ניתוחההחזר הממוצע למשכנתא עלה מעל שכר הדירה הממוצע
ניתוח
ההחזר הממוצע למשכנתא עלה מעל שכר הדירה הממוצע
בעשור האחרון נשארו מחירי השכירות מאחור, ולא התקרבו לזינוק שחל במחירי הדירות. כעת המגמה עשויה להתהפך ולהחזיר את הציבור לשוק השכירות, כשההחזר החודשי הממוצע של משכנתא גדול משכר הדירה הממוצע
בזמן שמחירי הדירות המריאו בשנה האחרונה, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־7.7%, מחירי השכירות הסתפקו בעלייה צנועה בהרבה, בשיעור של 1.2%.
מדובר בהמשך למגמה שמאפיינת את שוק הנדל"ן לאורך כל העשור האחרון, שבו מחירי הדירות נסקו ב־80%, ואילו מחירי השכירות עלו "רק" ב־35%.
האם תנועת מגמת הפיצול תמשיך להתרחב? הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי, מזהה כעת שני סימנים דווקא להגדלת הביקוש לדיור להשכרה, ואיתו הצפי לעליית מחירים, על חשבון רכישת דירות.
3 צפייה בגלריה
הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש, אלכס זבז'ינסקי
(צילום: עומר לוי Mikest doghouse)
במיטב כותבים את הדברים בעקבות נתונים שפרסם בסוף השבוע האחרון בנק ישראל, לפיהם המשכנתא הממוצעת בחודש יולי עמדה על 954 אלף שקל, לעומת "שיא" של 929 אלף שקל חודש קודם לכן ו־772 אלף שקל למשכנתא ממוצעת ביולי 2020.
כעת, מדגישים במיטב דש, לראשונה זה עשור, גובה ההחזר הממוצע של משכנתא עלה מעל גובה שכר דירה ממוצע בישראל, "מצב שעשוי להגביר ביקוש לדירות להשכרה". לפי הנתונים, שכר דירה ממוצע בישראל עומד כעת על 4,080 שקל בחודש — מול החזר משכנתא חודשי ממוצע של 4,400 שקל (נמוך ב־380 שקל). בסוף 2020 שכר הדירה הממוצע עמד על 4,052 שקל, אולם החזר המשכנתא החודשי הממוצע עמד על 3,967 שקל (גבוה ב־83 שקל).
נדידה לשוק השכירות
החזר נמוך יותר של המשכנתא הממוצעת מדרבן כמובן לא מעט אנשים לקנות דירה, "ולא לזרוק את הכסף על שכירות". זאת אף שרכישת דירה גם כוללת ריתוק הון עצמי בגובה של 25% לפחות מערך הנכס (הון שגם יכול היה להניב תשואה לו היה מושקע באפיקים אחרים). לפני עשור, בשנת 2012, ההחזר החודשי הממוצע התקרב מלמטה לשכר הדירה הממוצע — 3,245 שקל החזר חודשי, לעומת 3,288 שקל שכר דירה ממוצע. מאז, שכר הדירה הממוצע קפץ ב־24%, בעוד ההחזר החודשי — למרות הריבית הנמוכה ופריסת תשלומים שהולכת ומתקרבת למגבלת 30 שנות משכנתא — עלה בשיעור של 36%.
במקביל במיטב דש מצביעים על סימן נוסף שעשוי לבשר על התגברות העדפה לדירות להשכרה - הזינוק בכמות החיפושים בגוגל של צמד המילים "דירה להשכרה", שהגיעו בחודשים האחרונים לשיא מאז 2004. כמות החיפושים עמדה בחודשים יוני־אוגוסט על 95 בממוצע, לעומת 82 בממוצע בחודשים המקבילים אשתקד. ייתכן שמדובר בקוריוז בלבד, אבל זבז'ינסקי מעריך ששתי הסנוניות הללו כבר מצביעות על כך ששכר הדירה בישראל צפוי לעלות.
ההערכות שאנו לקראת עלייה חדה במחירי השכירות מתכתבות עם מגמה שבולטת כעת בלא מעט מדינות מערביות. במקביל לעלייה חדה במחירי המכירה של דירות מסביב לגלובוס בשנת הקורונה, נרשמת עלייה חדה גם במחירי השכירות. נראה שלא מעט אנשים רואים את המחירים "בורחים" הרחק מהישג ידם, והביקוש לשכירות רק הולך וגובר — והמחירים עולים בהתאם. בארצות הברית למשל שיעור התפוסה של נכסים המיועדים לשכירות למגורים הגיע ביולי לשיא של 97%, מה שכמובן מייצר לחץ לעליות מחירים. לפי הנתונים העדכניים בארצות הברית, אמריקאים שחתמו על חוזי שכירות חדשים ביולי שילמו 17% יותר בממוצע בהשוואה לשוכר הקודם — הזינוק ההיסטורי המתועד הגבוה ביותר.
שוק ההשכרה רותח
התחזית לעליות בשכר הדירה מתכתבת עם הבהלה לדיור להשכרה מצד חברות הנדל"ן הגדולות בישראל בשבועות ובחודשים האחרונים. לפני שבוע רכשה גזית גלוב קרקע ל־247 דירות בדרום תל השומר ברמת גן תמורת 430 מיליון שקל. שבוע לפני כן רכשו קנדה ישראל ובסר קרקע במתחם הבורסה ברמת גן להקמת 750 דירות להשכרה (400 רגילות ועוד 350 מעונות סטודנטים), לצד שני מגדלי משרדים, תמורת 937 מיליון שקל.
הפער שנפתח בין מחירי הדיור למחירי השכירות בעשור האחרון, לאחר הרבה מאוד שנים שבהן שני הגרפים נעו באופן מאוד דומה, מטריד לא מעט כלכלנים ואנשי נדל"ן. סגירת הפער, בין אם בדרך של ירידת מחירי הדירות ובין אם בדרך של זינוק במחירי השכירות, עלולה לטלטל את הכלכלה, את משקי הבית ואת הבנקים ויתר גורמי המימון בישראל.
בנוסף לכך זינוק במחירי השכירות ישפיע ישירות על מדד המחירים לצרכן, שכן מאז שנת 2000 רכיב הדיור באינפלציה (25% מסל המחירים) מיוחס רק לשינוי במחירי השכירות, ולא לשינוי במחירי הדירות (שכוללים מרכיב ספקולטיבי לא מבוטל ולכן אינם חלק מהמדד). בכל מקרה ההסבר השכיח לפער הזה, שנפתח ומטריד כלכלנים, נובע בעיקר מהריבית הנמוכה — שגם מאפשרת ומתמרצת רבים לרכוש דירות בעזרת הבנקים (ברכישה ניתן להתמנף עם כסף זר, בעוד על שכירות משלמים מההכנסה השוטפת), וגם מאפשרת למשכירי הדירות להסתפק בתשואות נמוכות במיוחד, שעדיין גבוהות מהאלטרנטיבה לכסף שמציע להם הבנק.
מוצרים תחליפיים?
בנוסף לכך ישנם לא מעט כלכלנים ואנשי נדל"ן שטוענים שדירות למכירה ודירות להשכרה אינן נחשבות "מוצרים תחליפיים", שנדרשים לקיים מתאם ביניהם — ודאי לא בישראל, מדינה שבה רוב מוחלט מהדירות להשכרה נמצאות בידיים פרטיות, והן מיועדות לאוכלוסייה חלשה יחסית (או צעירים בתחילת דרכם העצמאית).
ולצד כל אלה, חשוב לזכור שכל הדיבורים על השינוי במחירי השכירות בישראל ועל המחיר הממוצע לשכירות בישראל מבוססים אך ורק על סקרים שמבצעת הלמ"ס. מאחר שהשוק, רובו ככולו, מתנהל בין אנשים פרטיים ששוכרים ומשכירים דירות, הרחק מעיניה של המדינה, מותר בהחלט לפקפק במהימנות הנתונים הללו.
במסגרת חוק ההסדרים האחרון ביקשו במשרד האוצר להוסיף חובת דיווח לרשות המסים מצד כל משכירי הדירות בישראל, גם כאלה שנהנים מהכנסה שאינה מגיעה לתקרת הפטור (העומדת בשנת 2021 על 5,070 שקל לחודש הכנסה משכירות). מלבד התחזית שצעד כזה היה מכניס לקופת המדינה עשרות מיליוני שקלים לפחות מצד מעלימי מס שהכנסתם עולה על אותו רף ויחששו להמשיך להעלים מס כשכל משכירי הדירות נמצאים תחת פיקוח, המדינה היתה זוכה סוף-סוף למאגר מידע אמין יחסית בנוגע לדמי השכירות בישראל. עם זאת, בסופו של דבר, ועוד לפני שהחוק מגיע לכנסת, החליטה הממשלה לוותר על חובת הדיווח.
