בלעדיהמלצה דרמטית: מס חברות של 5% לחברות שיקדמו פינוי בינוי בפריפריה
בלעדי
המלצה דרמטית: מס חברות של 5% לחברות שיקדמו פינוי בינוי בפריפריה
ועדה בין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה צפויה להמליץ על הנחה במס עבור חברות נדל"ן ש-55% מההוצאות שלהן הן על פרויקטים בפריפריה, כך שיעמוד על 5% במקום 23%. הוועדה תמליץ גם על מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% במקום 5% כיום
ועדה בין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה צפויה להמליץ על הנחה במס עבור חברות נדל"ן ש-55% מההוצאות שלהן הן על פרויקטים בפריפריה, כך שיעמוד על 5% במקום 23%. ע"פ ההמלצה שנחשפת כאן לראשונה, מההטבה הזו יוכלו ליהנות גם חברות שלהן פרויקטים רווחיים באזורי הביקוש וחברות שפועלות בפריפריה באמצעות חברות בת.
הוועדה הוקמה בסוף שנת 2021 בהחלטת ממשלה שביקשה לייצר כלים להתחדשות עירונית בפריפריה. הכלים האלה נחוצים משום שעד עתה השוק הפרטי לא מוצא עניין בפרויקטים של פינוי בינוי באזורים מרוחקים, פשוט משום שהם לא רווחיים - הדירות נמכרות במחיר נמוך, שאינו מפצה על ההשקעה.
אלא שדווקא באזורים האלה ההתחדשות נחוצה במיוחד, שכן המבנים בהם ישנים ונמצאים בסכנת קריסה, ולעיתים גם בסכנה ביטחונית בגלל הקרבה לגבול. כמו כן, רבים מיישובי הספר ממוקמים בדיוק באזורים שנחשבים רגישים לרעידות אדמה.
את הוועדה הקים שר השיכון והבינוי זאב אלקין ובראשה ישבו במשותף מנכ"ל משרדו אביעד פרידמן ומנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. כמו כן היו בה נציגי המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, נציגים ממשרד האוצר, החשב הכללי ורשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל, משרדי הפנים, הביטחון והתחבורה, מינהל התכנון והוועדה להערכות לרעידות אדמה.
הוועדה תמליץ על כמה הטבות בתחום המיסוי, הטבות שצירופן יחד עשוי לייצר רווחיות מספקת ולדחוף את יזמי הנדל"ן להשקעה בפריפריה. ההערכה היא כי ההטבות האלה יאפשרו להעביר פרויקטים עם רווחיות נמוכה לשיעור הרווח המינימלי הדרוש כדי שפרויקט יקבל מימון מבנק.
ההיגיון שעומד מאחורי ההחלטה לאפשר להכניס לסל אחד פעילות רווחית באזורי הביקוש יחד עם הפעילות שאינה רווחית בפריפריה הוא שהטבת מס שתתקבל רק על פעילות בפריפריה אינה מספקת, שכן כאשר הרווחים נמוכים ממילא מס החברות נמוך.
בפרויקט של פינוי בינוי מוטל על היזם תשלום מס רכישה שנגזר משווי התמורות שהיזם נותן לבעלי הדירות ותשלום שכר דירה לתקופה הפרויקט. בתמורה, בעלי הדירות נותנים לו את הזכות לבנות בשטח דירות נוספות ולמכור אותן. לצד ההטבה במס החברות, תמליץ הוועדה גם על מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% במקום 5% כיום.
צעד נוסף עליו הוועדה צפויה להמליץ הוא תוכנית מענקים בדומה למענקים שניתנים היום במסגרת החוק לעידוד השקעות הון לחברות שמקימות מפעל בפריפריה. המענקים האלה יינתנו למקרים שבהם הטבות המס לא יספיקו. הוועדה תמליץ לייצר במתן המענקים סדרי עדיפויות על פי הקרבה של הפרויקט לאזור בסיכון לרעידת אדמה ועל פי היקף יחידות הדיור שכלולות בפרויקט. מגנון כזה כבר נמצא בפיילוט - הממשלה הקצתה השנה לרשות להתחדשות עירונית 110 מיליון שקל למענקים, וביוני השנה הרשות פרסמה קול קורא להגשת בקשות לקבלת מענק. הוועדה תמליץ להרחיב את המנגנון הזה.
הוועדה אף תמליץ לממשלה למפות מתחמים שמיועדים להתחדשות עירונית. המטרה של המיפוי הזה היא לאתר מתחמים שבהם יש פוטנציאל ליצירת מודל כלכלי, למשל מקרים שבהם השכונה אינה צפופה ויש בה מקום להוספת הרבה דירות, או שכונה שיש בה מגרשים פנויים רבים.
המלצות הוועדה יוצאות דופן מבחינה זו שמדובר בפעם הראשונה שבה מניחים כלים שיעודדו את השוק הפרטי לפעול בפריפריה. ניסיונות העבר לייצר תקציבים ממשלתיים לחיזוק מבנים באזורים האלה כשלו. למרות שבשנים האחרונות נרשמה ברחבי הארץ עלייה בפעילות בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), באזור הנגב והגליל אין כלל פעילות כזו. עד עתה מעולם לא אושרה תוכנית פינוי בינוי במחוז צפון, ואילו במחוז דרום יש רק מעט פעילות כזו בערים הסמוכות למרכז - אשדוד וקרית גת.
התחדשות השכונות בפריפריה נחוצה גם כדי לאפשר להגדיל את היצע הדירות בהן. התוכנית האסטרטגית לדיור שאושרה על ידי הממשלה בשנת 2017 הגדירה כי בהתאם לתחזית גידול האוכלוסייה, הממשלה צריכה לפעול לבניית 18 אלף דירות מדי שנה במחוז צפון, 20% מהן בהתחדשות עירונית. היעד למחוז דרום הוא כ-20 אלף דירות בשנה, 17% מהן בהתחדשות עירונית.
ההמלצות יוגשו לשר אלקין בתקופת ממשלת מעבר, כלומר רק לאחר מערכת הבחירות משלה מכהנת חדשה תוכל ליישם אותן. "ניאבק על יישום מסקנות הדו״ח שהוגש לי, כדי שמהפכת התחדשות עירונית תגיע בהיקפים גדולים גם לנגב וגם לגליל, ולא תישאר רק בקו גדרה חדרה", מסר השר אלקין ל"כלכליסט".
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "עבודת הוועדה, שנעשתה בשיתוף משרדי הממשלה הנוגעים בדבר, יוצרת אפשרות אמיתית להתחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש. יישום ההמלצות יאפשר, בין היתר, התחדשות במקומות שהכי זקוקים לכך, ויאפשר את חידוש הבנייה הוותיקה ביישובים המצויים על קו השבר הסורי אפריקאי ומיגון בערי הגבול. עבודת הצוות יצרה פלטפורמה בעלת פוטנציאל לשינוי כללי המשחק הכלכלי כך שכוחות השוק יניעו את הפיתוח וההתחדשות שיש לממש".
אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "המלצות הוועדה הן סיכום של עבודה מעמיקה, שרואה את מכלול התנאים ומורכבות השטח ומספקת מענה לחסמים הקיימים להתחדשות עירונית בפריפריה. הנגב והגליל הם חבלי ארץ נרחבים, עם אוכלוסיות מגוונות, ואפשרויות צמיחה והתפתחות אדירות. נמשיך לעבוד על מנת לשפר את איכות חיי התושבים כפי שמגיע להם ולייצר סיבות מגורים בטוחות ואיכותיות".
