סיפורו של בנייןקניתם דירה לפני 8 שנים בבאר יעקב - כמה זה השתלם?
סיפורו של בניין
קניתם דירה לפני 8 שנים בבאר יעקב - כמה זה השתלם?
בתוך 8 שנים המחיר של דירת 5 חדרים בבאר יעקב עלה ב-1.23 מיליון שקל - תשואה של כ-83%. מנכ"ל madlan: "כ-6,500 דירות נמצאות בבנייה או אוכלסו בעשור האחרון, וכ-1,500 יחידות דיור מתוכננות להיבנות בהמשך, ועדיין, למרות ההיצע, אנחנו עדים לעליות מחירים גבוהות מהממוצע"
במרץ השנה נמכרה בתמורה ל-2.7 מיליון שקל דירת יד שנייה עם 5 חדרים, שמתפרסים על פני 102 מ"ר בקומה הראשונה בפרויקט מגדלי פרשקובסקי בבאר יעקב. העסקה משקפת מחיר של 26,471 שקל למ"ר. במונחים של מחיר למ"ר זו אחת העסקאות היקרות במתחם בדרום מערב באר יעקב, שכולל 8 בניינים ובהם 437 דירות. על פי נתוני madlan, שלושה חודשים לפני כן נחתמה העסקה היקרה ביותר במתחם בדירה דומה בקומה השישית שנקנתה ב-2.815 מיליון שקל, שהם כ-27 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות דומות נמכרו בשנת 2014 לפיו שווי של כ-13 אלף שקל למ"ר. ביוני 2014 דירת 5 חדרים המתפרסים על פני 113 מ"ר בקומה השביעית נמכרה ב-1.47 מיליון שקל, כלומר בתוך פחות מ-8 שנים דירת 5 חדרים טיפוסית התייקרה בכ-1.23 מיליון שקל, והשיגה, לפחות על הנייר, תשואה של כ-83%. לעומת זאת על פי הלמ"ס מחיר דירה ממוצע עלה בתקופה המקבילה בארץ בכ-50%.
התפתחות גרף המחירים בבאר יעקב היא עוד דוגמה לכך שהיצע הדירות באזור המרכז לא מצליח להדביק את הביקוש להן. המחירים בפרויקט עלו אף שמשנת 2013 מספר הדירות בשכנה הקטנה של ראשון לציון גדל ב-93%. על פי הלמ"ס, בשנת 2013 היו בה 4,083 דירות, ואילו בשנת 2021 כבר נספרו 7,888 דירות. משנת 2013 ועד מרץ 2022 הוצאו בה היתרים לבניית 6,600 דירות חדשות. והיד עוד נטויה, משום שבצד המזרחי של המועצה מבשילה שכונת ענק על חורבות מחנה צריפין. טל קופל, מנכ"ל החברה, אומר ש"הסיפור של באר יעקב מדגים עד כמה חסרה בנייה חדשה במרכז הארץ: כ-6,500 דירות נמצאות בבנייה או אוכלסו בעשור האחרון, וכ-1,500 יחידות דיור מתוכננות להיבנות בהמשך. ועדיין, למרות ההיצע הגדול, אנחנו עדים לעליות מחירים גבוהות מהממוצע".
היזמית פרשקובסקי קנתה את המגרש שבו בנתה את הפרויקט בכ-190 מיליון שקל בשלוש עסקאות שנחתמו בשנים 2014-2013. היא מיהרה להוציא היתר בנייה ולבנות. בסוף 2016 כבר דיווחה על טופס 4 (אישור אכלוס) למרבית הבניינים במתחם. בשנים הראשונות שבהן הפרויקט היה בהקמה המחיר הממוצע למ"ר היה 14 אלף שקל, שאפשרו ליזמית לרשום באותה עת רווח גולמי של 21.8%.
במהלך 2015 ולקראת האכלוס אפשר היה למצוא כבר עסקאות לפיו שווי של 15 אלף שקל למ"ר ואף יותר. למשל באוגוסט נמכרה דירת 5 חדרים ב-1.745 מיליון שקל לפי שווי של 15.3 אלף שקל למ"ר. ב-2017 המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים כבר הגיע ל-1.9 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים נמכרו בכ-1.757 מיליון שקל. ביוני 2016 דירת 4 חדרים בגודל 96 מ"ר נמכרה ב-1.765 מיליון שקל, שהם 18.3 אלף שקל למ"ר. שנה אחר כך דירה דומה נמכרה ב-1.92 מיליון שקל, שהם כבר כ-19 אלף שקל למ"ר. במאי 2019 דירה כזו כבר נמכרה ב-20,412 שקל למ"ר, ובסך הכל שילמו עבורה 1.98 מיליון שקל. זו העסקה האחרונה שבה מחיר דירה בפרויקט היה נמוך מ-2 מיליון שקל. אגב בשנת 2019 אפשר היה כבר לזהות עסקאות יד שנייה - אולי המוכרים הם משקיעים שמימשו במהירות רווחים.
לפי מדלן, בשנת 2020 המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים היה 2.19 מיליון שקל, 5 חדרים נמכרו כבר ב-2.5 מיליון שקל. בשנת 2021 המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים היה 2.6 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים נמכרה במחיר ממוצע של 2.376 מיליון שקל. הדירה היקרה בקומפלקס נמכרה במרץ 2022 בתמורה ל-3.75 מיליון שקל - מחיר יוצא דופן משום שהיא ענקית, מתפרסת על פני 211 מ"ר בקומה הראשונה, ולכן סביר שהיא גם כוללת גינה.
