בלעדימכרזי דירות להשכרה לתקופה של 40 שנה בדרך חזרה לשוק
בלעדי
מכרזי דירות להשכרה לתקופה של 40 שנה בדרך חזרה לשוק
משרדי האוצר והשיכון מתכננים שיווק מגרשים לבניית דיור להשכרה תוך הכפלת תקופת השכירות מ־20 ל־40 שנה. בהמשך תיבחן השכרה לטווח ארוך יותר, ואף לצמיתות. עם זאת המדינה תוותר על הכנסות של מליארדים משיווק הקרקעות ליזמים
שבע שנים מאז שהחלה חברת דירה להשכיר של משרד השיכון לשווק קרקעות לדיור להשכרה, קיבלו במשרד האוצר ובחברה החלטה להאריך את תקופת השכירות בדירות שישווקו כך שתוכפל ל־40 שנה, כך נודע ל"כלכליסט".
את שינוי המודל מקדמים האוצר ודירה להשכיר במשרד הבינוי והשיכון, כאשר בין היתר מעורבים בנושא באופן אישי שר האוצר אביגדור ליברמן ומנכ"ל המשרד רם בלינקוב, התומכים במהלך.
בשלב ראשון, בכוונתם לשווק שלושה־חמישה מתחמים הכוללים יחד בין 1,000־1,500 דירות, ששניים מהם יהיו בערים ת"א וראשון לציון. בישיבה שקיימו לאחרונה נציגי האוצר, דירה להשכיר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון הוצגו כמה מסלולים לשיווק המכרזים כבר בחודשים הקרובים, דרך אחת היא באמצעות תיקון הסעיף הקובע את תקופת השכירות במועצת מקרקעי ישראל וכך לייצר מסלול שני להשכרה ארוכת טווח. אפשרות נוספת, היא לקיים מכרז מסוג BOO (ראשי תיבות של Build, Own, Operate). במידה שיבחרו באפשרות השנייה, תהיה זו התקופה הארוכה ביותר שבה המדינה מלווה מכרזים מסוג זה (BOO). בימים אלה החלה עבודת מטה להכנת מסמכי מכרז בעיקר בציר המשפטי, הכלכלי והפיננסי־מימון, וזו תארך כמה שבועות.
בהארכת תקופת השכירות תהיה משום שינוי התחום מהיסוד, מאחר שהוא יחייב את היזמים לבחון מחדש את יכולתם לקבל מימון לפרויקטים מסוג זה, וכן, את מידת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט אשר בעתיד תתבסס על תשואה שוטפת ופחות על השבחת הדירות. לכן המכרז יהיה בנוי משני שלבים: בשלב ראשון תתפרסם חוברת המכרז, ובשלב השני ליזמים תוגדר תקופה שבה יוכלו לבחון את תנאיו ולהפנות שאלות ובקשות הבהרה. במקביל, בחברת דירה להשכיר מתכוונים לצאת לשיווק בין גופים מוסדיים ויזמים.
המסקנה שיש לשנות את משך הזמן שבו הקרקע תשמש להשכרה נובעת מכך שתקופה של 20 שנה נחשבת קצרה בעת שהמדינה מבקשת להקים מאגר משמעותי של דירות להשכרה מוסדית ארוכת טווח, מהלך שצפוי להימשך עשרות שנים. לכן, תקופה ארוכה שבה הנכס ישמש להשכרה תמנע מצב שבו דירות יוצאות ממאגר השכירות וחוזרות לשוק החופשי.
לפני שבע שנים עם שיווקם של הפרויקטים הראשונים של דירה להשכיר, תקופה של 20 שנה נחשבה ארוכה ולקח זמן עד שהיזמים והגופים המממנים השתכנעו שזו עסקה כדאית ונכנסו לתחום. לדברי סמנכ"ל הכספים של דירה להשכיר אוראל יפרח, "ב-2014, עם תחילת מודל הדיור להשכרה ארוכת הטווח בישראל היה חשש שהשוק לא בשל ויזמים לא יקבלו מימון ל-20 שנה כי מוצר כזה לא היה קיים בישראל באותה העת. הם הכירו בעיקר מימון במח"מ קצר של שנים בודדות לצורך תקופת הקמת פרויקטי הנדל"ן למגורים. ישבנו עם הגופים המוסדיים ובחנו יחד מהו מתווה המימון הנכון למימון פרויקטים מעין אלה כפי שקיים בעולם והתאמנו את המכרזים. כעת, לתפיסת משרדי האוצר והשיכון בשלה העת לקחת את התחום צעד נוסף קדימה בדומה למה שקורה במדינות מערביות אחרות כשהיעד הוא השכרה לצמיתות ובשלב הראשוני הארכת התקופה ל-40 שנים. בהתאם לכך אנחנו בונים כעת לבקשתם מודל ראשוני ופורץ דרך בישראל למכרזי פיילוט במתכונת BOO עם התאמות בין השאר מבחינת מנגנוני המימון לטווח ארוך, אפשרות סחירות נכסים במהלך תקופות ההפעלה, מאפיינים תכנוניים ייחודיים להוספת זכויות ועוד. מדובר בפרויקטים מורכבים וייחודיים אשר יבטיחו יצירת נכסי נדל"ן מניב למגורים שישרתו את ציבור השוכרים הישראלי ויעניקו למתגוררים בהם ודאות ויציבות ארוכת שנים כאלטרנטיבה איכותית לדיור בבעלות".
לדברי ראש חטיבת המקרקעין במשרד החשב הכללי באוצר רו"ח ישי בן אלי "קידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח או קבועה יהווה תחליף אמיתי לדירה בבעלות, שבמסגרתו היזמים ישכירו דירות במחירים קבועים לתקופות ארוכות כשחלקן בהנחה משמעותית לזכאים".
כיום יזמים מחשבים את מחיר הקרקע על ידי היוון של ערך הנכס בסוף התקופה עם שקלול ההכנסות משכירות. אלא שתקופה של 40 שנה מורכבת יותר להיוון ולכן לתשואה השוטפת יהיה משקל רב יותר. כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ליזמים ולהניע אותם להתמודד במכרזים, הפרויקטים הראשונים ישווקו באזורי הביקוש, ורק לאחר מכן יורחבו לאזורים פריפריאליים.
גם המדינה תחויב בשינוי תפיסה: שיווק קרקעות על ידי רמ"י הכניס לאוצר מאות מיליארדי שקלים. ב־2021 שהיתה שנת שיא, ההכנסות משיווק קרקעות היו כ־30 מיליארד שקל. כעת שהאינפלציה בעלייה המדינה תזדקק להכנסות רבות לשם יציבות כלכלית.
בכירי האוצר אמנם הפנימו כי היקף ההכנסות משיווק קרקעות יירד, אך קשה לאמוד עד כמה וזו אחת הנקודות שיבחנו בפיילוט. אחת הדרכים לבחון זאת היא שיווק של אחד המתחמים במתכונת של שיווק מתחמי קרקע בהליכי תכנון (מקב"ת), שבו ליזם יש אפשרות לשנות את התכנון ולהוסיף זכויות בנייה. היתרון ליזם: יוכל לבנות יותר; היתרון למדינה: תקבל סכום גבוה יותר בעד הקרקע.
נתונים מעודדים שבידי האוצר ודירה להשכיר מעידים כי גם כששווקו הקרקעות ל־20 שנה הם תומחרו בתחילה על ידי יזמים בחסר, והיה אובדן ערך. אך אם ב־2015 אובדן ההכנסות למדינה על כל דירה להשכרה היה כ־480 אלף שקל; ב־2021 היה 10,700 שקל לדירה בלבד.
