המדינה רוצה להגדיל את הקופה - ובעלי הדירות על הכוונת
המדינה רוצה להגדיל את הקופה - ובעלי הדירות על הכוונת
שורת החלטות שעומדת לפני הכרעה תעלה את המיסוי על משקיעי הנדל"ן. באוצר מעריכים שמעבר להזרמת כספים לקופה, השינויים יסייעו גם בהגדלת היצע הדירות והרחקת המשקיעים. בענף סבורים שחלק מהמהלכים רק יובילו להתייקרות הדירות. "כלכליסט" בדק את השינויים שנמצאים כעת על הפרק
בעשור האחרון ובאופן כמעט קבוע, משרד האוצר ממהר לטפל בנושא מיסוי הנדל"ן כל אימת שהדברים בשוק הנדל"ן לא מסתדרים. זה קרה עם מס הרכישה ומס השבח, כשהאוצר ממשיך ופונה לכיוון זה כצעד משלים לפתרונות שוק הדיור וכן להגדלת הרווחים ממיסוי. הנדל"ן היה ונותר מקור טוב לגביית מסים, אך על צעדי הממשלה היתה ועדיין קיימת גם לא מעט ביקורת במהלך השנים.
אם ניקח לדוגמה את מס הרכישה, לאורך השנים נטען בביקורת נגדו כי האוצר מטפל בצד הביקוש, כאשר הבעיה היא בהיצע. כלומר, הפעולות הללו מרסנות את המשקיעים ואמורות למנוע מהם להיכנס אל השוק וכך לפנות דירות לאלה שצריכים אותן כקורת גג. בפועל זה אכן שיקול שצריך לקחת אותו בחשבון, אלא שבאותן השנים עיקר העבודה של הממשלה היתה להגדיל את היצע הדירות הנמוך - מהלך שגם היום נותר רלבנטי.
מפרוץ מלחמת חרבות ברזל עלו מספר הצעות למיסוי מקרקעין שצפויות להשפיע על ענף הנדל"ן, גם אם גם כיום ברור כי הבעיה היא עמוקה יותר משינוי של מס כזה או אחר. "כלכליסט" בדק את השינויים שנמצאים כעת על הפרק:
מס רכישה
מס הרכישה מתחלק מסורתית בין רוכשי דירה ראשונה לדירה שנייה. עבור דירה ראשונה, אין מיסוי עד כ־2 מיליון שקל ומעבר לסכום זה ישולם 3.5% על ההפרש, ואחוז המיסוי מטפס ככל שעלות הדירה גבוהה יותר כך שמעבר ל־20 מיליון שקל הוא עולה ל־10% עבור החלק היחסי שמעבר לסכום זה. עבור דירה שנייה, לעומת זאת, המס עומד על 8% עבור כל דירה ולא משנה באיזה סכום נרכשה, והוא מטפס ל־10% כאשר מחיר הדירה עולה מעל כ־6 מיליון שקל.
ההצעה שעל הפרק: מס רכישה למשקיעים של 8% הונהג לראשונה על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון ביולי 2015. כשפרצה מגפת הקורונה באוצר חששו מקיפאון, לכן ביולי 2020 הורידו את המס למשקיעים ל־5%. לאחר מכן, בנובמבר 2021 הוא חזר ל־8% ומאז נותר כך.
עם תחילתה של מלחמת חרבות ברזל והירידה החדה במכירת הדירות, המשקיעים קיוו שהקיפאון בשוק הדיור יוביל את הממשלה להוריד בחזרה את מס הרכישה על דירה שנייה ל־5% וכך להעלות את שיעור הדירות הנרכשות על ידי משקיעים, אך באוצר החליט לגדוע את תקוות המשקיעים והפיצו הצעת חוק שמקבעת את מדרגת המס ל־8%. עד כה מס הרכישה נקבע במסגרת הוראת שעה שאמורה לפוג בנובמבר הקרוב.
סיכויי ההצעה: את ההצעה העלו נציגי האוצר בוועדת הכספים במהלך השבוע האחרון, אך הנושא נדחה לעת עתה מאחר ובמהלך הדיון הבינו הנוכחים כי ניתן להאריך את הוראת השעה בשנתיים נוספות עד לשנת 2026.
יו"ר הוועדה משה גפני אמר בסיכום הדיון: "השר יכול להאריך את המצב הקיים זה לעוד שנתיים, אם אתם מחליטים להאריך את זה מעבר, או לעשות את זה לקבוע תביאו את זה עוד שנה. אני לא מסכים להפוך את זה לקבוע כי אנחנו לא יודעים מה יהיה עוד 3 שנים".
מס שבח
מס שבח בגובה 25% מוטל על בעלי דירה שזוהי אינה דירתם היחידה בעת מכירת הנכס. המס מתייחס לרווח שנוצר בגין השבחת הנכס. כך למשל, אם הנכס נרכש בתמורה למיליון שקל וכיום הוא נמכר ב־2 מיליון שקל - התשלום יהיה עבור ההשבחה של הנכס במיליון שקל ויעמוד על 250 אלף שקל.
לפני 2014, המדינה העניקה פטור ממס שבח כל עוד מכירת הדירה מבוצעת אחת לארבע שנים. אלא שב־2014, שר האוצר דאז לפיד ביטל את הוראת הפטור כחלק מהצעדים שנועדו להגדיל את היצע הדירות בשוק, ונקבע שמכירה של דירת מגורים תחויב במס ליניארי. המשמעות היא שעבור השבח שנצבר עד ליום ביטול הפטור ב־2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו השבח שמיוחס לתקופה שלאחר מכן יהיה חייב ב־25%. כך למשל, עבור דירה שנרכשה ב־1994 יהיה לבעל הדירה פטור ממס שבח עבור 2014-1994, והחל משנה זו ישלם מס של 25% עבור השבח.
ההצעה שעל הפרק: ההצעה שעלתה לאחרונה על ידי אנשי האוצר מבקשת לבטל את החישוב הליניארי בהדרגה, כך שהחל מ־2026 יחויב גם השבח שנצבר בתקופת הפטור, כלומר לפני 2014. מ־2026 יעלה שיעור המס עבור תקופת הפטור בהדרגה (בתחילה יעמוד שיעור המס על 10% עבור החלק שלפני 2014) על פני ארבע שנים במדרגות של 5%, כך שלאחר חמש שנים מיום כניסת התיקון לתוקף, ב־2030, תבוטל כלל ההטבה. מדובר בהצעה שמגבש משרד האוצר וטרם הוגשה.
סיכויי ההצעה: התיקון שמציע האוצר נועד להגדיל את קופת המדינה לצד הגדלת היצע הדירות, היות ובאוצר מעריכים כי משקיעים יעמידו את הדירות שבבעלותם למכירה לאור הגזירה המתקרבת, ומבקשים להכניס את התיקון יחד עם אישור תקציב המדינה ל־2024.
יחד עם זאת, גורמים בענף סבורים כי מדובר במס שהוא ממילא שולי והיכולת שלו להגדיל את קופת המדינה זניחה. כמו כן, יתכן שנראה מצב הפוך שבו בעלי דירות שמחזיקים בהן זמן רב וכבר שרדו מספר שינויים במיסוי יעדיפו גם כעת להמשיך ולהחזיק בדירות. עוד אמרו הגורמים כי פקידות רשות המסים נמצאת כבר תקופה ארוכה במצב של חוסר בכוח אדם והחלטה כזו מחייבת לשנות את כלל הנוסחאות ומערכת המיסוי, משימה שלטענתם תהיה קשה עד בלתי אפשרית כעת.
דיווח על השכרת דירה
נכון להיום, ישנו פטור מדיווח על השכרת דירה ככל ודמי השכירות נמוכים מ־5,654 שקל, מעבר לסכום זה יכול בעל הדירה המושכרת לבחור בין שני מסלולי תשלום מס. במשרד האוצר הבינו ועדיין מבינים כי שיעור המדווחים על השכרת דירה הוא נמוך ואף היו בעבר מספר מבצעי אכיפה שנועדו להעלות את שיעור הדיווחים, ככל הידוע ללא הצלחה רבה.
כעת, במשרד האוצר מתכננים לקדם חובת דיווח לרשות המסים גם על אלו שנהנים מפטור ממס על השכרת דירה, כלומר הדירה שברשותם מושכרת בסכום הנמוך מ־5,654 שקל. כמו כן, באוצר מבקשים להקפיא את גובה הפטור ממס על הכנסות משכירות כך שהוא יישאר על 5,654 שקל, ללא קשר לאינפלציה.
אמנם, על פי הערכות האוצר תיקונים אלו צפויים להגדיל את הכנסות המדינה ב־60 מיליון שקל כבר ב־2024, אך גם במקרה זה לא ברור מה יגרום כעת לבעלי דירות לדווח, מאחר וממילא שיעור הדיווחים על השכרת דירות הוא נמוך. נכון לזמן זה, ההצעה שעלתה במהלך השבוע האחרון נתקלה בהתנגדות בוועדת הכספים ולא ברור אם תקודם.
העלאת שיעור המע"מ
ועדת הכספים אישרה השבוע את הצו של שר האוצר בצלאל סמוטריץ' לפיו המע"מ יעלה ב־1% מתחילת 2025 ל־18%. חלק מן המהלך דורש אישרור במליאת הכנסת, אך עם זאת, העברת המהלך בוועדת הכספים היא אישור של חלק משמעותי בתוכנית המאזנת לתקציב הקרוב. להחלטה זו יש השלכות גם על רוכשי הדירות. עם עליית המע"מ הדירות צפויות להתייקר ב־1%, והעלאת המע"מ צפויה לייקר אותן ועשויה להאיץ בחלק מהרוכשים להקדים את הרכישה שלהם.
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, ההשפעה היא לא רק על מי שיקנה דירה, אלא גם ובעיקר על מי שכבר קנה דירות. מרבית רוכשי הדירות כיום משלמים תשלום התחלתי נמוך על הדירה (עד 20%) ואת היתרה הם משלמים בעת האכלוס. כלומר, התשלומים העתידיים שלהם במידה וישולמו אחרי ינואר 2025, יכללו מע"מ של 18%. אם הם לקחו הלוואת קבלן, סכום ההלוואה לא יספוג את העלאת המע"מ. בכל מקרה, המשמעות היא שרוכשים ינסו להקדים את התשלומים לפני 2025.
