"טובת התושבים - בסוף": שורת ההתנגדויות לתוכנית ההתחדשות של ציר בן גוריון בגבעתיים
"טובת התושבים - בסוף": שורת ההתנגדויות לתוכנית ההתחדשות של ציר בן גוריון בגבעתיים
לתוכנית שמקרינה על כל אזור מזרח גבעתיים, ובו הציר המחבר אותה לבני ברק ורמת גן, הוגשו עד כה 70 התנגדויות - שמעידות בעיקר על הקושי במימוש תוכנית שהיקפה כה גדול. תושבי שכונת בראשית מביעים חשש מפני "הפקעת קרקע נרחבת לעירייה", וחברת הבנייה תדהר - מפני "תמהיל רווחים שלילי"
לתוכנית ההתחדשות של ציר בן גוריון בגבעתיים הוגשו עד כה 70 התנגדויות. התוכנית מקרינה על כל אזור מזרח גבעתיים ויש לה משמעות רחבה בגלל מיקומה על הציר החולף בין בני ברק, רמת גן וגבעתיים, ומקשר בין צפון המטרופולין לדרומו. הערות המתנגדים מגוונות ומעידות על שלל אינטרסים ובעיקר על הקושי במימוש תוכנית שהיקפה כה גדול.
התוכנית, שנדונה ע"י הוועדה המחוזית ת"א בדצמבר 2022, משתרעת על שטח בגודל 250 דונם, בין הרחובות בן גוריון במזרח, המעלות במערב, ריינס בדרום וסירקין בצפון. מהות התוכנית, שמתייחסת ל-1,850 יח"ד קיימות, היא הריסה ובנייה מחדש, במתכונת בניינית או מתחמית, של כל המבנים הקיימים ותוספת של כ־2,800 יח"ד שיוקמו במבני מגורים בגובה של עד 30 קומות. כ־700 יח"ד יהיו זעירות בגודל מקסימלי של 45 מ"ר, וכ־1,000 יהיו קטנות בגודל מקסימלי של 75 מ"ר. התוכנית מחולקת לכמה מתחמים שיקודמו בנפרד. התוכנית פורסמה להפקדה בנובמבר 2023.
60 בעלי דירות משכונת "בראשית", המאופיינת בעיקר במבנים דו קומתיים מסוג רביעיות, הגישו התנגדות באמצעות עו"ד ענת בירן. שטח שכונת בראשית הוא כ-10% מכלל התוכנית של רצועת בן גוריון. טענתם העיקרית היא ש"התוכנית המופקדת, המוגדרת כהתחדשות עירונית, היא תוכנית שבראש מעיניה עומדת הפקעת שטחי קרקע נרחבים עבור העירייה, ובתחתית סדר העדיפויות עומדת טובת וריווחת התושבים הקיימים בשכונה". התושבים כלל אינם רוצים להיות חלק ממהלך ההתחדשות הגדול: "מדובר במתחם נעים, שקט, ירוק, המאופיין בבנייה נמוכה, ואין שום הצדקה לגזר הדין שהוטל עליו ועל תושביו במסגרת התוכנית המופקדת לפנות את בתיהם לטובת הגדלת קיבולת התושבים בעיר".
חברת תדהר התחדשות עירונית, שהתקשרה עם בעלי זכויות במתחם בשטח של כ-4 דונם, מבקשת לערער על הנחיית הוראות התוכנית המופקדת, הקובעות שבמתחמים שנמצאים בקרבת תחנת המטרו, והמתחם שעליו מדובר נכלל בקטגוריה זו, יש חובה להקצות 30% יח"ד זעירות-בשטח של עד 45 מ"ר. הטענה של התנגדות החברה, עליה חתום משרד עו"ד פישר ( f.b.c & co. ) היא שתמהיל הדירות מייצר עבור החברה תמהיל רווחים שלילי. אי לכך, מבקשת החברה להגדיל את מספר הקומות מ-20 ל-30, לצמצם את כמות הדירות הזעירות, להגדיל את כמות יחידות הדיור, ולהקטין את השטח הממוצע ליח"ד. עו״ד גלית שיצר, עו״ד אילת חותה ועו"ד יניב גורליק ממשרד פישר (FBC) ייצגו את תדהר התחדשות עירונית.
תושבים מרחוב גולומב 70 בגבעתיים טענו בהתנגדותם ש"רמת גן-גבעתיים הינו למעשה מרקם עירוני אחד ויש צורך בתיאום תכנון מלא עם רחוב בן גוריון בעיריית רמת גן". אופרטיבית, דרישת תושבי רחוב גולומב היא לצמצם את היקף זכויות הבנייה: "הבניין שלנו נפגע מהתוכנית הנ"ל בהיבטים של אור, רוח, זיהום אוויר וצפיפות נקודתית. משטר הרוחות שיווצר כתוצאה מהקמת המגדלים יהפוך את הרחוב לבלתי נעים, כמות האור בשכונה תפחת עקב השפעת הצל של הבנייה לגובה ועומס הרכבים ברחוב עשוי להיות בלתי נסבל".
עו"ד שרון גילן מונטיפיורי, המייצגת את חברות ההתחדשות העירונית תנופה בעיר התחדשות עירונית (המעגל 2) ואלנבי על הים, הפועלות במגרשים במתחם הנמצא בין הרחובות המעגל 4 ובן גוריון 170, טוענת כי מדובר במגרש מדרוני, ולכן דורשת בהתנגדות שעליה היא חתומה "צדק חלוקתי, הוגנות ושיוויון". פרקטית, הכוונה היא לתוספת קומה, עוד 25 יח"ד, שטחי שרות, ועוד שטחי מסחר.
תופעה שחוזרת על עצמה בתוכניות התחדשות גדולות, ומעידה בהחלט על מורכבות המימוש שלהן, היא דרישה של חלק מבעלי הזכויות לפצל את המתחמים. כך למשל, חברת שיכון ובינוי שהגישה התנגדות באמצעות עו"ד סלאם חאמד ממשרד עמית פולק מטלון ושות'. החברה קשורה בהסכם עם 7 בעלי מגרשים באחד ממתחמי המימוש (פינוי בינוי). בשל אי הסכמה של חלק מבעלי הזכויות במתחם, מבקשים המתנגדים לפצל אותו לשני שלב מימוש.
טענה דומה העלו בעלי הזכויות במגרש בשטח 1.8 דונם בצומת רחוב סירקין וביאליק בגבעתיים. כתב ההתנגדות שלהם, שעליו חתומה עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות', קובע כי בשל מיקומו בכניסה מכיוון רמת גן, המבנה עליו מדובר הוא "landmark", ולכן, לא ניתן לצרף אותו, ברמה התכנונית, למתחם מימוש אחד עם אחרים. מתוך ההתנגדות: "מתחם הכניסה לעיר הינו מתחם נפרד העומד בפני עצמו, כאשר המבנה אשר יבנה על החלקה הינו למעשה המבנה הראשון הניבט בעיני הנכנס בשערי העיר גבעתיים. בהיותו כזה, יש להתייחס אליו כמתחם העומד בפני עצמו, כמבנה עצמאי המהווה תכנונית נקודת ציון עירונית".
מעיריית גבעתיים נמסר: "תהליך ההתנגדויות לתוכנית נמצא בעיצומו וברור לנו כי תוכנית בהיקף כזה, הכוללת תכנון שונה וחדשני, המבוסס על בנייה לגובה ויצירת שטחים לטובת הציבור, תייצר התנגדויות. באופן כללי, תוכניות פינוי-בינוי לא יצאו לפועל אם בעלי הדירות/נכסים לא יירצו בהן ואנו אף מאמינים שבכדי לחדש את העיר ואת הדירות הישנות חייב להיות תמריץ לבעלי הדירות ורצון מצידם. יתרה מכך, לעיריית גבעתיים יש השגות לגבי חלקים בתוכנית אותן נגיש במסגרת ההתנגדויות. תקוותנו לייצר מצב בו הדיירים והעירייה יובילו יחד תוכנית התחדשות עירונית מוצלחת שתיתן מענה לתושבי השכונה הן מבחינת חידוש השכונה והן מבחינת מיגון הבתים/נכסים".
