סיפורו של בנייןכבר לא ממש פרויקט יוקרה: המחירים ברובע לב העיר בתל אביב מדשדשים
סיפורו של בניין
כבר לא ממש פרויקט יוקרה: המחירים ברובע לב העיר בתל אביב מדשדשים
הדיירים ברובע לב העיר נהנו מעליית מחירים מרשימה ותשואה נאה בשנים הראשונות, אך נראה כי בשנים האחרונות מחירי הדירות בפרויקט קפאו סביב 55-50 אלף שקל למ"ר. מדובר בתעריף שבכל עיר אחרת בארץ היה מעורר השתאות, אך לא כשלוקחים בחשבון כי הדירה שוכנת במתחם תל-אביבי יוקרתי עם בריכה חצי אולימפית וחדר כושר
במרץ האחרון נמכרה דירת 3 חדרים ששטחה 93 מ"ר בקומה הראשונה במתחם רובע לב העיר בתל אביב ב-5.9 מיליון שקל. בחשבון פשוט, מדובר במחיר של 63,441 שקל למ"ר, תעריף שכמעט בכל עיר אחרת בארץ היה מעורר השתאות, גם כיום לאחר הזינוק במחירי הדירות של השנתיים האחרונות.
אבל ביקום התל-אביבי מחיר הדירה הזו סביר למדי, ואם לוקחים בחשבון גם כי הדירה שוכנת במתחם שמותג כיוקרתי ויש בו בריכה חצי אולימפית וחדר כושר - הדירה הזו זולה יחסית.
על פי נתוני Madlan, העסקה הזו אינה יוצאת דופן - היא אפילו גבוהה במעט ביחס לעסקאות שבוצעו במתחם ודווחו לרשות המסים בשנים האחרונות. למשל באוקטובר 2021 נמכרה בו דירת גן שמשתרעת על שטח של 228 מ"ר ב-11.3 מיליון שקל (50 אלף שקל למ"ר) - מציאה במונחים תל-אביביים. שלושה חודשים קודם לכן דירת 4 חדרים בקומה ה-9 נמכרה לפי שווי דומה למ"ר, ובסך הכל הקונה שילם 7.5 מיליון שקל.
בנייתו של המתחם הושלמה בשנת 2005 על חורבות בית החולים הדסה תל אביב - מגרש שחברת אוניל, באותה עת בבעלות אליעזר פישמן, רכשה במכרז ממינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל כיום). המתחם כולל מגדל של 25 קומות ובניינים בני 7-5 קומות, והיה הראשון מבין המגדלים שנבנו בשני העשורים האחרונים בלב העיר תל אביב.
נורי רחמים, שותף מנהל במשרד רוזיו נכסים: "זה המגדל בלב העיר שבו נמכרות דירות במחיר הכי נמוך למ"ר יחסית למגדלים האחרים. ברוטשילד 1 המחיר יכול להגיע ל-130 אלף שקל למ"ר, במגדלים אחרים יש עסקאות לפי שווי של 70 אלף שקל למ"ר. יש מנעד מאוד גדול של מחירים, זה מאוד תלוי באיזה מגדל, בקומה ולאן הדירה פונה".
נראה כי המחירים הנמוכים יחסית נובעים ממיקומו הפחות מועדף של הפרויקט ומתכנון שאינו עונה לדרישות קהל היעד. "הוא קרוב לאלנבי באזור שאנשים פחות אוהבים", הוסיף רחמים. "לדירות אין מרפסות תלויות. רק לאחת משלוש דירות בכל קומה יש מרפסת פנימית שפונה לפטיו, והיא מקורה. לרוב הדירות אין קירות מסך, לכן לעומת מגדלים אחרים התצפית לנוף מוגבלת. כמו כן בתוך הדירות יש הפרדה מפלסית - שלוש מדרגות שמפרידות בין הסלון לפינת האוכל, הרבה אנשים לא אהבו את זה. גם גובה התקרות נמוך יחסית למגדלים".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, מעריך כי דירות במגדלים כבר פחות אטרקטיביות: "כשפרויקט רובע לב העיר הוקם הרימו גבה על גובה המחירים ביחס למיקומו, בסמוך לרחוב אלנבי המסחרי והסואן. כיום אנחנו רואים כי רמות המחירים בו דומות לעסקאות אחרות בשכונה, גם בבניינים ופרויקטים שאינם נחשבים ליוקרתיים. זאת לא הפעם הראשונה שאנחנו רואים מחירים יחסית נמוכים בפרויקטי יוקרה בתל אביב, וזה עשוי להעיד על כך שזה פחות אופנתי כיום מבעבר".
ועדיין, הדיירים, ובמיוחד הוותיקים שבהם, נהנו מעליית מחירים מרשימה ורשמו תשואה נאה בשנים הראשונות. בתחילת הדרך, בשנים 2005-2004, היזמית מכרה דירות רגילות לפי שווי של כ-18-14 אלף שקל למ"ר. למשל דירה בגודל 115 מ"ר בקומה הרביעית נמכרה באפריל 2004 ב-1.8 מיליון שקל, שהם כמעט 16 אלף שקל למ"ר. שלוש שנים אחר כך דירה זהה נמכרה ב-3.1 מיליון שקל, לפי שווי של כ-27 אלף שקל למ"ר, זינוק של 72%.
ב-2010 המחיר למ"ר חצה את רף ה-30 אלף שקל. שיא נוסף נרשם בשנת 2016, כאשר דירות רגילות נמכרו בכ-54 אלף שקל למ"ר. הדירה שנמכרה ב-2004 ב-1.8 מיליון שקל נמכרה 12 שנים אחר כך בכ-6 מיליון שקל - תשואה של 233%. אלא שמאותה עסקה ועד שנת 2022 מחיר הדירות בפרויקט דשדש סביב 55-50 אלף שקל למ"ר, ולעתים אפילו פחות.
כמובן שבמהלך השנים נמכרו דירות יוצאות דופן במחירים חריגים. למשל דירת 5 חדרים שמשתרעת על פני 180 מ"ר נמכרה במאי 2017 ב-12.7 מיליון שקל, שהם כ-70 אלף שקל למ"ר. אחת הדירות היקרות במתחם נמכרה בינואר 2016 בתמורה ל-29.9 מיליון שקל. זו דירה בקומה ה-25 ששטחה 216 מ"ר, כך שהמחיר הוא כ-138 אלף שקל למ"ר.
