ניתוחשפל של 20 שנה בנדל"ן: צריך לחזור לדבר על המשקיעים
ניתוח
שפל של 20 שנה בנדל"ן: צריך לחזור לדבר על המשקיעים
בנובמבר 2023 נרשם שפל ברכישת דירות שלא נראה בשני העשורים האחרונים. לממשלה אין כרגע כלים לעידוד מיידי של הענף, אבל מי שעדיין נמצאים בשטח הם המשקיעים, שגורשו מהשוק בצעדי מיסוי. אולי הגיע הזמן להחזיר אותם
בכל חודשי נובמבר מראשית האלף ועד עתה מספר העסקאות לרכישת דירה לא היה נמוך יותר מזה שנרשם בחודש זה השנה. על פי סקירה שפרסם אתמול הכלכלן הראשי במשרד האוצר שמואל אברמזון, בנובמבר השנה נמכרו 4,133 דירות חדשות ומיד שנייה. אומנם הנתון הזה גבוה ב־80% לעומת אוקטובר, שבו בוצעו 2,294 עסקאות, אבל באותה עת השוק היה שרוי בהלם מתקפת 7 באוקטובר והוא גם גבוה מאפריל 2020, אז היה השוק בהלם מגפת הקורונה, כך שאלה אינם בסיס להשוואה. כדי להבין את מה שעובר על שוק הנדל”ן, צריך ללכת קצת יותר אחורה. בנובמבר 2022 בוצעו 7,800 עסקאות לרכישת דירה, כך שהשנה נרשמה מפולת של 47.1%. רק שנה קודם לכן, בנובמבר 2021, נרשם שיא היסטורי במספר העסקאות כאשר נמכרו כ־18 אלף דירות וברבעון הרביעי כולו לא פחות מ־40 אלף עסקאות.
מי שמצפה כי נתוני נובמבר יסמנו תחילה של התאוששות צפוי להתאכזב. אברמזון כותב בסקירה, כי נתונים ראשונים מעסקאות שבוצעו בדצמבר מצביעים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות. להערכתו, שנת 2023 היתה אחת הגרועות בענף ב־20 השנים האחרונות.
בכל תחום שבחן אברמזון היו נתוני נובמבר חלשים במונחים היסטוריים: כך נמכרו בחודש הנסקר 2,637 דירות יד שנייה, נמוך ב־45.8% ממספר הדירות מסוג זה שנמכרו שנה קודם לכן; הקבלנים מכרו 1,496 דירות חדשות, נמוך ב־49.4% ממספר הדירות שהם מכרו בחודש המקביל אשתקד; אצל משפרי הדירות נרשמה צניחה של 50.8%, לאחר שהקבוצה הזו רכשה רק 1,297 דירות.
המצב הכלכלי והמלחמה השפיעו לרעה גם על פעילות תושבי חוץ. על פי אברמזון, בנובמבר נקנו רק 77 דירות על ידי אנשים ששייכים לקבוצות האוכלוסייה הזו. תושבי חוץ גם מכרו 39 דירות, כך שנטו התווספו לשוק רק 38 דירות בבעלותם.
לקבלנים יש הרבה פחות כסף
דרך מעניינת להמחשת הדשדוש של שוק הנדל"ן היא באמצעות נתון שאותו מכנה הכלכלן הראשי "תזרים המזומנים הפוטנציאלי" מממכירות של קבלנים. הכוונה היא לתמורה הכספית שהם מקבלים או עתידים לקבל מדירות שמכרו. בנובמבר השנה התזרים הפוטנציאלי היה 3.8 מיליארד שקל – ירידה ריאלית של 37% לעומת נובמבר 2022, שבו התזרים הפוטנציאלי היה 6.5 מיליארד שקל. כלומר לקבלנים היום יש הרבה פחות כסף והם מתקשים להשקיע בפרויקטים חדשים.
סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי מלמדת כי שוק הדירות ממשיך לדשדש. קצב העסקאות נמוך גם בהשוואה ארוכת שנים. ההיסטוריה מלמדת כי אם המצב הזה יימשך הוא יתגלגל לצניחה בהתחלות הבנייה, תופעה שבסופו של דבר תוביל לגל חדש וכואב של עליות מחירים. במצב של מלחמה, הוצאות עתק לא צפויות שנופלות על המשק, מחסור בפועלים וריבית גבוהה – נראה כי אין לממשלה הרבה כלים להיחלץ מהמשבר. אלא אם מדלגים לעמוד 12 בסקירה של אברמזון, שבה אולי מתחבא גלגל הצלה שאפשר להשתמש בו די בקלות ובמהירות. בעמוד הזה מדווח, כי משקיעים רכשו רק 740 דירות בנובמבר השנה, 44% פחות מאשר נובמבר שנה שעברה שבו הם רכשו כ־1,300 דירות.
המגזר הזה מתרחק היום משוק הדיור מאחר שהשילוב של ירידת מחירים, ריבית גבוהה ומס רכישה של 8% הוא לא המתכון המומלץ למי שמחשב תשואה. שר האוצר לשעבר משה כחלון היה זה שסימן ב־2015 את המאבק במשקיעים והעלה את מס הרכישה שמוטל עליהם מ־5% ל־8%, משום שעבורם דירה אינה מוצר חיוני והשיקול היחיד שמניע אותם הוא הרווח. צעדי המיסוי האלה מצליחים. מאז שכחלון העלה את המס שיעור המשקיעים מתוך כלל הקונים ירד בהדרגה מאזור ה־26% לכ־16% ובחודשים מסויימים אף יותר מכך.
ביולי 2020 במשרד האוצר חשש שמגפת הקורונה תוביל לקיפאון ולכן הורידו את המס חזרה ל־5%. ההשפעה הייתה מיידית, שיעור העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים חצה שוב את ה־20%, השיא נרשם באוקטובר ובנובמבר 2022 משום שהממשלה הודיעה כי היא חוזרת ומעלה את מס הרכישה, בחודשיים האלה יחד נמכרו יותר מ־11 אלך דירות למשקיעים, שמיהרו לחתום על עסקאות לפני שהצעד הזה יתגשם. שיעור המשקיעים מכלל העסקאות היה 33% באוקטובר ו־36.9 בנובמבר. מאז שוב אחוז המשקיעים ירד אל מתחת ל־20%.
פחות מיסוי, יותר תקבולים
נראה כי הגיע העת לשנות מדיניות ולהתאים אותה למצב בשוק. לכל הפחות משרדי האוצר והשיכון חייבים לבחון זאת בכובד ראש. בשלב זה לא נראה שחזרה של משקיעים תשנה את המגמה בשוק, אך היא תחזק את האמונה של הבנקים בהצלחה של פרויקטים והם מצידם יעניקו לקבלנים עוד אוויר לנשימה. המשקיעים חשובים לחברות הבנייה לא רק בגלל מספר הדירות שהם קונים, אלא גם בגלל אופי העסקאות. בדרך כלל הם הרבה יותר גמישים בבחירת המיקום הגיאוגרפי של הדירה, משום שהשיקול המרכזי הוא המחיר וסיכויי הרווח. משקיעים יכולים לספק דלק ראשוני ולהניע פרויקט בנייה. לפני שבנק מסכים ללוות חברת בנייה הוא מבקש לראות מכירות ראשונות, לשם כך נוצרו מבצעי טרום מכירה (פרי־סל), שבעבר משכו אליהם משקיעים ערניים.
התקופה הזו מאתגרת ובמשרד האוצר נלחמים בצדק על כל שקל. החשש מאובדן הכנסות בגלל הורדה של מס הרכישה נכונה אולי על הנייר, אבל נתוני העבר מלמדים כי התוצאה של המהלך יכולה להיות הפוכה. כלומר ככל שהמס נמוך העסקאות אטרקטיביות יותר, יותר דירות נרכשות והתוצאה היא דווקא גידול בהכנסות המדינה. הנה דוגמה: בשיאה של מגיפה הקורונה ביולי 2020 משרד האוצר הוריד את מס הרכישה שמוטל על משקיעים. סקירה של רשות המיסים בסוף 2021 לימדה כי הצעד הזה הוביל לגידול של 72% בהכנסות ממס רכישה.
עוד משקולת שמכבידה על שוק הבנייה למגורים היא כמובן המחסור בעובדים, משום שעם פרוץ המלחמה הוטל סגר על השטחים. המצב כעת הוא שמרווח הגמישות של הקבלנים הצטמק, לא רק שיש להם פחות כסף, יש להם גם פחות עובדים והם פעילים בפחות אתרי בנייה. אלא שבתחום העבודה לא בטוח שהצעדים שאימצה הממשלה מספיקים, ובטוח שאת הפירות שלהם נראה רק בעוד חודשים. חסרים כ־80 אלף פועלים פלסטיניים. כעת נרקמת הצעת החלטה שתאפשר בסך הכל ל־60 אלף זרים להיכנס לישראל (ראו ידיעה נפרדת).
כניסה המונית של עובדים ממדינות זרות מעלה חששות מגוונים, למשל שישתקעו כאן ובאזורים מסויימים יווצר מחסור בדירות להשכרה. את הקשיים של הענף והחששות האלה אפשר לפתור על ידי הסרה של הסגר על השטחים. אפשר לעשות זאת הדרגתית ועם מדיניות סינון נוקשה. אלא שהמצב החברתי והפוליטי אינו מאפשר זאת. הסכם בין ראשי הערים למשרד השיכון מאפשר לפתוח אתרי בנייה אם אין בהם פלסטינים, וקשה לראות מישהו במערכת הפוליטית שיתמוך בהחלטה כזו היום.
