בלעדיבחסות רמ"י: זכו במכרז במושב הבונים, הקפיצו מחירים, ואז התפוגגו
בלעדי
בחסות רמ"י: זכו במכרז במושב הבונים, הקפיצו מחירים, ואז התפוגגו
15 זוכים הציעו מחירי שיא למגרשים במושב הבונים, ובעקבות הצעותיהם קפצו המחירים באזור. אלא שרמ"י לא דרשה מהם ערבויות למימוש, ובסופו של דבר איש מהם לא השלים את הרכישה - פשוט מפני שהבינו שהמחיר שנקבו בו היה גבוה מדי
הזוכים לא באו: איש מהזוכים במכרז למגרשים במושב הבונים לא הגיע כדי לממש את הזכייה. 15 זוכים הציעו מחירי שיא למגרשים במושב הבונים, אך כשהגיע מועד המימוש איש מהם לא התייצב לרכישה.
"לכלכליסט" נודע כי הסיבה לכישלון המכרז, שנסגר לפני ארבעה חודשים, היא ככל הנראה הערכה מחודשת של הזוכים שהמחיר שנקבו בו משקף פרמיה גבוהה מדי על מחירי המגרשים במושב. זאת לאחר שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לא איפשרה הגשת הצעה למגרש מסוים, אלא לכל המגרשים ביחד, אף שקיימים הבדלי שווי משמעותיים בין המגרשים. המכרז של (רמ"י) לא דרש מהמתמודדים הפקדת ערבות במעמד ההצעה, ולכן התאפשר להם להציע מחירים גבוהים בלי בעצם להתחייב לרכישה. המכרז פורסם שוב באותה המתכונת, והוא צפוי להיסגר ב־20 בפברואר. בינתיים ההצעות של הזוכים הקפיצו את המחירים באזור.
במכרז לא היתה כל דרישה מצד רמ"י להפקדת ערבות למימוש הזכייה. למעשה כל אחד מהמציעים נדרש להפקיד פיקדון, אך לרמ"י יש אפשרות לחלט אותו רק לאחר שהזוכה במגרש הגיע לממש אותו ובחר מגרש. מנגד, במקרה שבו לאחר הזכייה המציע בוחר לא לממש את הרכישה, כפי שאכן קרה בפועל, רמ"י לא מטילה עליו כל סנקציה.
"צורת המכרז, שבה אין שום תנאי להגשת הצעה ולא נדרשת שום ערבות, היא דוגמה נוספת להתנהלות בעייתית של רמ"י, שמאפשרת מניפולציות והיא על גבול חוסר אחריות, בטח ובטח כשמדובר על משאב יקר כל כך, קרקע סמוכה לים. הייתי מצפה מרמ"י לנהוג בצורה שקולה ואחראית, ולפרסם באופן יזום ומפורש שהמכרז בוטל", אומר השמאי ועורך הדין אסף גסטפרוינד.
לדברי שירלי רוזליס, שמאית מחוף הכרמל המכירה היטב את מושב הבונים ואת המכרז המדובר, שיטת המכרז של רמ"י אינה מקצועית וגורמת להעלאת מחירים מלאכותית. לדבריה, רמ"י לא מאפשרת הגשת הצעה למגרש מסוים, אלא לכל המגרשים ביחד, אף ש"קיימים הבדלים משמעותיים בטיב ובשווי המגרשים במושב המתאפיין בטופוגרפיה משופעת. במכרז היה למשל מגרש 'כלוא', במפלס נמוך ונטול כמעט נוף פתוח לים, ולעומת זאת מגרש הממוקם במפלס גבוה, פינתי בעל חזית פתוחה ונוף ים פנורמי פתוח כמעט היקפי. זה הבדל של מיליוני שקלים בשווי, אבל ברמ"י אימצו שיטת מכרז שאינה מאפשרת פילוח ובידול בהצעות המחיר בין המגרשים השונים, כך שכל מציע פנטז על המגרש היקר, והתוצאה היא הצמדת תג מחיר גבוה ולא ריאלי גם למגרשים 'הנחותים' יותר".
המכרז ל־15 המגרשים במושב הבונים נסגר באוקטובר 2022, והוגשו לו 699 הצעות. המחירים הזוכים נעו בין 4.5 מיליון שקל ל־5.5 מיליון שקל למגרש, ובממוצע ההצעות שהוגשו היו גבוהות בכ־20% מהשומה של רמ"י. כולל הוצאות הפיתוח ומע"מ מחיר הזכייה הממוצע במגרש עמד על כ־6 מיליון שקל, שהיה ברור שאינו משקף את מחיר השוק.
מה שקרה לאחר פרסום הזוכים והמחירים החריגים שהוצעו למגרשים ממחיש היטב את הבעייתיות של שיטת המכרזים ואת העיוות שהיא יוצרת בשוק כשהיא מאפשרת זכייה לכל המרבה במחיר. בשיטה זו, ובהתאם לעקרונות השמאים שגם רמ"י עושה בהם שימוש, כל מכרז מהווה נקודת הפתיחה למחיר של המכרז הבא, וכך המחירים עולים לא פעם בקפיצות של עשרות אחוזים בהשוואה למכרז הקודם. במקרה זה, עוד בטרם מימשו הרוכשים את המגרשים, נעשה שימוש בתוצאות המכרזים בשומות שערכה הוועדה המקומית חוף הכרמל, שהבונים הוא אחד מיישוביה, והיטלי השבחה שדרשה המועצה מתושבים כבר גילמו בתוכם את הזכייה במכרזים הללו אשר כאמור מעולם לא מומשו.
דני טרשנסקי, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, המכיר גם הוא את המכרז, אמר: "ככל שנפלו טעויות טכניות במכרז, כגון היכולת להציע הצעות עד לרף כספי ללא מתן ערבויות, הרי קיימת סבירות גבוהה כי הביקוש והעניין שיצר המכרז ישפיעו על עליית המגרשים המוצעים במושב הבונים, כך שייתכן ונראה הצעות עוד יותר גבוהות במכרז החדש".
מושב הבונים, שמשקיף על רכס הכרמל, הוא מושב שיתופי שהופרט במהלך השנים, ובתיו עברו הליך של שיוך לחברים. חלק מנכסי האגודה השיתופית הוחכר לגורמים עסקיים חיצוניים, וחלקים אחרים כמו הרפת של המושב נרכשו בחלקם בידי התאגיד הקיבוצי גרנות.
מרמ"י נמסר בתגובה כי בהתאם לפרוטוקול ועדת המכרזים מ־26 באוקטובר 2022, הוזמנו הזוכים לבחירת מגרש, לרבות ממתינים, אך "הזוכים לא הגיעו לבחירת המגרשים שנקבעה". לגבי היעדר ערבות אמרו ברמ"י: "בהתאם לתנאי המכרז, תנאי לבחירת המגרש על ידי הזוכים בקדימויות הוא הפקדת ערבות ביום הבחירה".
