עתירה: תוכנית ההתחדשות ברמלה נעדרת כדאיות
עתירה: תוכנית ההתחדשות ברמלה נעדרת כדאיות
אאורה עתרה נגד התוכנית בשכונת גיורא בטענה שהרווח שלה בפרויקט עומד על 2.9% בלבד, שהוא נמוך בהרבה מהסטנדרט וממילא לא מאפשר קבלת מימון בנקאי: "חורצת את גורל המקום לקיפאון תכנוני"
חברת הנדל"ן אאורה הגישה עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי במחוז מרכז נגד הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור), רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ועיריית רמלה בטענה כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה בשכונת גיורא ברמלה הפסדית מבחינה כלכלית, ולכן לא תתממש. העתירה הוגשה לאחר שההתנגדות של אאורה לתוכנית נדחתה על ידי הוותמ"ל.
תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת גיורא ברמלה אושרה בדצמבר האחרון. היא כוללת הריסת 750 דירות ב־35 בנייני שיכון רכבת בני שלוש קומות ובניית 3,206 דירות במבנים של עד 25 קומות, וכן בניית 74 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה לצד 153 אלף מ"ר שטחי ציבור. המכפיל הממוצע (כמות הדירות החדשות ביחס לישנות) משתנה בין שבעה מתחמי האיחוד והחלוקה השונים, ועומד על 3.7-3.1. חוות הדעת הכלכלית של התוכנית, שעליה חתום שמאי המקרקעין יוני צ'רניאבסקי, צופה רווח של 18.4%-10% עבור היזמים.
טענת היסוד של אאורה, המיוצגת על ידי עורכי הדין יעקב כהן ותמיר טביב ממשרד AYR, היא שהחלטת הוועדה לאשר את הגדלת מספר הדירות ב־5% בלבד הופכת את התוכנית ללא כלכלית: "התוכנית פוגעת קשות בזכות הקניין החוקתית של בעלי הדירות במתחם 1 בהיותה חורצת את גורלם לקיפאון תכנוני, אשר במהלכו לא ניתן יהיה לקדם את הבנייה בהתאם לתוכנית זו ואף לא לקדם בנייה אחרת הנוגדת תוכנית זו, וכך ייאלצו בעלי דירות אלו להמשיך ולגור במבנים ישנים ללא ממ"דים, ללא עמידות לרעידות אדמה, במצב תחזוקתי ירוד".
עוד נכתב בעתירה: "שמאי התוכנית לא כללו בחוות דעתם את התחשיבים המפורטים הנדרשים ואת הדרך שבה הגיעו לתוצאה האמורה, כך שלא ניתן לבחון את נכונות תוצאות התחשיב שערכו והוא נותר לוט בערפל".
בהתנגדות שהגישה אאורה לוותמ"ל ונדחתה, כתבה אאורה שהרווח היזמי שלה בפרויקט יהיה 2.9%, אף שעל פי תקן 21, הסטנדרט שקובע את היקפי הבנייה, הרווח היזמי המינימלי צריך לעמוד על 17%. החברה ציינה בעתירה כי ההתנגדויות של יזמי המתחמים האחרים בתוכנית הוכיחו כי גם שם המצב רע. כך, למשל, במתחם מס' 2, שהיזמית שלו היא חברת גרופית, עומד הרווח היזמי על 0.3%, במתחם מס' 3 אין כלל רווח יזמי, אלא הפסד של 3.4%, והרווח היזמי עבור מתחם מס' 4 עומד על 6.4% בלבד.
עוד נכתב: "העותרת תטען כי לתוכנית אין כל סיכוי להתממש, גם מן הטעם שלא ניתן לקבל מימון בנקאי לתוכנית שאינה עומדת בשיעור הרווח המזערי שנקבע בתקן. הבנקים אינם מאשרים מימון בנקאי לתוכניות בנייה שאינן ישימות מבחינה כלכלית, וללא מימון בנקאי - לא תמומש התוכנית במתחם 1".
1 צפייה בגלריה
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה. "התוכנית מתבססת על עלויות בנייה היסטוריות ומחירי מכירה לא ריאליים"
(צילום: אוראל כהן)
היזמים כבר החלו בהחתמת בעלי הזכויות בשבעת המתחמים בשכונת גיורא, אך החשש הוא שכעת היזמים ייסוגו. עו"ד יעקב כהן, ראש מחלקת תכנון ובנייה ב־AYR, המייצג את אאורה, אמר לכלכליסט: "מאחורי החלטת הוותמ"ל עומדת ההנחה שעצם אישורה של התוכנית יעלה גם את שווי הקרקע, וכך יהפוך אותה ליותר כלכלית, ואולי יאפשר מימוש. נוצר מצב פרדוקסלי שהמדינה דוחפת את עליית ערך הקרקע ואת עליית מחירי הדיור. חוסר הכלכליות יתגלגל לשוק, ובסוף הצרכן יפסיד".
יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה, אמר לכלכליסט כי מדובר בשיטת עבודה של הותמ"ל. לדבריו, מאז הקמת הוועדה אושרו אולי עשרות תוכניות, אך אחוז המימוש שלהן שואף לאפס: "כל התב"עות שאנחנו מקדמים לא מושתתות על מענקים, על קרקע משלימה או על זה שבעתיד אולי התב"ע תהיה כלכלית. המטרה שלנו היא לבנות כמה שיותר מהר. אנחנו רואים תופעה שתב"עות התחדשות עירונית שמקודמות במימון המדינה, והן לא כלכליות בצורה מוגזמת, כמו בקריית ים, לוד, עתלית וגם ברמלה, מאושרות.
"הוועדה הביאה חוות דעת של שמאים שמתבססים על עלויות בנייה היסטוריות מלפני שנתיים, עם מחירי מכירה לא ריאליים. ברור שהתוצאה שמקבלים אינה הגיונית ומקבלים תב"עות עם כדאיות כלכלית שלילית. כשאנחנו מגישים ערר על החלטת הותמ"ל, הם אומרים לנו שהם מממשים את זכותם להגיש תוכנית לא כלכלית. בעיניי, זו תשובה הזויה. זו מדינה שעובדת נגד עצמה. זה חלם".
ממינהל התכנון לא נמסרה תגובה.
