סיפורו של בנייןמיליון שקל ב-6 שנים: התמ"א שהזניקה את הבית ברחוב חרות בר"ג
סיפורו של בניין
מיליון שקל ב-6 שנים: התמ"א שהזניקה את הבית ברחוב חרות בר"ג
צמד בניינים שהוקמו בשכונת הגפן לאחר הריסת בניינים ישנים מספקים הצצה לשוק תוסס. לפני שש שנים נמכרה שם דירת ארבעה חדרים בכ-2 מיליון שקל. מחירה קפץ מאז בכ-55%. מנכ"ל madlan, טל קופל: "זו מגמה שמייצגת מאוד את מה שקורה עם בניינים שעוברים תמ"א 38". סקירה חדשה ב"כלכליסט"
שוק הנדל"ן בישראל תוסס, ובניינים שעברו התחדשות עירונית נהנים במיוחד. בסקירה חדשה של "כלכליסט" ו-madlan נספק לכם הצצה בכל פעם לסיפורו של בניין אחר במקום אחר בארץ. והפעם סיפורו של צמד בניינים ברחוב חרות 19-17 שנמצאים בשכונת הגפן ברמת גן.
דירת ארבעה חדרים חדשה ששטחה 88 מ"ר בבניין נמכרה בסוף אוקטובר אשתקד ב-3.15 מיליון שקל. לפני שש שנים נמכרה דירה בגודל דומה בבניין שנהרס בינתיים תמורת 2.06 מיליון שקל. המחיר למ"ר זינק ב-55%, והרווח על הדירה עומד על כמעט 1.1 מיליון שקל, לפני מסים.
"המגמה שרואים בחרות 19-17 מייצגת מאוד את מה שקורה עם בניינים שעוברים תמ"א 38", אומר מנכ"ל madlan טל קופל. "בסך הכל ערכי הנכסים עלו בכ-230% בתוך 15 שנים. יש הרבה ביקורת מוצדקת על תמ"א 38, אבל עם כל הבעיות שלה, בסופו של דבר זו התוכנית היחידה כרגע שמגדילה את היצע הדירות בגוש דן".
נחזור לבניין ברחוב חרות ברמת גן. בין 2010 ל-2015 לא נמכרו דירות בבניין. כנראה בצל המגעים לקידום תמ"א 38, בעלי הדירות המתינו ליציאתו לדרך של הפרויקט ולהשבחת הנכס שבבעלותם. לעומת זאת, ממאי 2015 ועד עתה נרשם מבול של 31 עסקאות, רובן דירות שנמכרו על ידי יזם הפרויקט. חלק מהעסקאות הן דירות חדשות אמנם, אך מיד שנייה. הפרויקט החדש ועליית המחירים שחווה שוק הדיור בכלל הובילו לעלייה הדרגתית של מחירי הדירות בבניין. במהלך 2016 נמכרו דירות ארבעה חדרים במחיר של כ-25 אלף שקל למ"ר. ביולי 2017 נחצה לראשונה רף ה-30 אלף שקל למ"ר כאשר דירת ארבעה חדרים נמכרה ב-2.7 מיליון שקל, והשיא נרשם כאמור באוקטובר 2021.
רגע של היסטוריה: הבניינים המקוריים נבנו בשנות החמישים של המאה הקודמת, וכללו דירות קטנות במיוחד של 2.5-1 חדרים. בשנת 2013 הוגשה בקשה לתמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה (בניגוד לחיזוק ותוספת לבניין קיים). היתר בנייה התקבל בשנת 2015, ושני הבניינים, עם 28 הדירות, נהרסו. במקומם נבנו שני בניינים בני עשר קומות, שכוללים 74 דירות, רובן ארבעה וחמישה חדרים. הבניין אוכלס בשנת 2018.
3 צפייה בגלריה
"המגמה מייצגת מאוד את מה שקורה עם בניינים שעוברים תמ"א 38". מנכ"ל madlan קופל
(צילום: שרון אלדר)
בכמה עלו הדירות?
בשנת 2005 נמכרה דירת שני חדרים, בשטח של 53 מ"ר, במחיר של 551 אלף שקל - כ-10,000 שקל למ"ר.
בשנת 2008 עלתה דירה זהה 785 אלף שקל - 14,500 שקל למ"ר.
ב-2010 נמכרה דירה זהה ב-830 אלף שקל, מחיר המשקף 15,600 שקל למ"ר. עלייה של 50% במחיר למ"ר בחמש שנים.
בין 2010 ל-2015 לא נעשו עסקאות בבניינים בכלל, כנראה בעקבות תהליך תמ"א 38 שגרם לבעלים להחזיק בנכס.
ב-2015 - עם קבלת היתר הבנייה - נעלם טיפוס הדירות הקטנות של 2.5-1 חדרים, והדירות הפכו לשלושה עד חמישה חדרים.
דירות השלושה חדרים הן בשטח של 65 מ"ר (בנוי בלבד, ללא מרפסות), ומחירן ב-2015 עמד על כ-1.5 מיליון שקל, 23,330 שקל למ"ר. ב-2020 עלתה דירה כמעט זהה 2.22 מיליון שקל, שהם 34,375 שקל למ"ר. בתוך חמש שנים זינק המחיר בכ-40%, ונרשם רווח הון של כ-700 אלף שקל, לפני מסים.
דירות הארבעה חדרים, בשטח של 90 מ"ר, עלו ב-2015 כ-2.06 מיליון שקל, שהם 22,800 שקל למ"ר. בסוף 2021 דירה כמעט זהה עלתה 3.15 מיליון שקל, שהם כ-36 אלף שקל למ"ר. זו עלייה של כ-55% במחיר למ"ר, ורווח הון של כמעט 1.1 מיליון שקל. זו גם אחת הדירות הבודדות שנמכרה כדירת יד 2 במתחם.
דירת החמישה חדרים, בשטח של 105 מ"ר, עלתה 2.4 מיליון שקל ב-2016, שהם 23 אלף שקל למ"ר. עסקה אחרונה שנעשתה בדירה מסוג זהה נסגרה בשנת 2018 במחיר של 2.76 מיליון, שהם כ-26,500 שקל למ"ר. מדובר בעלייה של כ-14.5% בשלוש שנים.
שתי דירות פנטהאוז, חמישה חדרים, בשטח של 140 מ"ר, עלו בתקופה של חצי שנה בין 2018 ל-2019 כ-4.9 מיליון שקל, כ-30 אלף שקל למ"ר.
