כמה זמן לוקח לבנות בניין? 9 חודשים יותר מב־1995
כמה זמן לוקח לבנות בניין? 9 חודשים יותר מב־1995
נתוני הלמ"ס מבטאים היטב את פרדוקס הבנייה לגובה: למרות התפתחות היכולות של ענף הנדל”ן, משך בניית בניין ממוצע הלך והתארך בשני העשורים האחרונים. הסיבה היא לא רק גובה, אלא גם מחסור תמידי בעובדים וחומרי גלם. כך נהיה קשה יותר להדביק את הפער בין היצע לביקוש
שוק הדיור הוא השוק הכי לוהט בישראל ומדובר על לא פחות מאשר פצצה חברתית מתקתקת. בזמן שהביקוש לדירות חדשות הגיע לשיא של כ־71 אלף דירות בשנת 2021, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה באותה שנה עמד על כ־47 אלף דירות והתוצאה היתה עלייה חדה של 13% במחיר הדירות.
בשנים האחרונות נעשו ניסיונות רבים לשחרר חסמים בכל אחד משלבי תהליך הבנייה על מנת להגדיל את היצע הדירות, בין אם בהפשרת קרקעות, פינוי בסיסי צה"ל לטובת בניית שכונות מגורים, הסרת חסמים בירוקרטיים, הענקת מענקים לקבלנים ויישום תוכניות ממשלתיות שעודדו יזמים וקבלנים לבנות יותר. בעוד הפקק בשרשרת הבנייה עוד לפני העלייה לקרקע מוכר כבר שנים, עיבוד של מוסף "כלכליסט" לנתוני הלמ"ס חושף תובנה מפתיעה ומדאיגה גם על הפקק שלאחר התחלת הבנייה, עם העלייה לקרקע.
בשנים האחרונות התחלות הבנייה נמצאות במגמת עלייה מתמדת. ב־2021 מספר התחלות הבנייה עמד על 63,330 יחידות דיור, גידול של 32% לעומת 2013. עם זאת, עדיין מדובר במספר נמוך לעומת יעדי הממשלה השאפתניים שהציגו לאחרונה במשרד האוצר ולפיהם מספר יחידות הדיור שנדרש לבנות בין השנים 2022–2025 על מנת לבלום את עליית המחירים עומד על כ־280 אלף. אך מתברר שלא רק שלא בונים מספיק, גם בונים לאט יותר — מאז 1995, משך ההקמה של בניין בישראל רק הולך ומתארך עם השנים.
תהליך הבנייה מתחלק בעיקרו לשלושה שלבים: השלב הראשוני, שלב התכנון, מתייחס לתהליך אישור התב"ע מול הוועדות המחוזיות ונועד להגדיר את אופן השימוש בקרקע וזכויות הבנייה בה. תהליך זה לוקח במקרה הטוב שנתיים. השלב השני הוא שלב הרישוי והוא מסתיים עם הוצאת היתר בנייה, שהוא תנאי הכרחי להתחלת הבנייה בפועל ונקודת המוצא לחישוב התחלות הבנייה בישראל על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בדיקה של מבקר המדינה על בסיס נתוני מנהל התכנון מצאה, שהנפקת ההיתרים בכל המסלולים במחצית השנייה של שנת 2019 ארכה 319 ימים בממוצע ועבור הוצאת היתר עם הקלות, כלומר שבו היזם מבקש שינוי בתוכנית המאושרת (בדרך כלל תוספת דירות), ארכה 407 ימים בממוצע. על פי המבקר, "משכי זמן אלו ארוכים ממשך הזמן הממוצע שמדד הבנק העולמי במדינות המפעילות מערכות מקוונות להגשת בקשות להיתר, ועמד על 114 ימים".
נתונים מתוך מצגת פנימית של מנהל התכנון ממחישים עד כמה המצב חמור בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה בישראל. על פי תקנות התכנון והבנייה, במסלול שבו הבקשה להיתר בנייה תואמת לתוכנית — ההיתר אמור להתקבל בתוך 90 יום. אך על פי נתוני מנהל התכנון, בין השנים 2019–2021, היתרים במסלול הזה התקבלו בממוצע בתוך 216 יום. במסלול עם הקלות, ועדה מקומית צריכה למסור היתר בנייה בתוך 165 יום ממועד הגשת הבקשה. בפועל, על פי נתוני מנהל התכנון, משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה במסלול הזה באותן שנים הוא 400 יום. הממוצע לתוכניות לבניית בניינים שבהם יש מעל חמש דירות גרוע אף יותר ועומד על פי מנהל התכנון על 531 יום — פי שלושה מהמותר בתקנות. על פי הנתונים, פרק הזמן הארוך עד לקבלת היתרי בנייה מעכב את בנייתן של כ־120 אלף יחידות דיור שנמצאות בשלבים שונים של תהליך הוצאת ההיתרים.
נתונים אלה הם הזמן נטו שלוקח לעיריות לטפל בבקשה, בעוד שגורמים בענף מסבירים כי הזמן ברוטו ארוך אף יותר. ההפרש בין הנטו לברוטו הוא משום שהמערכת לא מחשבת את פרק הזמן לפני הגשת הבקשה להיתר שבו יזם נדרש לקבל אישורים מרשויות ממשלתיות שונות או במצבים שבהם באמצע התהליך נדרש היזם להציג אישורים נוספים.
השלב השלישי הוא שלב הביצוע, הוא זה שמתייחס לתהליך הבנייה בפועל. על פי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו בתחילת חודש מארס, משך הבנייה הממוצע לבניין בישראל, כולל שקלול מספר הדירות בבניין, עומד על 30.9 חודשים. מדובר בירידה קלה לעומת 2020, בה משך הבנייה הממוצע עמד על 31.3 חודשים לבניין. לכאורה נתון חיובי, אלא שהירידה הקלה הזאת אינה משנה משמעותית את מגמת העלייה שנרשמת במשך זמן הבנייה ב־27 השנים האחרונות, מאז החלה הלמ"ס לעקוב אחרי התחום. למעשה, מאז 1995 עלה משך הבנייה הממוצע הכללי בארץ ב־9.5 חודשים לבניין וזה עוד צפוי לעלות. נתוני הלמ"ס, חשוב לומר, מתייחסים לשלב הבנייה מרגע הנחת היסודות, כולל מצבים שבהם הונחו יסודות למרות שלא התקבל היתר בנייה, ועד לסיום בנייתו הפיזי של הבניין. הנתונים אינם כוללים את משך הזמן הקשור להיבטים הבירוקרטיים בתהליך הבנייה עצמו ובפרט לזמן ההמתנה לטופס 4 והתמודדויות עם הרשויות. אלה, על פי הקבלנים בשטח מאריכים משמעותית את זמן ההמתנה של אכלוס הדירה בפועל.
6 צפייה בגלריה
עובדים פלסטינים בענף הבנייה. בהתאחדות הקבלנים אומרים כי “לאורך העשור האחרון, קצב תוספת הידיים העובדות לא עומד בצורך האמיתי של הענף בישראל”
(צילום: אוראל כהן)
אין קשר בין משך הבנייה לבין מספר התחלות הבנייה
לכל אחד מהשלבים בתהליך יש השפעה בלתי מבוטלת על משך "לידתו" של בניין בישראל אולם קשה להכריע לאיזה שלב ההשפעה הגדולה ביותר. בעיקר, כיוון שבניגוד ללמ"ס שמפרסמת בעקביות ובשקיפות את הנתונים אודות משך הבנייה בפועל של הבניין, מנהל התכנון ו/או הוועדות המחוזיות והמקומיות לא מתנהלים באופן הזה. נתונים אודות משך הזמן שלוקח להוציא היתרי בנייה בישראל או מעקב אחר משך התהליך בוועדות אינם מונגשים לציבור. למעשה, הנתון הרשמי האחרון של מינהל התכנון בנוגע למשך הוצאת היתרי רישוי התפרסם ב־2019 וגם שנה קודם לכן נתון זה לא מופיע בדוח השנתי שפרסם.
פרסום הנתונים על ידי הלמ"ס מאפשר לבחון מגמות לאורך השנים ולהבין טוב יותר את הגורמים שמשפיעים על משך הבנייה בפועל. הדבר הבולט שעולה מתוך הנתונים הוא שאין קשר ישיר בין משך הבנייה לבין מספר הבניינים שנמצאים בבנייה פעילה או מספר הבניינים שסיימו לבנות. בשנים מסוימות משך הבנייה הממוצע לבניין מתארך למרות שמספר הבניינים שסיימו לבנות באותן שנים ירד, ולהפך. כך למשל, בין 1999 ל־2008 ישנה מגמה ברורה של ירידה במספר הבניינים שסיימו לבנות, ובסך הכול נרשמה ירידה של כ־45% כאשר משך הבנייה באותה תקופה התארך ב־10.8% שהם חודשיים וחצי. תופעה דומה ניכרת מאז 2017 ועד היום. לנוכח זאת, נשאלת השאלה מהם הגורמים המשפיעים על התארכות משך הבנייה, ובפרט במצבים שבהם מספר הבתים שנבנים נמצא במגמת ירידה?
הסיבה הראשונה שמצביעים עליה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ היא מחסור בחומרי גלם שהם תנאי הכרחי לתהליך הבנייה. בתקופות שבהן יש אירועים גיאו־פוליטיים כמו המלחמה באוקראינה שמשפיעים על הסחר במוצרי יסוד לענף הבנייה כגון מלט או ברזל, ההשפעה על משך הבנייה היא בלתי נמנעת. "כיום יש מחסור בברזל", מסביר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, "המחיר כבר עומד על 4,000 שקלים לטון. זה גידול של 60%-70%. יש גם מחסור בחלונות ודלתות לממ"ד. חלק מהיצרנים כבר הודיעו שהם לא יעמדו בהזמנות בגלל מחסור בחומרי גלם. המצב צפוי להחמיר ככל שהאירועים באוקראינה יתמשכו. למה שקורה שם יש השפעות של אפקט הפרפר".
כמו כן, טוען סרוגו, ישנו חוסר מתמשך בכוח עבודה בתחום הבניין. "חסרים לנו 15 אלף עובדים על הפיגומים", הוא אומר, "יש גם מחסור של 1,000 מהנדסים בדרג הניהולי. הממשלה אישרה לנו תוספת של כ־30 אלף עובדים מתוכם 13.5 אלף עובדים זרים אבל אין לנו מאיפה להביא אותם בגלל הקורונה. הסינים לא משחררים את העובדים שלהם. מנסים למצוא עכשיו עובדים במרוקו, רומניה ובתורכיה ובינתיים גם עם העובדים הפלסטינים התחילו בעיות". לדבריו, "המנהל האזרחי לא מוכנים בהיבט של מערכות המידע שלהם לגרום לכך שכשעובד עוזב יהיה עובד אחר שייכנס לנעליו. לוקח זמן עד שמקבלים עובד במקום עובד שעזב וזה בגלל שהמערכת לא השתלטה על הדאטה־בייס. יש עוד עניין, חלק גדול מהתוספת של המכסה החדשה של העובדים אלו אנשים שצריכים לעבור איזושהי בחינה והיא לא מתקיימת כי הממשלה לא פתחה את הבחינות עדיין. אנחנו מחכים לזה כבר חצי שנה".
6 צפייה בגלריה
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: “אחד החסמים הוא חברת חשמל. זה יכול להיות בהטמנת קווי מתח או חיבור חדש אל שנאים לבניין שיכול לעכב בכמה חודשים"
(צילום: נועם מושקוביץ)
הפלסטינים הם קבוצת העובדים הדומיננטית ביותר בענף כשבתוספת המכסות החדשות כוח העבודה הפלסטיני צפוי לעמוד על כ־80 אלף עובדים. כל אירוע, משבר או קושי בירוקרטי הקשור אליהם משפיע בצורה משמעותית על משך הבנייה. הירידה בהיקף הבנייה בעשור הראשון של שנות האלפיים למשל, היא תוצאה ישירה של הפסקת מעבר עובדים פלסטינים באופן סדיר על רקע האינתיפאדה השנייה שחלה בין 2000-2005. בהיעדר מספיק כוח עבודה ירד היקף הבנייה בישראל בצורה חדה. כך, בשנת 1999 סיימו לבנות 4,295 בניינים ובשנת 2006 עמד נתון זה על 2,519 בניינים. במקביל משך הבנייה התארך מ־23.1 חודשים בשנת 1999 ל־25.2 חודשים בשנת 2006. האינתיפאדה השנייה היא מקרה קיצון שממחיש בצורה טובה את החשיבות של העובדים הפלסטינים לענף והתלות בהם.
כיום, מלבד קשיים בירוקרטיים שמשפיעים על תנועת העובדים הפלסטינים, היחסים עימם טובים. למרות זאת, משך הבנייה רק הולך ומתארך עם הזמן. הסיבה לכך לתפישתו של סרוגו, היא ש"לאורך העשור האחרון, קצב תוספת הידיים העובדות לא עומד בצורך האמיתי של הענף בישראל". ואכן, מאז 2016 לא רק שמספר העובדים הפלסטינים בענף הבנייה לא נפגע, אלא הוא גדל בכ־27 אלף. אלא שהגידול במספר העובדים לא תאם את תנופת הבנייה בארץ. המשמעות היא שאותו מספר של ידיים עובדות, פחות או יותר, צריכים להתפרס על הרבה יותר אתרי בנייה והתוצאה היא עיכוב במשך הבנייה.
בניינים לגובה יאכלסו יותר אנשים, אבל ייקח יותר זמן לבנות אותם
גורם חשוב נוסף שמשפיע על משך הבנייה הוא השטח הכללי של הבניין. ככל שהשטח גדול יותר כך ייקח יותר זמן לבנות אותו. על פי נתוני הלמ"ס, בבניינים ששטחם הוא עד 500 מ"ר משך הבנייה הממוצע עומד על 24.6 חודשים. לעומת זאת, בבניינים ששטחם גדול מ־10,000 מ"ר משך הבנייה הממוצע עומד על 35.6 חודשים. יתרה מכך, בבניינים ששטחם נמוך מ־500 מ"ר משך הבנייה הממוצע התארך מאז 1995 ב־5.9 חודשים, ואילו משך הבנייה הממוצע של בניינים בשטח של מעל 10,000 מ"ר התארך ב־8.9 חודשים. חשוב להבהיר שאין קשר ישיר בין גודל השטח של הבניין לגידול במשך הזמן שבו הבניין נבנה. בבניינים ששטחם נעים בין 7,000–7,999 מ"ר למשל, הגידול הממוצע במשך הבנייה עמד על 2.5 חודשים. לעומת זאת, בבניינים ששטחם נע בין 6,000-6,999 מ"ר התארך משך הבנייה הממוצע ב־10.7 חודשים.
6 צפייה בגלריה
מגדלי מגורים בתל אביב. דרך נוספת אפשרית לקצר את משך הבנייה היא שימוש בטכנולוגיות חדשות יותר גם בבנייה נמוכה
(צילום: טל שחר)
ברור אם כך, כי ככל שייבנו יותר בניינים בעלי שטח גבוה כך משך הבנייה הממוצע יהיה ארוך יותר. חישוב משך הבנייה של הלמ"ס לוקח בחשבון את מספר הדירות שנבנות בכל בניין אך אינו מתייחס למספר הבניינים שנבנו בכל קטגוריית שטח שנמדדת. לבקשת כלכליסט העבירה הלמ"ס נתונים אודות מספר הבניינים שנבנו בכל קטגוריית שטח שעליהם בוצע חישוב משך הבנייה ומהם עולה התמונה הבאה: מאז 1995 נרשמה ירידה הדרגתית במספר הבתים שנבנו בגודל של עד 1,000 מ"ר בעוד שבמקביל נרשמות עליות בוררות במספר הבניינים שנבנו בכל אחת משאר הקטגוריות. כך לדוגמה ב־1995 שיעור הבתים שסיימו לבנות בשטח של עד 1,000 מ"ר עמד על 85% מכלל הבתים שסיימו לבנות באותה שנה, ב־2011 עמד נתון זה על 73% וב־2021 על 52%. לעומת זאת, בבניינים ששטחם גדול מ־5,000 מ"ר ניכרת מגמה הפוכה לאחר שב־1995 עמד שיעור הבתים שנבנו בגדלים אלו על 1% מכלל הבניינים שסיימו לבנות באותה שנה, בשנת 2011 עמד נתון זה על 7% ובשנת 2021 על 13%.
נתוני הלמ"ס אמנם לא מאפשרים להמיר את שטח הבניין למספר הקומות שנבנות בו. אולם אפשר להניח בסבירות גבוהה כי ככל שהשטח הכללי של הבניין, ובתוך כך גם כל שטחי העזר שלו: חניונים, מקלטים, גינות וחדרי כושר, יהיה גדול יותר, כך גם מספר הקומות. הנתונים שהוצגו קודם מתכתבים היטב עם העובדה כי מאז 2007 התחלות הבנייה של בניינים בני שמונה קומות ומעלה מסך התחלות הבנייה, נמצא במגמת עלייה כאשר בשנת 2021 עמד שיעורם על 5.6%. כמו כן, שיעור הדירות שהחלו לבנות בבניינים אלו מסך הדירות שנבנו עמד על 49%. לשם השוואה, עשור קודם לכן נתון זה עמד על 44.2% ולפני שני עשורים על 22.5%. השפעת הבנייה לגובה על משך הבנייה באה לידי ביטוי ביתר שאת בחמש השנים האחרונות שבהן מספר הבניינים שבנייתם הסתיימה ירד בצורה דרסטית מ־4,100 בניינים בשנת 2017 ל־2,565 בניינים בשנת 2021. מנגד, מספר יחידות הדיור שנבנו באותה תקופה גדל, וכך גם משך הבנייה שגדל באותן שנים ב־2.3 חודשים, כל זאת ללא כל צמצום של מספר עובדי הבנייה בישראל.
"יש בניינים שהם הרבה יותר גבוהים ולכן משך הזמן שנדרש לייצר דירה, יותר גדול", מסביר אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג אשר עוסקת ביזמות ובנייה בישראל. "נוסיף לזה גם את מרתפי החנייה שכיום רובם הם תת־ קרקעיים ומוסיפים עוד כמה חודשים למשך זמן הבנייה. אם אתה עושה 2 או 3 קומות מרתף חנייה זה יכול לקחת גם שנה, רק בניית המרתף. 4 או 5 קומות מרתף יכולות לקחת גם יותר משנה. אם נסתכל על הנתונים של שנת 2020 לעומת 2000, אני בטוח שנראה שבשנת 2000 בנו הרבה פחות מרתפי חנייה והרבה יותר חנייה עילית". לדבריו, "המגמה של בנייה לגובה נכונה. המדינה במחסור קרקע שהיא המשאב הכי חשוב לבנייה. אנחנו בגידול אוכלוסייה מטורף, זה אומר שהצרכים שלנו הולכים וגדלים מבחינת משקי בית. עתודות הקרקע הולכות ומתמעטות ולכן יש חשיבות לאומית לנצל עד כמה שאפשר את הקרקע בצורה היעילה ביותר. הבנייה לגובה היא לא רק חשובה היא הכרחית. איפה שבונים נמוך יותר זה בזבוז של משאב", הוא אומר.
6 צפייה בגלריה
מפעל נשר רמלה. בתקופות שבהן יש אירועים גיאו־פוליטיים כמו המלחמה באוקראינה שמשפיעים על חומרי היסוד כמו ברזל או מלט, ההשפעה על משך הבנייה היא בלתי נמנעת
(צילום: דנה קופל)
עירוב שימושים, ריבוי חסמים: הבנייה המורכבת לוקחת זמן
תנופת הבנייה בארץ, ובפרט הבנייה לגובה ומרתפי החנייה, היא בלתי נמנעת והיא אחד הפתרונות העיקריים כדי להתמודד עם בעיית הצפיפות של מדינת ישראל שנובעת מקצב גידול אוכלוסייה מהגבוהים בעולם אל מול שטח מצומצם וקבוע שלא צפוי להשתנות. למעשה, בתוך שלושים שנה אוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל את עצמה והמשמעות היא שהיא תצטרך לבנות את כל מה שהיא בנתה עד כה ב־74 שנות קיומה במחצית מהזמן. כבר היום הביקוש לדירות הוא גדול כל כך שהמחירים כמעט בלתי נתפשים. ככל שהאוכלוסייה תגדל כך הביקוש לדירות יגדל וככל שהצפיפות תגדל כך הדרישה לבנייה לגובה תגדל. אלא שכאן מגיע כשל השוק, שכן הבנייה לגובה בהכרח מאריכה את משך הבנייה של הבניין וזה בתורו מרחיב את הפער שבין ביקוש להיצע, פער שמעלה את המחירים בצורה כזו שמרבית האוכלוסייה כלל לא יכולה להרשות לעצמה לרכוש דירה במגדל מגורים.
המצב המתואר הוא תופעה כלל ארצית. "לפני 25 שנה היו בונים 8־10 קומות", מתאר אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הנדל"ן רוטשטיין, "היום גם בפריפריה, במקומות כמו קריית מלאכי, קריית גת וטירת כרמל, מגיעים כבר למעל 20 קומות". לתפישתו של בן חיים, לגובה הבניין יש השפעה מהותית על משך הבנייה שכן לא רק מספר הקומות משפיע על התארכות משך הבנייה אלא מורכבות המערכות שנדרשות כדי לבנות בניין כזה. "בניינים שבנו לפני 25 שנים זה לא הבניינים שבונים היום", הוא אומר, "הם ממש שונים בתכלית מבחינת המערכות. היום אנחנו נותנים מפרטים הרבה יותר עשירים וביחד עם אלמנט הגובה אתה מקבל מוצר שונה. דוגמא פשוטה: בית חכם. לפני 30 שנה זה לא היה. מערכת בית חכם היום זה סטנדרט. כל סעיף כזה משפיע גם על לוחות זמנים. פעם היו מחפים באבן פשוטה היום זה כבר דברים הרבה יותר מורכבים כמו קירות מסך. פעם לא היו דחסנים, היו פחי אשפה ושלום על ישראל. היום יש בכל הבניינים דחסנים. כל הדברים האלה לוקחים זמן".
6 צפייה בגלריה
אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין: “בניינים שבנו לפני 25 שנים ואלה של היום שונים. היום אנחנו נותנים מפרט עשיר, וביחד עם הגובה, המוצר שונה"
(צילום: עודד קרני)
בדיקות שעשו בלמ"ס על מנת להבין כיצד התארך משך הבנייה העלו אינדיקציות ראשוניות לכך שבשנים האחרונות חל גידול במספר המבנים בעלי עירוב שימושים. מדובר בשיטה שמשלבת בין שטחים למגורים לבין שטחים שאינם יעודיים למגורים, ונועדה לנצל טוב יותר את הקרקע, בפרט במרכזי הערים הצפופות. לטענת הלמ"ס, משך זמן הבנייה של מבנים אלו גבוה יותר מאשר מבנים המשמשים למגורים בלבד. "אנחנו בונים בבת ים בניין שיש בו גם מסחר, גם משרדים וגם מגורים", מתאר בן חיים, "צריך לתת תשומת לב לפרטים כמו מעלית שתגיע רק למסחר ומעלית שתגיע למשרדים, כניסות נפרדות וכמובן כיווני אוויר. צריך לקחת בחשבון את המסחר למטה ושריחות לא יעלו למבני הגורים. לכן צריך לארגן מערכות של איגוף של האוויר. כל הדברים האלה מאריכים את משך הביצוע. התכנון הוא הרבה יותר מורכב וגם המערכות יותר מורכבות. אתה לא יכול לשים בבניין אחד גם מגורים גם מסחר וגם משרדים ולהתייחס לזה כאילו זה אותו הדבר. זה לא עובד ככה".
מנגד, אומר הלר, "אני לא חושב שבישראל יש בניינים מעורבי שימושים בהיקפים כאלו משמעותיים שזו הסיבה שגורמת לזה [עיכוב במשך הבנייה. זה תלוי בהיקף של עירוב השימושים. אם אתה עושה עירוב שימושים של קומת מסחר או מבנה ציבור ולמעלה מגורים זה מעכב אבל מעט. אם יש לך בניין שחציו משרדים וחציו מגורים אז זה כולל הרבה יותר מערכות, גרמי מדרגות שונים – יכול להיות שזה משפיע תלוי איך מתכננים את זה". התאחדות הקבלנים נוטים להסכים עם הלר: "הטענה שלפיה דווקא בנייה של מבנים מעורבי שימושים ארוכה יותר איננה נכונה", אומר סרוגו, "בנייה בהיקף גדל, מצריכה גידול במספר העובדים מכל הסוגים ובהיקף החומרים והמוצרים שאנחנו צורכים לצורך זה. אין זה משנה אם הבנייה היא לגובה, לרוחב, לשימוש אחיד או מעורב. כל מטר חדש שנוסף להיקף הבנייה מצריך התאמה של כל אמצעי הייצור שלו. עירוב השימושים עשוי להיתקל בחסמים ייחודיים שמאריכים דווקא את הליכי התכנון והרישוי, אך הבנייה עצמה נעשית באותה השיטה שבה בונים את המבנה גם אם היה משמש רק לדיור למשל".
עד כמה עירוב שימושים באמת נפוץ? "אם עירוב שימושים נמצא אצלנו בקריית מלאכי אני חושב שזה אומר הכול", אומר בן חיים, "היום אנחנו בונים שם בניינים ששתי קומות ראשונות זה קומת מסחר ומעליה מגורים וזו שדרה מרכזית. גם בפתח תקווה, וזה הולך ומתעצם כי השכונות שנבנות היום הן שכונות שנותנות פתרון אופטימלי לכל ה-◦360 של החיים שלהם. כלומר הבן אדם רוצה לרדת מהבניין שלו ולראות למטה מסחר ובתי קפה וכל השירותים הקהילתיים סביב שכונה אחת וככה זה נבנה. אנשים מעדיפים ככה מאשר לקחת אוטו ולנסוע. העירוב שימושים הולך ותופס תאוצה בגלל המחסור בקרקעות. אפשר לראות את זה הרבה בבת ים. אני לא חושב שיש היום מגדל בבת ים שהוא לא כזה".
איך בכל זאת אפשר לקצר את משך הבנייה בפועל של בניין בישראל? "אחד החסמים הגדולים זה הרשות המקומית", אומר הלר, "הדבר השני זה חברת החשמל זה משהו שחייבים לטפל בהם. זה יכול להיות בהטמנת קווי מתח שצריך לעשות או חיבור חדש אל השנאים לבניין והרכבת מונה חשמל לדיירים, בסוף אתה יכול להתעכב כמה חודשים בגלל עיכובים שנגרמים על ידי חברת החשמל". וממשיך, "צריך לטפל בכל שרשרת הייצור. אספקת חומרי הגלם היא חשובה מאוד כדי לעמוד ביעדי המדינה. אם אנחנו כמדינה לא נדע לייעל ולשפר את כל הרשויות הקשורות לענף ולעודד את התעשיות המקומיות הקשורות לענף אנחנו לא נצליח למסור את כמות הדירות הנדרשת בפרק הזמן המצופה".
דרך נוספת אפשרית לקצר את משך הבנייה היא שימוש בטכנולוגיות חדשות יותר גם בבנייה נמוכה (עד 9 קומות). אמנם מספר הדירות שייבנו בכל בניין יהיה נמוך יותר מאשר במגדלי המגורים, אך טכנולוגיות של בנייה תעשייתית תאפשר לבנות הרבה יותר בניינים כאלו ובקצב הרבה יותר מהיר. כיום שיטות הבנייה בבנייה נמוכה מתבססות על הקמת פיגומים ובנייה ידנית של קירות הבניין. הבנייה התעשייתית שמאפיינת את הבנייה לגובה יכולה, כך על פי סרוגו, לקצר מאוד עד לרבע, את זמן הבנייה לעומת היום. "ככל שהמדינה תשכיל לקדם באמצעים של תיקון תקנות מקילות ועידוד כלכלי את הבנייה המתועשת, כך ייטב". אז למה בכל זאת לא משתמשים בבנייה תעשייתית בבנייה נמוכה? "ההחלטה לא לבנות בנייה עירונית מרקמית בגובה ממוצע או נמוך בשיטות האלה היא החלטה כלכלית נטו", אומר נשיא התאחדות הקבלנים.
