב כזה עלול להשפיע על היציבות של הבנקים: כולם יסכימו שירידה חד־ספרתית זה להוציא אוויר חם מבועת הנדל"ן. אבל ירידות מעבר לזה עלולות לקחת את הבנקים לסחרחורת. אפשר לראות ממה הבנקים חרדים — הם מתחרים עכשיו על נתח בשוק המשכנתאות".
אתם מושקעים בפרויקטים של דיור להשכרה בארה"ב. שקלתם להשקיע בתחום הזה גם בארץ?
"לי זה לא מתאים כי לי אין קרנות פנסיה. יש לי רק פוליסות חיסכון שבהן הלקוח יכול לדרוש את הכסף מהיום למחר. אבל כסף של פנסיה צריך לחזור בוודאות לתשתיות בארץ: לכביש 6, לסולארי, להתפלת מים ולדיור בר השגה. הכסף של המוסדיים הגדולים, שלהם יש מוצרים של חסכון ארוך טווח, חד וחלק צריך ללכת לשם".
למה?
"כי קודם כל זה הכסף של האזרחים וטוב שהוא יושקע בתשתיות בארץ. אבל צריכה להיות שם כוכבית גדולה: בתשואות ראויות. בריבית נכונה והולמת ובפיקוח של רשות ציבורית"
אז למה זה לא קורה?
"המדינה מפקששת כאן משום שאין רציפות שלטונית. הרי מה הדבר הראשון שעושה כל שר שנכנס למשרד? לוקח את התוכניות של קודמו ומשליך לפח. אף אחד לא רוצה שהבא אחריו יגזור את הסרט".
מה היית ממליץ לשר השיכון החדש יצחק גולדקנופף?
"בראש וראשונה לזכור שהוא שר של כולם ולא לתת עדיפות לסקטור שלו. ובנוסף לבנות, ולבנות ולבנות. הפתרון הוא באמת רק הגדלת ההיצע ולשחרר פקקים וחסמים בירוקרטיים".
צריך להמשיך עם מודל ההגרלות?
"פתרון יחיד של הגרלות הוא לא טוב. הוא מעוות, אבל כנראה שמכל האופציות הקיימות הוא הכי פחות נורא. אם זה הסיכוי היחידי של זוג צעיר להגיע לדירה אז זה עדיף, חרף העיוות שלא כל מי שזוכה הוא באמת נצרך, שכן האלטרנטיבה היא למנוע מאנשים חסרי יכולת להיכנס לשוק. זה הפתרון הזמין כרגע, עוד אין דיור להשכרה וצריך פתרון לעכשיו לא לעוד 5 שנים".
אי אפשר להתחמק מההפיכה המשטרית שמקדמת הממשלה. בסוף ינואר היית בין הבודדים שהתנגדו באופן פומבי לצעד של עינת גז מנכ"לית פאפאיה גלובל שהודיעה כי תוציא את כספה מישראל גז. מדוע?
"עינת החליטה לקחת את הכסף ולנהל אותו בבנק שאינו ישראלי. היא בחרה לעשות את זה באופן מופגן כנגד הרפורמה, היא השתמשה בנכס של החברה שעיקר הכסף בה הוא קרנות ההון סיכון שגייסו כסף מהמוסדיים. לקחת ולעשות הון פוליטי מחברה שהיא לא שלך? אני פחות מאמין בזה".
אבל אתה לא מזהה בעיה בעקבות הליכי החקיקה?
"יש בעיה, וחלק מהדברים כנראה כבר כמעט לא הפיכים. האג"ח של ארה"ב פעם היה גבוה מישראל, כלומר מה שנקרא מסוכן יותר, וכעת חזרנו למצב שעבור אג"ח של ישראל אתה מבקש פרמיה. האירוע הוא מסחרי. הוא עדיין לא ברמת החשבונאות הלאומית. אבל אין ספק שמנובמבר 2022 יש ביצועי חסר בשוק בישראל".
אתה מרגיש שהפוליטיקאים מבינים את האירוע?
"אני חושב שלא. אני חושב שהבורסה עדיין לא קיבלה איזה סטירה מטורפת שגורמת לאיזה פוליטיקאי לרעוד. ב־2008 ישבנו ואמרנו 'אה, זה ליהמן ברדרס, ומורגן סטנלי. זה שלהם'. ב־2020 בקורונה היינו באותה סירה עם כל העולם והרגשנו בנוח כי מודרנה ופייזר עבדו בשביל כולם. אבל ב־2023 זה משבר תוצרת בית שלנו. אנחנו יצרנו אותו. אז פתאום אתה רואה שסמוטריץ' הוא פרסונה נון גרטה, וראש ממשלת הודו נותן כתף קרה לנתניהו, וגם ביידן. עד לפני שלושה שבועות הייתי בטוח שאנחנו נפתור את המשבר. אבל אני כבר לא בטוח כי יש חוסר אמון בין הצדדים עוד לפני שהתחיל המשא ומתן. וכל אחד מדווש על אופניים, כי הוא מרגיש שאם הוא יפסיק לדווש — הוא ייפול.
"הכלכלה הישראלית עוד בסדר. הנתונים בחשבונאות הלאומית שלנו עדיין בסדר החוב תוצר, מאזן התשלומים, גביית מסים שאגב עכשיו היא קצת יורדת, אבטלה נמוכה. אנחנו עדיין בסדר. יש מדינות שמקנאות בנתוני החשבונאות הלאומית של ישראל. אבל בפנים הכל מתוח. לא חשבתי שנראה בשבת שוב הפגנה של 150 אלף איש. חלק מהאנשים אומרים 'נישן עם עין פקוחה כשמדובר בנתניהו'. בעקבות ההפגנות שנמשכו במוצ"ש אחרי השהיית החקיקה הבנתי שאם לא תהיה הסכמה — נלך להסלמה"
מה ההשפעה של המצב הזה על ההשקעות?
"אנשים איבדו את האמון. ואתה לא יכול לנהל ככה ההשקעות. אנשים לחוצים, יש לי שלוש־ארבע שיחות ביום עם כל מיני לקוחות. חלקם אפוקליפטיים לחלוטין. ברמה שהם חושבים שנגמר החלום הציוני, והנה צריך להתמודד עם מה שקברניטי המדינה פחדו להתעסק איתו. התחילו רק עם 300 או 400 שתורתם אמונתם ונתנו להם פטור — ופתאום זה גדל לממדים מפחידים. בעוד 30 שנה מהיום 30% מהמדינה תחיה מקצבאות. בעוד 30 שנה אני ואתה נחזיק בכספנו ילד חרדי וילד ערבי וילד בדואי. אתה לא באמת יכול לקיים מדינה כששליש ממנה נתמך".
