אפקט הריבית: צניחה של 28% ברכישת דירות ביולי
אפקט הריבית: צניחה של 28% ברכישת דירות ביולי
זאת לפי נתוני האוצר ולעומת יולי אשתקד; רכישות הדירות החדשות ירדו ב-38%, ואלה של מחיר למשתכן - ב-61%; תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות צנח ב-35%; העיר היחידה שבה היתה עלייה במספר העסקאות - טבריה; הלמ"ס: עלייה במלאי הדירות שבידי החברות
נתוני חודש יולי בשוק הנדל"ן למגורים שפרסמו היום האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מסמנים את המשך מגמת הירידות בהיקף רכישת הדירות, כתגובה להעלאת הריבית ולמחירי הדירות הגבוהים, אשר יחד החלישו משמעותית את יכולתם של הרוכשים הפוטנציאלים להמשיך ולרכוש דירות.
מסקירה של הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי בחודש יולי 2022 מספר העסקאות של דירות מיד ראשונה ושנייה עמד על 9,400, המספר החודשי הנמוך ביותר של דירות שנרכשו בשנתיים האחרונות, ובהשוואה ליולי 2021 מדובר על ירידה בשיעור של 28%.
העלאת הריבית במשק החלה במהלך חודש אפריל האחרון עם עלייה בשיעור של 0.25%, כאשר חודש לאחר מכן היא עלתה ב-0.4% נוספים (בהמשך ברבעון השלישי עלתה הריבית ב-0.5% בחודש יולי וב-0.75% נוספים בחודש אוגוסט). עליות אלה השפיעו מידית על שוק הלוואות המשכנתא לדיור, שבו עלו שיעורי הריבית המשתנה והריבית הקבועה ב-0.57% וב-0.58% בהתאמה.
הירידות בהיקף הרכישות החלו כבר בחודש מרץ האחרון, ברקע לציפיות להעלאת ריבית, ובהשוואה לחודש הקודם זו ירידה בשיעור של 10%. בהשוואה של חודש יולי 2022 לחודשי יולי בעשרים השנים האחרונות, ניתן לראות שחודש זה ממוקם באמצע מבחינת מספר העסקאות שבוצעו בו. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן מדובר על 8,900 עסקאות וירידה בשיעור של 24% בהשוואה ליולי 2021.
היקף העסקאות מיד שנייה עמד על 6,500, ורשם ירידה של 22% ו-6% בהשוואה ליולי אשתקד ולחודש הקודם בהתאמה. הירידה אפיינה את כלל האזורים בארץ למעט טבריה, שבה חל גידול בהיקף העסקאות. ירידות חדות בשיעורים של 27% ו-37% נרשמו בירושלים ובאזור נתניה בהתאמה. בחיפה ובבאר שבע הירידה בהיקף הרכישות היתה מתונה יותר ועמדה על 6%-7%.
בבחינת רכישת הדירות החדשות, מדובר על 2,900 דירות שנרכשו וזו ירידה 38% בהשוואה ליולי אשתקד. עם זאת, חלק מהירידות משויכות למחיר למשתכן, וללא עסקאות אלה מדובר על ירידה של 28% ו-8% בהשוואה לחודש יולי אשתקד והקודם בהתאמה. הירידה במכירות הקבלנים משתקפת היטב גם בתזרים המזומנים, שהסתכם בחודש זה ב-6.8 מיליארד שקל - ירידה בשיעור חד של 35% בהשוואה ליולי אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז מאי 2020, עת פרצה מגפת הקורונה.
רכישות המשקיעים שהחלו לרדת עוד קודם להעלאת הריבית - לאחר העלאת שיעור מס הרכישה לפני שמונה חודשים ל-8% - הוסיפו לרדת גם בחודש זה. ביולי נרכשו 1,800 דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור של 37% בהשוואה ליולי 2021. משקל המשקיעים ביחס לכלל העסקאות עמד על 18.5%. הירידה ברכישות המשקיעים אפיינה את כלל האזורים, למעט אזור טבריה שבו נרשם גידול של 16%, בחדרה ירדו הרכישות ב-58%. בעיר תל אביב ניכרו ירידות - אך היא עדיין הובילה את היקף רכישות המשקיעים עם רכישה של 159 דירות. בסך הכל מכרו המשקיעים בחודש זה 2,200 דירות - ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד ו-5% בהשוואה לחודש קודם.
לאחר שמלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים עלה ב-6,000 דירות בין נובמבר 2020 לנובמבר 2021, נגרעו ממנו בשמונת החודשים שמאז העלאת מס הרכישה כ-5,000 דירות, מתוכן ירידה של 460 דירות בחודש האחרון.
רכישת הזוגות הצעירים, כולל עסקאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הסתכמה ב-4,500 דירות ביולי האחרון - ירידה חדה של 23% בהשוואה ליולי 2021 ו-12% בהשוואה לחודש הקודם. את הירידה הובילו ערים במרכז הארץ ובנתניה, ומנגד בבאר שבע וחיפה דווקא חל גידול ברכישות ב-15%-17%. בניתוח של רכישות הצעירים בעיר נתניה, מסתמן כי השכר הממוצע של משק בית היה נמוך יותר בחודש זה בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2019, אף שמאז הדירות התייקרו ב-30%, כך שהמסקנה היא שהרוכשים קיבלו יותר עזרה מההורים או שנאלצו להגדיל את המינוף.
כאמור, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נמכרו רק 558 דירות, ירידה של 61%, אך הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מציינת כי ישנן אלפי דירות שטרם נחתמו לגביהן חוזים עם הרוכשים, ולכן בשלב זה אין מספיק נתונים לקבוע את סיבת הירידה. כחמישית מהדירות שנמכרו במסגרת התוכנית הן בעיר לוד.
הירידה בהיקף מכירת הדירות היא עניין יחסי, במיוחד בהסתכלות רבת שנים. בחודש יולי האחרון כאמור נמכרו 9,432 דירות וזוהי ירידה בהשוואה לחודשים הקודמים, אך היסטורית מדובר עדיין בהיקף מכירות גבוה לממוצע. כך למשל, ממוצע של 12 החודשים של שנת 2019 טרם מגפת הקורונה מראה כי נמכרו כ־9,067 דירות בכל חודש. הקפיצה הגדולה בהיקפי המכירות התרחשה לקראת נובמבר 2020 אז הגיעו היקפי המכירה החודשיים ל־11,12,13 ואף 14 אלף דירות בחודש, אך כאמור אלו היו היקפי מכירות גבוהים מהממוצע לעומת החודשים ואף השנים הקודמות.
סימנים ראשונים לבלימת היקף רכישת הדירות ניתן לראות עוד קודם להעלאות הריבית בעקבות העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021. בחודש זה עלה המס למשקיעים מ־5% ל־8% והוא הסתיים בשיא רכישה של 18 אלף דירות, עקב משקיעים רבים שהקדימו עסקאות. אלא שבחודש שלאחר מכן צנח היקף הרכישות בשיעור של 35% ובחודשים שלאחר מכן (כולל החודשים שלאחר העלאת הריבית) חלה ירידה בשיעור הרכישות, עד לרמה הנוכחית.
הנתונים צריכים להדאיג גם את יזמי הנדל"ן, אלה חוו אמנם שנתיים שבהן מחירי הדירות זינקו לצד גידול בהיקפי המכירה, אך העלאה של הריבית על המשכנתאות לצד מחירי הדירות שנותרו גבוהים מקשה כיום מאד על הרוכשים. כך, תזרים המזומנים של החברות ירד מ־9.7 מיליארד שקל בחודש יוני ל־6.8 מיליארד שקל ביולי.
עם זאת, בחודשים האחרונים רואים אנומליה בין העלאות הריבית לבין המתרחש בענף. היקף המכירות אמנם ירד, אך המחירים הוסיפו ועלו גם כעת. לפי נתוני האוצר, מחיר דירה ממוצע עמד על 2.4 מיליון שקל בחודש יוני לעומת 1.77 מיליון שקל בתקופה המקבילה 2019. הסיבה לכך כפי שאומרים רבים מבכירי הענף, היא היצע קרקעות שנותר נמוך.
טלי שרון סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, סבורה כי הנתונים לא משקפים את המציאות. "המכירות תלויות במלאי שנותר בערים. אנחנו, למשל, פתחנו פרויקטים בקריית גת ובאריאל וראינו היקפי מכירות גבוהים גם אצלנו וגם אצל הקולגות מסביב. אנשים עדיין מגיעים ורוכשים דירות ואנחנו לא מרגישים בהאטה, אבל בכל זאת הוספנו ליווי של יועץ מימון וגם הורדת חלק מרכיב המדד מקלה מעט על הרוכשים. נושא הריבית פוגש אותנו דווקא כיזמים, כשאנחנו מגיעים לבנקים לבקש מימון יש חשש. כיום נעדיף שיתופי פעולה עם עוד יזמים כדי להפחית את הסיכון. אנחנו מכלכלים את צעדינו בהקשר הזה".
היזם חנן מור סבור כי הנתונים על ירידת המכירות הם תוצר של היצע דירות נמוך למכירה. "אנחנו לא רואים פחות אנשים שמגיעים למשרדי המכירות כדי לרכוש דירה, אבל יש לנו פחות דירות למכור. בחלק מהפרויקטים שלנו לא נותרו כלל דירות למכירה, ובאחרים יש לנו דירות בודדות. כושר הייצור של דירה הולך ויורד בגלל היעדר קרקעות זמינות לבנייה וזה מה שתוקע את המלאי הנדרש כדי לענות על הביקושים שנותרו גבוהים. זה תמרור אזהרה אדיר ממדים למה שאנחנו הולכים לראות בתקופה הקרובה. המשבר הפוליטי רק מחריף את המצב ומדינת ישראל עומדת בפני קטסטרופה של היצע הדיור".
לגבי הריבית אומר מור: "אנחנו נכנסים לעידן חדש של מתווה ריבית עולה משכנתא עולה ורוכשי דירה ידרשו להביא יותר הון עצמי ולשלם יותר על ההחזר החודשי של המשכנתא. זה מרחיק הרבה רוכשים פוטנציאליים מרכישה ונראה התרחבות של פערים כלכליים בין כאלה שמסוגלים לרכוש דירות או שיש להם דירה לבין אלה שלא. היה מתבקש שימצאו פתרונות נוספים גם לאלה שמתקשים לשכור דירות כגון עוד פרויקטים של דירה להשכיר".
נתוני הלמ"ס מציירים תמונה זהה
גם הלמ"ס פרסמה היום נתונים על שוק הדיור - שמציירים אותה תמונה. לפי נתונים אלה, נרשמה צניחה של 45% במספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי 2022 בהשוואה ליולי אשתקד (2,784 דירות חדשות לעומת 5,098 דירות). מספר הדירות החדשות שנמכרו ביולי השנה נמוך גם ב-23% לעומת יוני.
הנתון ביולי הוא הנמוך ביותר שפרסמה הלמ"ס מאז מאי 2020, אז נמכרו רק 2,196 דירות - אולם הסיבה לשפל אז היתה מגפת הקורונה והסגרים. אם מנטרלים את נתוני 2020 שהושפעו מהמגפה, צריך לחזור עד נובמבר 2019 כדי למצוא נתון נמוך יותר.
לפי הלמ"ס, במאי-יולי 2022 נמכרו כ-10,520 דירות חדשות, ירידה של 10.4% לעומת פברואר-אפריל 2022. 22.6% מהדירות החדשות שנמכרו הן מוזלות ומסובסדות במסגרת התוכניות הממשלתיות מחיר למשתכן או מחיר מטרה.
בלמ"ס מציינים כי מאז אוקטובר 2021 נרשמת ירידה עקבית במספר הדירות החדשות שנמכרו בקצב של כ-2.4% בחודש.
עם זאת בהשוואה של 12 חודשים לעומת 12 חודשים קודמים מדווחים בלמ"ס כי לא נרשם שינוי: בתקופה שבין אוגוסט 2021 ליולי 2022 נמכרו כ-52 אלף דירות, בדיוק הכמות שנמכרה בין אוגוסט 2020 ליולי 2021.
בדיווח של הלמ"ס אפשר לראות ירידות במספר הדירות החדשות שנמכרו בתקופה של שלושה חודשים, ממאי עד יולי 2022 לעומת פברואר עד אפריל 2022, כמעט בכל אחת מהערים המובילות. בתל אביב נמכרו 590 דירות חדשות בתקופה הנסקרת, לעומת 606 בשלושת החודשים שקדמו לה. באשקלון 471 לעומת 584; וברמת גן, בית שמש ואשקלון נרשמו ירידות של כ-30% בהיקף העסקאות.
לעומת זאת בנתניה מדווח על עלייה של 22% מ-488 ל-597.
נתון נוסף שמעיד על שינוי מגמה הוא עלייה במלאי הדירות שנותר בידי חברות הבנייה: ביולי 2022 היו 47 אלף דירות לא מכורות - המספר הגבוה מאז דצמבר 2021. במקביל מספר חודשי ההיצע - כלומר מספר החודשים שחולפים עד שדירה נמכרת - עלה בתקופה הנסקרת ל-14.8, הנתון הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות לפחות.
