מוסף נדל"ןאחרי קנדה, ארצות הברית ואירופה: ירידת מחירי הדיור בדרך אלינו
מוסף נדל"ן
אחרי קנדה, ארצות הברית ואירופה: ירידת מחירי הדיור בדרך אלינו
שורת גורמים שבראשם הזינוק באינפלציה והעלאות הריבית, הביאו לכך שתרחיש ירידת מחירי הדירות אינו דמיוני עוד. למרות זאת, גורמים מבניים בכלכלת ישראל צפויים למתן את שיעור הירידה
מדד מחירי הדיור האחרון, שהתפרסם באמצע נובמבר, ניפץ את התקוות לשינוי מגמה בשוק הדיור: אף שלא זינק כבחודשים האחרונים, הוא עלה ב־1.1% והקפיץ את העלייה השנתית לכמעט 20, שיא של יותר מעשור. התגובה היתה צפויה וחיזקה הן את הפסימיים והן את האינטרסנטים: אלו טענו שמחירי הדיור בישראל לא יירדו אלא אם הממשלה תנקוט צעדים קיצוניים שלא נראו כאן, ואפילו אז הירידה מוטלת בספק.
אלא שמתחת לפני השטח מתבשלים תהליכים כלכליים ופיננסיים שעלולים להפוך את השנה הקרובה לשנת השינוי. לראשונה מאז 2009 נרשמים בעולם שני תהליכים שלא נראו כאן מאז המשבר הפיננסי של 2008–2009. הראשון הוא שובה של האינפלציה: למרות שראינו "אינפלציה של נכסים" (מדד מחירי הדירות שילש את עצמו מתחילת 2008 ועד אוגוסט־ספטמבר) לא נרשמה כמעט כל אינפלציה "רגילה" של מוצרים ושירותים — וגם כשנרשמה, אינפלציה כזו לא חרגה מהיעד הממשלתי (1%–3%). היו אפילו שנים של דפלציה: מאפריל 2014 ועד תחילת 2021 האינפלציה חרגה מהגבול התחתון של היעד, מה שחיזק את התחושה שזו אינה בעיה מבנית, בעיקר על רקע המיתונים והמשברים הפיננסיים הגלובליים שנצפו אז.
הצד השני של המטבע הוא הריבית: זו צנחה לרמות אפסיות, ואף שליליות. השילוב של אינפלציה נמוכה וריביות נומינליות אפסיות גרמו לתקופה ממושכת של ריבית ריאלית שלילית, שהזרימה נפט לתבערת שוק הדיור: בשנים 2008–2021 מחירי הדיור בישראל עלו ריאלית (בניכוי אינפלציה) ב־105%, השיעור הגבוה במערב. על רקע מדיניות זהירה שהנהיגו האוצר והנגיד דאז סטנלי פישר, המשק הישראלי כמעט ולא ניזוק ב־2008–2009, כשרוב מדינות העולם שקעו במיתונים חריפים, ואף צמח באותן שנים ב־1.5% וב־3%. שוק הנדל"ן לא רק שלא נפגע, אלא אף התחזק. למדינות המערב האחרות נדרש יותר זמן להתאושש מהמשבר, אך ברגע שהן חזרו לצמיחה גם הנדל"ן אצלן פגש ריבית ריאלית אפסית, והחל להשתולל.
לא רק נכסי הנדל"ן פרחו, אלא גם הנכסים הפיננסיים: מתחילת 2009 ועד תחילת 2022 זינק ערכו של תיק הנכסים הפיננסיים של הציבור פי 2.67. בעידן הכסף החינמי נוצר "אפקט עושר": משקי בית בזבזו יותר (עלייה בצריכה הפרטית) תוך הגברת קצב הצמיחה במשק (עלייה בתמ"ג) כי חשו "התעשרות" נוכח העלייה המתמשכת במחירי הנכסים הפיננסיים (ניירות ערך) שלהם, ובעיקר במחירי הנכסים הריאליים (נדל"ן).
כעת המצב התהפך לחלוטין: זה שנה שהאינפלציה זינקה בקצב שלא נראה כאן מאז ההיפר־אינפלציה של ראשית שנות ה־80. שיעור האינפלציה במערב הוא יותר מ־10%, כאשר בישראל היא חצתה את ה־5%. יתרה מזו: האינפלציה מפוזרת על פני סעיפים רבים שאינם קשורים לאנרגיה ולמזון, שני הסעיפים שהציתו את הגל האינפלציוני האחרון.
אחרי תקופה של הכחשה הבנקים המרכזיים הבינו שהם מאבדים את נכס יציבות המחירים, ושעליהם להתחיל להעלות ריבית בחדות ובדחיפות. כעת לא נראה כל סימן שבכוונתם להוריד את הרגל מהדוושה: הצפי הוא שבשנה הקרובה הריבית בארצות הברית תגיע לכ־5.2% ורק אז, אולי, תחל לרדת, ובישראל ליותר מ־3.5%, כפי שהעריך לפני כמה ימים אנדור אביר, המשנה לנגיד בנק ישראל — אך איש לא יתחייב שאלה המספרים הסופיים. עדיין לא ברור מהי הריבית "הניטרלית" החדשה (זו שלא גורמת להתרחבות המדיניות, אבל לא גם לצמצומה), אך ברור שבשנה האחרונה היא עלתה כמעט מדי חודש. גם אפקט העושר נהפך שלילי, על רקע הירידות בבורסות: משקי הבית מרגישים פחות עשירים כשהאינפלציה שוחקת את כוח הקנייה שלהם. אם זה לא מספיק, שלושת הגושים הכלכליים שמהווים את רוב הלקוחות של היצוא הישראלי גולשים לסטגפלציה: אירופה במיתון, ארצות הברית רשמה שני רבעונים של צמיחה שלילית, וסין בערפל, אבל הדברים נראים רע מאוד.
תרחיש של ירידות מחירים אינו דמיוני עוד. יש לכך כמה דוגמאות. הבולטת בהן היא זו של קנדה: מאז 2015 מחירי הדיור שם זינקו ביותר מ־51% — אבל מאז השיא של פברואר 2022 ועד מחצית ספטמבר ירדו המחירים בכ־20%; בראייה שנתית (אוגוסט 2022 עד אוגוסט 2021), שיעור הירידה הוא 25%. בניו זילנד הירידה השנתית השלימה בחודש האחרון שיעור של 15%. באוסטרליה, הירידה במחירי הדיור בחודש האחרון היתה החדה ביותר מאז 1983. גם בארצות הברית מחירי הדיור החלו לרדת: תרשים של AEI שפורסם לראשונה ב"פורצ'ן" מראה כי יותר מ־50 מתוך 60 המטרופולינים הגדולים במדינה חווים ירידות מחירים, חלקם ב־5%–10%. לפי אותו מקור היקף מכירת הדירות בשבוע ה־42 של 2022 היה הנמוך מאז 2019.
התופעה הזו עדיין אינה רושמת כותרות, אבל רק מסיבה אריתמטית: במשבר הקורונה רשמו רוב המדינות המערביות זינוקים חדים לשיאים היסטוריים, ולכן בראייה של 12 החודשים האחרונים השיעורים השנתיים עדיין בטריטוריה החיובית. אבל העלאות הריבית בחודשים האחרונים מותירות חותם אפילו בשווקים שלא רשמו ירידות משמעותיות, כמו ארצות הברית, ואפילו באלו שבהם עוד יש עליות, כמו ישראל. בארצות הברית רק 50 משווקי הנדל"ן נותרו בשיא, בעוד 98 רשמו ירידות מחירים (ב־11 מאלה הירידות כבר חצו את ה־5%, כשבסן פרנסיסקו הירידה היא כבר יותר מ־8%). לפי נתוני הפד מכירות דירות חדשות וקיימות רשמו ירידה שנתית של 30% ו־20% בהתאמה. אם לא די בכך, המשכנתאות זינקו מ־3% ליותר מ־6%. ניק ג'רלי, מייסד חברת יעוץ הנדל"ן Reventure ומי שערוץ היוטיוב שלו רושם מיליוני צפיות בחודש, הציף לאחרונה נתון מטריד: שיעור התשואה הממוצע על דירה להשקעה מתקרב לתשואה של אג"ח אמריקאי ל־6 חודשים. "מכירת חיסול גדולה של משקיעי נדל"ן מתקרבת, במיוחד בקרב בעלי נדל"ן שמגיעים מוול בסטריט", הזהירל ג'רלי, שציין כי בשווקים כמו דאלאס, אוסטין, דנבר, סולט לייק סיטי, סיאטל ולוס אנג'לס, האג"ח הממשלתי ל־6 חודשים כבר גבוה משיעור ההיוון (Cap Rate) על הנדל"ן. "למשקיעים יש מעט מאוד תמריץ לפעול בשווקי נדל"ן כעת, כשהמחירים יורדים", סיכם.
המגמה ברורה: הצפי הוא שהריבית בארצות הברית תוסיף לעלות, המשכנתה תוסיף ותתייקר, ותשואות האג"ח יוסיפו לעלות. לא בכדי גודלמן סאקס צופה שהבנייה למגורים כאחוז מהתוצר תרד ב־8.9% ב־2022 ובעוד 9.2% ב־2023. אגב, נגיד ה"פד" פאוול הדגיש עוד ביוני כי בכוונתו "לאפס" את שוק הדיור. אחת הכוונות המוצהרות של הבנקים המרכזיים בהעלאת הריביות היא בפירוש "קירור" (יש שיאמרו הקפאה) לא רק של הצריכה אלא גם של שוק הדיור, שרתח במהלך המגפה. לפיכך, ירידות מחירים אינם "תופעת לוואי" אלא יעד מפורש.
הסימנים ניכרים גם בישראל: בנק ישראל דיווח על צניחה חדה בהיקף המשכנתאות שנלקחו באוקטובר, לרמה של 6.1 מיליארד שקל — פחות ממחצית מהשיא שנרשם בסוף מרץ, 13.4 מיליארד שקל. ברור שגם משקיעים מסודרים אינם יכולים לרכוש דירה להשקעה ללא מימון. גם הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, דיווחה לאחרונה שביולי 2022 נרשמה אחת הרמות הנמוכות במספר העסקאות בשנתיים האחרונות: אלו ירדו ב־28% בהשוואה ליולי 2021. "בכך נמשך רצף הירידות במספר העסקאות, שהחל במרץ, כששיעור הירידה הולך ומתעצם. בניכוי 'מחיר למשתכן' הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב־8.9 אלף, ירידה של 24% לעומת יולי אשתקד ו־7% לעומת החודש הקודם", כתבה גרינברג.
וכמובן, ההחזר החודשי עולה, מה שמקשה על נוטלי המשכנתאות ותומך בירידת מחירים: ממדד מכון אלרוב־"כלכליסט" עולה שבין הרבעון הראשון לשני 2022 עלה ההחזר החודשי ב־13.5% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זו עלייה של כמעט 37%, שהם תוספת של כ־2,367 שקלים להחזר, סכומי עתק עבור משפחה. ועוד נתון: מחירי הדירות מצויים בשיא של כל הזמנים. לכן הצטברו מספיק נתונים כדי להעריך, בשמרנות, שההתפתחויות הכלכליות לבדן צפויות לגרום לירידת מחירים.
השאלה הגדולה היא אם הנתונים הללו אכן יתורגמו לירידת מחירים של ממש, ומה יהיה שיעורה. כאן הדעות חלוקות, אבל ברור שגם אם תהיינה ירידות, גורמים מבניים בכלכלת ישראל ימתנו אותן. ראשית, מפני שהריבוי הטבעי בישראל הוא הגבוה במערב: 2% מדי שנה (והשנה הוא צפוי להיות גדול יותר נוכח עלייה מוגברת מרוסיה ואוקראינה), כך שהביקוש לדיור למגורים מובטח.
שנית, ממשלות ישראל לשעבר לא טיפלו בבעיה המרכזית שגרמה למשבר הדיור: ההיצע. הממשלה היוצאת ירשה מקודמותיה "גירעון דירות", ולמרות מאמציה תהליכי התכנון והשווק עדיין מסורבלים מאוד. שיא השיווקים שנרשם ב־2021, ושצפוי לחזור ב־2022, משפר את המצב — אבל לא יפתור את הבעיה.
שלישית, שוק העבודה חזק מאי פעם. אחרי הקורונה, שיעור האבטלה חזר לרמות שלפני הפנדמיה (ואפילו פחות), ושיעור ההשתתפות עלה במקביל. יותר ישראלים רוצים לעבוד ומספר המשרות הפנויות נמצא עדיין ברמות שיא. המשמעות היא שיותר ישראלים מייצרים הכנסה מהעבודה ויוכלו לממן דיור.
לבסוף, הגורם הרביעי והפחות מדווח הוא כי לא בנק ישראל ולא הממשלה מעוניינים לראות כאן תיקון חד מדי — לא מבחינת ההיקף, ולבטח לא מבחינת הקצב. ירידות מחירים חדות ומהירות מדי עלולות לחולל זעזוע פיננסי־כלכלי מסוכן. לכן גם אם תרחיש של ירידות מחירים הופך מוחשי יותר, לא צפויה צניחה כמו שראינו בעולם בימי המשבר הפיננסי הגדול.
