פרשנותאזהרת הקבלנים שהתממשה, הפגיעה במשפרי הדיור והריבית: 3 הערות על התייקרות הדירות
פרשנות
אזהרת הקבלנים שהתממשה, הפגיעה במשפרי הדיור והריבית: 3 הערות על התייקרות הדירות
לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול, מחירי הדירות השלימו זינוק של 19% בתוך שנה; התיקון לחוק שמגביל את שיעור ההצמדה שלהם למדד תשומות הבנייה פגע ברוכשים; הקבלנים מנצלים את ההיצע המצומצם של דירות המיועדות למשפרי דיור כדי לייקרן; והאם העלאות הריבית יביאו לשינוי במגמה?
1. את מחירי הדירות, חדשות ומיד שנייה - שזינקו לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול ב-19% ב-12 החודשים שבין יולי-אוגוסט 2021 ליולי-אוגוסט 2022 - מלבות עסקאות לרכישת דירות חדשות; לפי הלמ"ס, בתוך חודשיים, בין יוני-יולי ליולי-אוגוסט 2022, הן התייקרו ב-4.4%.
בתקופה הנסקרת (7 ביולי ליתר דיוק) נכנס לתוקף תיקון חוק שמגביל את שיעור ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. עד אז קבלנים הצמידו את מלוא תשלומי הרוכשים למדד התשומות כדי להגן על עצמם מהתייקרות עלות הבנייה. בעקבות החוק הם יכולים להצמיד רק 50% מהתשלומים. תיקון החוק שקידם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין נועד להיטיב עם רוכשי הדירות משום שהוא מצמצם את החשיפה שלהם להתייקרות תשומות הבנייה. אולם נראה כי בפועל הוא השיג תוצאה הפוכה.
בשנה האחרונה קבלנים מתריעים מפני התייקרות חומרי הבנייה בעקבות המלחמה באוקראינה וחשש משחיקה ברווחיהם. כפי שרבים מהם הזהירו בעת הדיונים בכנסת על התיקון לחוק, הגבלת היכולת שלהם להצמיד את המחיר למדד התשומות דחפה אותם להעלות את מחיר הדירות, כדי לצמצם את הסיכון שעלויות הבנייה יתייקרו.
מדד תשומות הבנייה, המשקף את השינוי במחיר הבנייה של הקבלנים, עלה ב-12 החודשים שעד ספטמבר 2022 ב-6% ומתחילת השנה ב-4.9%, אבל למרבה האירוניה - דווקא בספטמבר עצמו העלייה במדד תשומות הבנייה נבלמה, והמדד נותר ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט.
2. מה שמאפשר לקבלנים להעלות את מחיר הדירות הוא הפער בין הביקוש להיצע. בהיבט הזה יש קבוצת אוכלוסייה שנפגעת כבר כמה שנים מצעדי הממשלה. הכוונה היא למשפרי הדיור, כלומר משקי בית שבבעלותם דירה ואשר מבקשים למכור אותה כדי לעבור לדירה חדשה שמתאימה לצורכיהם - מרווחת יותר או ביישוב חדש. ככל שמספר הדירות בהנחה גדל, כך היצע הדירות החדשות הפנויות למשפרי דיור מצטמצם.
תוכנית הדיור הממשלתית מקנה למחוסרי דירה הנחות של מאות אלפי שקלים ברכישת דירות חדשות שנבנות על קרקע מדינה. בשנים האחרונות רוב הפרויקטים שנבנו על קרקע מדינה הם במתכונת שבה 60%-80% מהדירות מיועדים לאותם מחוסרי דירה, והשאר נמכר על ידי הקבלנים בשוק החופשי למשפרי דיור או למשקיעים.
על פי בדיקת "כלכליסט", משנת 2017 ועד עתה שיעור משפרי הדיור מקרב רוכשי הדירות יציב - בטווח של 34%-39%; כלומר הביקוש של משפרי הדיור יציב, אבל היצע הדירות שמיועד להן הצטמצם. לקבלנים שמוכרים דירות בהנחה במסגרת התוכנית הממשלתית יש תמריץ מובנה לייקר את הדירות שנמכרות למשפרי הדיור - זהו פיצוי לשחיקה ברווחים בעקבות ההנחות לזכאים.
בנוסף לכך מאחר שהם מקבלים רשימה של זכאים שהם קונים כבולים, מרבית המכירות כבר מובטחות להם, אין להם שום סיבה למהר ולמכור את דירות השוק החופשי - ולרוב הם יעדיפו לחכות לעליית מחירים.
3. מדד מחירי הדירות מתייחס לעסקאות שנחתמו ביולי-אוגוסט 2022 לפני שתי העלאות הריבית החדות, בשיעור של 0.75%, ב-22 באוגוסט וב-3 באוקטובר. הציפיות הן כי השפעה של הצעדים האלה תורגש במדדים שיפורסמו בחודשים הבאים. ההכבדה על נוטלי המשכנתא אמורה בתיאוריה לצמצם את היכולת שלהם לרכוש דירה, להקטין את הביקוש באופן שידרבן את הקבלנים להוריד מחירים.
