האוצר: "מחיר למשתכן" תידלק את מכירת הדירות החדשות בינואר
האוצר: "מחיר למשתכן" תידלק את מכירת הדירות החדשות בינואר
4,400 דירות חדשות נמכרו בינואר, זינוק של 27% לעומת ינואר 2021. 1,500 מהדירות הן של מחיר למשתכן, בעוד שבינואר 2021 נמכרו רק 600 דירות במסגרת התוכנית הממשלתית. שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית באוצר, "כל הגידול במכירות הקבלנים בינואר האחרון מתרכז בפרויקטים של 'מחיר למשתכן', כאשר אלו רשמו זינוק של 148%"
על רקע ההסתערות על הגרלת הדירות בהנחה, שירה גרינברג הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מספקת היום רמז על השפעת התוכנית הממשלתית על הביקוש לדירות חדשות. על פי הסקירה, בינואר 2022 נמכרו 4,400 דירות חדשות, זינוק של 27% בהשוואה לינואר 2021 שבו מכרו הקבלנים 3,400 דירות חדשות. אבל על פי גרינברג לגידול החד הזה אחראי פרויקט מחיר למשתכן שמקנה הנחות של מאות אלפי שקלים לזכאים.
מהסקירה עולה כי 1,500 מהדירות החדשות שנמכרו הן של מחיר למשתכן, בעוד שבינואר 2021 נמכרו רק 600 דירות במסגרת התוכנית הממשלתית הזו. "בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי נותרו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ללא שינוי בהשוואה לינואר אשתקד", כותבת גרינברג ומבהירה "כל הגידול במכירות הקבלנים בינואר האחרון מתרכז בפרויקטים של "מחיר למשתכן", כאשר אלו רשמו זינוק של 148%".
בינואר השנה נמכרו בסך הכל 11,600 דירות חדשות ודירות יד שנייה. זה הנתון הגבוה השני בהיסטוריה של חודשי ינואר, מספר גבוה יותר של עסקאות נרשם רק בינואר 2015. אולם בנטרול נתוני מחיר למשתכן לא נרשמה בחודש הנסקר פעילות חריגה. "רמת העסקאות בשוק החופשי (כלומר שלא במחיר למשתכן, א"ג) בינואר האחרון אינה גבוהה משמעותית למשל מזו שנרשמה בחודש המקביל לפני 14 שנה, כאשר ניתן היה לצפות לאור גידול האוכלוסייה באותה תקופה לרמה גבוהה יותר של עסקאות בינואר השנה".
המחיר הממוצע של דירת מחיר למשתכן שנמכרה בתקופה הנסקרת היה 1.27 מיליון שקל בעוד שהמחיר הממוצע של דירה שרכשו זוגות צעירים בשנת 2021 היה 2.2 מיליון שקל. השכר הממוצע של משקי בית שרכשו דירות מחיר למשתכן בינואר 2022 היה כ-20 אלף שקל בחודש.
דירות מחיר למשתכן שנכללו בנתונים האלה הוגרלו לפני חודשים רבים, עסקאות המכירה נחתמו רק בינואר השנה עם קבלת היתר הבנייה. בהתאם, 10,000 הדירות שעליהן מתמודדים כעת בהגרלה כ-100 אלף זכאים ימכרו בעוד חודשים לאחר שהקבלנים יקבלו היתרי בנייה. השיאים שנרשמו בינואר השנה בהיקף העסקאות מלמדים כי ההנחות הגבוהות מגדילות את הביקוש לדירות. רבים מהזכאים שוקלים לקנות דירה רק בזכות ההנחות, ולא היו נכנסים לשוק אילולא התוכנית. מחקר של משרד הבינוי והשיכון מ-2019 אושש את ההשערה הזו כאשר מצא כי קרוב ל-50% מרוכשי הדירות במחיר למשתכן לא שקלו לפני כן לקנות דירה. הבעיה היא שהיצע הדירות לא גדל בהתאם לגידול בביקוש.
לעומת זאת מספר הדירות שרכשו משקיעים צנח ב-32% בהשוואה לינואר 2021: 1,500 דירות לעומת 2,200 דירות בשנה שעברה. הירידה הזו נובעת מהעלאת מס הרכישה על דירה להשקעה (מ-5% ל-8%) שנכנס לתוקף בנובמבר 2021. בנוסף, 10% מהרכישות של המשקיעים בוצעו על ידי חברות וקרנות ריט שמחזיקות מקבצי דיור להשכרה ארוכת טווח. הדירות האלה הן מוצר דומה לדירה חדשה אך חוסכות את הצורך בהתחייבות למשכנתא. כלומר רק כ-1350 דירות נרכשו על ידי משקיעים פרטיים.
בפילוח רכישות המשקיעים בינואר האחרון נמצא כי 72% מהם מחזיקים בבעלותם עוד דירה אחת - כלומר דירת המגורים. ל-23% כבר הייתה בבעלותם שתי דירות. 3.3% החזיקו בבעלותם שלוש דירות וקצת פחות מ-2% החזיקו בבעלותם ארבע דירות. שר האוצר ליברמן בוחן העלאת מס רכישה על דירה רביעית.
המשקיעים מכרו 2,500 דירות בחודש הנסקר, כך שבסך הכל נשחק מלאי הדירות שבבעלותם ושוחררו לשוק עוד כאלף דירות. זהו היפוך של מגמה שהחלה ביולי 2020 חודש שבו הופחת מס הרכישה שהוטל על משקיעים והסתיימה בנובמבר 2021 עם התייקרות המס. תקופה שבמהלכה גדל מלאי הדירות שבידי משקיעים ב-5,000.
