ניתוחמחירי הדירות נבלמו, אך הצניחה בבנייה עלולה להזניקם מחדש
ניתוח
מחירי הדירות נבלמו, אך הצניחה בבנייה עלולה להזניקם מחדש
בענף הנדל"ן מייחסים חשיבות פחותה לירידות המחירים הקלות שנרשמו במדד מחירי הדירות לאחר למעלה משלוש שנים של עליות; המומחים מזהירים מהיום שאחרי כשהריבית תיעצר ובהיעדר היצע דירות המחירים ישובו לזנק; בטווח הקצר יסבלו מהמצב גם שוכרי הדירות
הירידה במחירי הדירות בשיעור של 0.2% כפי שהוצגה בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודשים ינואר-פברואר משקפת בעיקר את הירידה החדה במכירת דירות בחודשים האחרונים.
מצד אחד הרוכשים חוששים, ובצדק, להיכנס אל השוק כעת לאור הריביות הגבוהות וחוסר הוודאות הכלכלית, ומן הצד השני, היזמים נמנעים מהורדות מחירים. חלקם, אלה שרכשו קרקעות במחירים מופקעים, גם לא יכולים להוריד מחירים. התוצאה, היא ירידה הדרגתית בהיקפי רכישת הדירות כשבשטח חלק ממשרדי המכירות שוממים.
כן, ניתן לראות גם התחלה של ירידות מחירים. אך כדי לצנן מעט את ההתלהבות חשוב להגיד כבר כעת, כי הירידה הנוכחית היא אמנם חלק ממגמה מתמשכת של היחלשות הביקושים בענף לאור עליית הריביות, אך מנגד, אנחנו נמצאים לאחר תקופה שבה עלו המחירים ב־20% בשנה. ב־12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדיור ב־12.7%. המשמעות היא כי מידת ההשפעה של הירידה על הרוכשים היא זעומה, ולא בטוח ששברירי האחוזים של ירידת המחירים מבשרים על תקופה של מגמה שלילית במחירי הדירות.
ירידת המחירים שראינו כעת ברמה הארצית היא נתון בעל משמעות סמלית כשמאחוריו מגמה שכבר מתרחשת כאן מספר חודשים, כפי שגם ניתן לראות בנתוני הלמ"ס. הסמליות היא בכך שלהאטה יש ביטוי בממוצע שלילי, אך הירידה עליה דווח, היא ממוצע, ולכן ניתן לראות כי בחלק מהאזורים חוו זאת כבר לפני כמה חודשים, ובאחרים לא רואים שינוי גם כעת. במחוז ירושלים למשל, נרשמו ירידות מאז חודש דצמבר בשיעור של 1.2%, כלומר גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. ירידות קודמות נרשמו גם במחוזות תל אביב וחיפה, בשיעורים של 1% ו־0.5% בהתאמה. מנגד, באזור הצפון דווקא נרשמו עליות מחירים בשיעור של 2.2%.
כדי לפשט את התמונה הכוללת, במשחק הנדל"ן המקומי יש מספר משתנים עיקריים המשפיעים על הרוכשים, ובראשם: הריבית, מחירי הדירות, והמשכורות. העובדה שמחירי הדירות זינקו עד לאחרונה בכ־20% בשנה אחת הובילה למצב ייחודי שלא ראינו בשוק הישראלי כבר הרבה זמן. הזוגות הצעירים שכבר היו "חנוקים" עוד לפני העלאות הריבית מתקשים מאוד לגייס את ההון העצמי הנדרש לדירה, ובעיקר חוששים מהמשך עליות הריבית. לכך יש להוסיף גם את המשתנה הנוסף של חוסר הוודאות בענף, הנובע מהדרדרות מצב הכלכלה ומהחשש למהלכים נרחבים של קיצוצים ואבטלה.
מרכיב משמעותי נוסף כשמתייחסים להשלכות על שוק הדיור, הוא התחלות הבנייה. שנת 2022 הסתיימה עם ירידה של 23% בהתחלות הבנייה בהשוואה ל־2021, והמשך ירידה בהתחלות הבנייה עשויה לגרום לעליות מחירים ביום שהשוק יתאושש, כפי שכבר ראינו בעבר בימי סוף הקורונה.
פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, חבר סגל וחוקר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, אומר כי בשלב זה לירידות המחירים אין השפעה על הרוכשים. "מחיר הקניה של דירה מורכב ממחיר הנכס ומחיר המשכנתא, ואנחנו רואים בלימה במחיר הנכס לצד עלייה מאוד חדה בעלות המשכנתא. הנקודה היא, שבגלל ששני הגורמים האלה חוברים ביחד, גם אם נראה ירידה אפילו ב־10% במחירי הדירות זה לא יקל משמעותית על המצוקה של משקי בית שרוצים להיכנס פעם ראשונה לשוק. הריבית היום לא יותר גבוהה מהרמה של לפני 10 שנים, אבל מחירי הדירות דאז לא היו כאלה גבוהים. השילוב הזה של ריבית עולה ומחירי דירות מאוד גבוהים לצד הכנסה שלא השיגה את קצב עליית המחירים, הובילה לכך שהמצוקה של רוכשי הדירות היא, ככל הנראה, הכי קשה כיום ברמה היסטורית".
לגבי הירידה בהתחלות הבנייה אומר בן־שחר כי "חיכינו לבלימה שתגרום הריבית, אבל אם המגמה של התחלות בנייה לא תגדל, נראה שוב ירידה בהיצע, וזה שוב ילחץ את המחירים כלפי למעלה".
נושא התחלות הבנייה מעסיק מאוד גם את היזמים הקבלנים ובעצם את כל מי שהוא חלק מהענף, כולל מהנדסים, מעצבים ושלל התעשיות הנלוות. חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר בהמשך למדד השלילי, כי יש חובה לאזן את עליות הריבית עם פעולות שיגדילו את היצע הבנייה. "אמרנו כל הזמן שנברך על התייצבות במחירי הדירות, ולטעמי אנחנו כן רואים התייצבות אחרי עלייה של עשרות אחוזים בתקופה קצרה. הבעיה שאלה ירידות לטווחים קצרים שנובעות ממניעים שגויים ולא נכונים, משיעורי הריבית שעלו באגרסיביות והושיבו על הגדר את כל השוק כולל את היזמים. ראינו ירידה של 43% בהכנסות של המדינה ממסים ולכן ברור שיש כאן דרמה. זה מערער את כל תקציב המדינה והנחות היסוד שלו. בסופו של דבר ריבית היא פעולה לטווח קצר ומתישהו יעצרו את הריביות ואולי גם יורידו אותן וזה יוריד מהגדר בבת אחת הרבה רוכשי דירות שיגיעו לשוק עם היצע מדולל".
עוד אומר פייגלין, כי זה הזמן של הממשלה לפעול בצורה אגרסיבית להורדת חסמים. "הכוונה בעיקר למיסוי, רגולציה, והצפת השוק בקרקעות שהן כעת זולות. עכשיו צריך להוציא קרקעות במחירים זולים. זו לא חוכמה שרמ"י מייבשים את השוק. אין מספיק מכרזים כעת, השומות של רמ"י מתאימות לתקופה של לפני שנה וצריך להוריד אותן דרסטית. המטרה עכשיו היא לאזן את עליות הריבית".
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G-CITY לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן, סבורה כי קשה למקד את הפתרונות כשכמעט כל מרכיב אפשרי שקשור לעולם הנדל"ן השתנה, ולא רק בארץ. "כל העולם זז, הגלובליזציה משתנה, היכולת של ישראלים לגור ברחבי העולם תשתנה אולי לרעה כי חלקם יפוטרו ואולי יחזרו. יש אינפלציה בעוד הרבה מקומות. באוסטרליה האינפלציה היא 7% והם הודיעו שהם הפסיקו להעלות את הריבית. אין אפילו רק מרכיב אחד של המציאות שלא זז כרגע, גם במרחב העולמי וגם בישראל".
ברמה הפרקטית, לפחות כשמנתחים את צד היזמים, אומרת טולקובסקי כי היא לא רואה מניעה שנראה ירידות מחירים משמעותיות יותר. "אני לא רואה למה היזמים לא יכולים להוריד מחירים אחרי שהמחירים עלו כל כך הרבה. התוכניות העסקיות של חלקם הן מלפני שנה וחצי שנתיים ומאז המחירים עלו לפחות ב־15%. אני חושבת שיש יזמים שיש להם בעיה עם מחיר הקרקע וכשמסתכלים קדימה הם יבינו שהדרך היחידה לעלות על הקרקע היא להוריד מחירים. הזמן הוא פונקציה משמעותית עבורם כעת בגלל עלויות המימון".
לגבי חשש מחדלות פירעון בקרב רוכשי דירות אומרת טולקובסקי כי היסטורית זה לא קרה הרבה, ולהערכתה גם כעת זה לא יהפוך לתופעה. "אולי אלה שרכשו בשיא יהיו בסיכון גבוה, אך לא מדובר ברוכשים רבים. צריך לזכור שמדובר בחוב אישי, כך שייתכן שחלקם ימכרו את הדירות וישלמו אותו. זה יכול לקרות במיוחד אם יהיה מיתון והתעסוקה תיפגע".
גם ברמה של קריסת יזמים וקבלנים נראה שהמצב טרם הגיע לנקודה שבה יש חשש מאירועים שיזעזעו את הענף ואת הכלכלה המקומית. אבישי בן חיים מנכ"ל ובעלים של חברת רוטשטיין, אומר כי בשלב זה המצב בשטח פחות נורא מכפי שמתארים אותו, לפחות מהזווית האישית שלו. "אם לא יהיו ירידות של 6%-5% אי אפשר לקרוא לזה ירידות מחירים. יש אמנם ירידה במכירות אבל אין קיפאון, אנחנו מוכרים. הירידה היא של 40% כעת ואני חושב שיש התייצבות עכשיו. אין ירידה במחירים לפחות לא אצלנו ויכול להיות שיש יזמים שנתקעו עם מלאי וחייבים להוריד מחירים. גם אם המחירים ירדו ב־4%-3% זה כלום אחרי עליות ממושכות. אני חושב שמתישהו זה ישתחרר ורואים את האופק, נראה שהריביות האלה הן השיא".
כשהוא נדרש להשיב מה יקרה אם הקיפאון יחריף אמר בן חיים כי "אם זה ימשיך כך במשך שנה התמונה תהיה מאד שונה. יש למשל הרבה חברות שיש להן נתח גדול של התחדשות עירונית וזה מספק להן הגנה מסוימת. לצד זאת, הריבית עלתה וזה אוכל מהרווחים של היזמים ויש גם כאלה שקנו בשנתיים האחרונות קרקעות במחירים גבוהים ועלולים להפסיד".
פייגלין התייחס לכך ואמר כי "יש יזמים שנכנסים לבונקר וזה מובן לאור הסיכונים, כולם נפגעים מזה כולל קופת המדינה והשלטון המקומי". לצד זאת הוא מסביר, "הענף הזה חי ממשבר למשבר ואנחנו מתנהלים במציאות הזו. נכון שאומרים שהיצע הדירות הלא מכורות שבר שיאים, אבל כשהמדינה גדלה ב־2% לשנה שזה תוספת של עיר כמו חולון בכל שנה, הרכבת ממשיכה לדהור. אם כולם יהיו במגננה: הקבלנים, הבנקים ורוכשי הדירות, זה עלול להביא למשבר גדול יותר אבל אני מקווה שהמשך עליית הריבית ייפסק".
במצב הנוכחי, הנפגעים הם לא רק רוכשי הדירות ואלה שכבר רכשו דירות ונדרשים לשאת בהגדלת נטל המשכנתא. לפי נתוני הלמ"ס, שוכרי הדירות נפגעו ברמה גבוהה יותר מכולם. שכר הדירה החודשי בקרב שוכרים אשר חידשו חוזה הצביע על עלייה של כ־4.2% ועבור שוכרים חדשים (דירות שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של כ־7.2%. במידה והיצע הדירות ילך וירד, מצבם של שוכרי הדירות רק ילך ויחריף.
"אנחנו רואים המשך מגמה של עליות מחירים בשוק השכירות בפרט בחוזים החדשים", אומר בן־שחר. "אני חושב שמה שאנחנו רואים זה שאין היום אלטרנטיבה לרכוש ולגייס ולפיכך חלק מהשוק פונה לשכירות". בהקשר לשכירות, ניתן לציין מגמה שלילית נוספת הנוגעת לשוק השכירות המוסדית אשר נבלם כמעט לחלוטין לאור רמות הריבית שהפכו את העסקאות בו לבלתי כדאיות כלכלית, כך שגם בשנים הקרובות וכנראה בעשור הקרוב, עיקר השכירויות עדיין יהיו בשוק הפרטי".
קשה להתעלם מכך שלהחרפת משבר הדיור הנוכחי בעת הזו כשהמדינה רועדת והשסע בחברה הולך וגדל יש ככל הנראה קשר לחוסר הביקושים בחלק מהאזורים. לדברי טולקובסקי, "כבר שומעים אנשים בעיקר בתל אביב שיש להם כסף וחשבו לקנות דירה לנכדים, אבל הכל התערער להם. אנשים בדיכאון וכבר לא בטוחים בכלל שהנכדים יגורו בישראל לאור המצב. אני יודעת שזה לא מקורי אבל אם הייתי צריכה לייעץ למשלה הייתי אומרת להם לבטל את הרפורמה".
בן־שחר התייחס גם הוא להפיכה המשפטית ולהשפעת האקלים החברתי במדינה. "אני חושב שאם אתה מוסיף למשבר ולמצוקה שקיימת כרגע בעולם הדיור גם את המשבר של ההפיכה המשפטית יכולה להיות לכך השפעה על זוגות שישקלו לעזוב את ישראל, אבל קשה למדוד אותו".
