מה קורה עם מחירי הנדל"ן? הכלים שיעזרו לרוכשים וליזמים לצלוח את התקופה המאתגרת
מה קורה עם מחירי הנדל"ן? הכלים שיעזרו לרוכשים וליזמים לצלוח את התקופה המאתגרת
בפאנל מחזירים את הרוכשים - הכלים החדשניים והמימוניים שיעזרו לצלוח את התקופה המאתגרת, שנערך בוועידת מרכז הנדל"ן באילת השתתפו אסף סימון, עומר אלפרן צחי עומר, אורי יוניסי, תומי שנפלד ורונן סיונוב. הם אמנם לא הצליחו להסכים על מגמת שינויי המחירים בשוק אבל הסכימו שזו תקופה טובה לעסקאות נדל"ן
"הפטנטים המימוניים וההנחות קיימים בלי סוף אבל אם תשימו על אקסל את המבצעים וההטבות – בסוף יש ירידת מחירים בשוק הנדל"ן. למה לברוח מזה? יש הבדל משמעותי בין מרכז תל אביב, קריית אתא או פתח תקווה, אבל אני גם רואה משפחות צעירות שרוכשות דירות ובונות לעצמן עתיד", כך אמר אסף סימון, מנכ"ל BST יזום בפאנל מחזירים את הרוכשים – הכלים החדשניים והמימוניים שיעזרו לצלוח את התקופה המאתגרת בהנחיית עו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלים ומייסדת, קרן כהן בלחרסקי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון. הפאנל נערך בוועידה של מרכז הנדל"ן באילת.
"אנחנו נמצאים בסיטואציה שאנחנו בענף אחרי סערה מושלמת. הענף השתנה. אנחנו נמצאים בנקודת זמן בה קבלנים מחזיקים 60 אלף יחידות דיור שלא נמכרו. זו סיטואציה שגורמת לכך שיש היום מבצעים, פתרונות מימון והזדמנות אמיתית לרוכשים לתפוס פוזיציות טובות. הצד השני הוא שיש לנו אחריות. לא תראי אותנו במודעות שאומרות שפתרון הוא במימון. הפתרון הוא לקנות נכון מחברה שנותנת לך את השקט הנפשי שהדירה תימסר בזמן והחברה מנוסה. אני בעד הלוואות הבלון שיצרו מנגנונים שמזרימים חמן גם לרוכשים וגם ליזמים, אבל מישהו יכול לחתום שהריבית תהיה נמוכה יותר בסוף התקופה? צריך אחריות", אמר.
לעומתו, אורי יוניסי, ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי אמר כי שוק הדיור לא מתחמם. השוק כבר חם. "התוצאות מדברות בעד עצמן. המחסור הוא של כ-250 אלף דירות ואנחנו ממשיכים לראות עליית מחירים. היינו בתקופה שבה נדרשנו לייצר פתרונות, לא על מנת לעטוף הנחות אלא על מנת לתת מענה לריבית שכל כך התייקרה. המענה נדרש כי כולנו מבינים שהריבית לא תישאר כל כך גבוהה. היזמים והקבלנים, על מנת לחסוך עלויות מימון, רצו להעביר את העלויות לרוכשים באמצעות הבנקים. אחד הפתרונות הוא לתת הלוואה עד שמוכר את דירתו בהנחה של משפר דיור. ראינו שהציבור מאריך את תקופת המשכנתא, משנה את התמנהיל וכמובן יש את מבצעי ההיוון עם הקבלנים אבל זה לא מסתיר שום דבר. זהו פתרון יצירתי בשיתוף פעולה עם הבנק וזה קרה פה גם לפני 10-20 שנה. לדעתי, זה לא מסתיר שום דבר אלא מניע את השוק כרגע".
צחי עומר, מנכ"ל, ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו סבור גם כן כי אין ירידת מחירים. על הלוואת הקבלן אמר כי זה כלי בו הם משתמשים 18 שנים. "מצאנו את עצמנו בתקופה הזו משתמשים בו ומעבירים את הסיכון למשכנתא וכך בעצם חסכת הוצאות מימון בפרויקט. זה WIN WIN כי הדייר שלקח משכנתא פוגש את המיחזור עוד שנתיים-שלוש. במשך 10 שנים לא היה לנו דייר אחד שלא הצליח להגיע למיחזור משכנתא ודווקא בתקופה כזאת זה נותן כרית ביטחון ליזם", אמר.
לדברי תומי שנפלד, מנכ״ל קבוצת יד 2 רואים בפברואר ומרץ עליות של למעלה מ-59% בביקושים ברחבי הארץ. האירוע של ה-7.10 היה מכה בכנף כחלק מטרנד גדול של עליית ריבית ב-2022 שמאוד צמצמה את הביקושים. ציפיות לירידות או קיפאון בריבית – מחזיר את הביקושים. יש איזורים שצומחים יותר וכאלה שפחות. בעוד שבתל אביב, רמת גן וגבעתיים יש צמיחה של אחוזים בודדים, באיזורים כמו ראשל"צ, באר יעקב ולוד רואים צמיחה דו ספרתית. יש עלייה בכמות ההיצע רואים עלייה של 25% בכמות המודעות ביד 2 כי משך הזמן הממוצע באוויר הכפיל את עצמו. בעלי הדירות לא מתפשרים והקונים מתקשחים מולם. יש סיכויים גדולים שנראה את מגמת השיפור ממשיכה", אמר.
רונן סיונוב, בעלים ומנכ"ל, קבוצת הומרקט אמר כי אינו חושב שבפועל אם ניכנס לרשות המסים נראה ירידת מחירים כי לא היו הרבה עסקאות, אבל ההטבות כן מבטאות בצורה כזו או אחרת ירידת מחירים. "לא הייתי אומר שהיזמים במצוקה. יצאנו מהקיפאון בתחילת 2024, הרוכשים חזרו למגרש ורואים לקוחות שיורדים מהגדר", אמר.
עומר אלפרן, רובי קפיטל אמר כי בינואר 2024 היה נתון שיא במכירת דירות יד ראשונה. 48% מהדירות שנמכרו היו דירות יד ראשונה והמבנה הפיננסי של הפרויקט קריטי. ברובי קפיטל אנחנו מאמינים בשותפות פיננסית בפרויקטים. זה מייתר את הצורך של יזם או להכניס שותף לפרויקט. שותפות פיננסית לפרוייט מובילה יכולת להוצאת הפרויקטים לפועל. אנחנו רואים ביקושים מאוד חזקים וזה פתרון מעט מחוץ לקופסה".
