ניתוחהריבית עולה, העסקאות קטנות - האם מחירי הדירות בדרך למטה?
ניתוח
הריבית עולה, העסקאות קטנות - האם מחירי הדירות בדרך למטה?
לפי נתוני הלמ"ס והאוצר, דצמבר 2022 היה החלש ביותר במכירת דירות יד שנייה ב־20 השנים האחרונות וכ־53 אלף דירות חדשות עמדו ריקות ולא נמכרו. מתרבים הסימנים בשוק לתחילתן של ירידות מחירים, ראשית בדירות יד שנייה, ואחר כך אצל הקבלנים
במבט־על, היקף העסקאות לרכישת דירה חדשה ודירה יד שנייה ב־2022 דומה מאוד להיקפו בשנים 2020-2018: 110 אלף בשנת 2022 בדיוק כמו בשנת 2019, וקצת יותר מבשנת 2020 שבה נמכרו 107 אלף דירות, ושנת 2018 שבה נמכרו כ־100 אלף דירות.
יוצאת הדופן היא שנת 2021 שבה נקבע שיא היסטורי כאשר נחתמו עסקאות לרכישת 151 אלף דירות. אך כשבוחנים את השינוי בהיקף העסקאות בחודשים ינואר עד דצמבר 2022 ניתן להבחין כי במחצית השנייה של השנה חלה תפנית דרמטית בשוק. הגורם לתפנית הוא החלטת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להעלות את הריבית 6 פעמים במהלך השנה מ־%0.1 ל־%3.25, ופעימה נוספת היתה גם בחודש שעבר, כך שהריבית כיום עומדת על 3.75%.
עליית הריבית הראשונה היתה באפריל 2022, אך הקפיצות החדות בשיעור הריבית היו בכמה פעימות במהלך המחצית השנייה של השנה. התוצאה היא ירידה חדה בהיקף המשכנתאות, ובהתאם צניחה בהיקף העסקאות לרכישת דירה. עד חודש יוני נמכרו כמעט 65 אלף דירות. אם הקצב הזה היה נשמר גם בהמשך השנה, 2022 היתה נרשמה בספרי ההיסטוריה כאחת המניבות בתחום הנדל"ן למגורים. אבל במחצית השנייה של 2022 נמכרו רק כ־45 אלף דירות, קצב נמוך גם בבחינה של שנים לאחור.
הנקודה המעניינת והחשובה היא כי אנחנו רק בתחילתה של מגמה שסופה אינו ידוע. הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג סיפקה אמש קדימון בסקירה של שוק הנדל"ן לצפוי בסקירה הבאה שלה: "נתונים ראשוניים לחודש ינואר מלמדים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות, ירידה משמעותית בהשוואה לינואר 2021". בינואר כאמור הריבית המשיכה לעלות, הנטל על רוכשי הדירות לא הפך קל יותר, ואין שום סימן באופק לכך שהנטל יפחת. אם החזר המשכנתא ימשיך להכביד, נתונים דומים ואולי אף נמוכים יותר יתפרסמו בעוד סקירות לאורך שנת 2023. עוד קונים ישקלו פעמיים את העסקה שמונחת על הנייר, יבקשו עוד הנחה ואולי אף ידחו את העסקה למועד אחר נוח יותר.
בקרב שמתנהל בין הקונים למוכרים נראה כי מוכרי דירות יד שנייה קרובים להישבר ולא רחוק היום שבו הם ייאלצו להוריד מחירים - על פי גרינברג, בדצמבר נמכרו רק 4,439 דירות. מדובר בחודש דצמבר החלש ביותר במכירות יד שנייה לפחות בשני העשורים האחרונים. לגרינברג אין נתונים מלפני יותר מ־20 שנה.
לעומת זאת, הקבלנים עוד מצליחים לשרוד: לדעתה, מבצעי המכירות שלהם מאפשרים לרכך את הירידה בהיקף העסקאות. הקבלנים הצליחו למכור 2,693 דירות, וזה על פי גרינברג חודש דצמבר הנמוך ביותר "רק" משנת 2012.
עם זאת, גם מצבם של הקבלנים לא מזהיר, ונראה כי רבים מהם ייאלצו להעמיק את מבצעי המכירות או לוותר על העמדת הפנים ולהוריד באמת את המחיר. הנתון החשוב בהיבט הזה מופיע דווקא בסקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה גם היא אתמול, שעל פיה בדצמבר הצטברו על המדף של הקבלנים למעלה מ־53 אלף דירות לא מכורות. מדובר בנתון הגבוה ביותר לפחות מאז ינואר 2020. לשם ההשוואה רק לפני שנה, בינואר 2022, היו 44 אלף דירות לא מכורות. עלייה של 20% בתוך שנה. מתישהו הקבלנים, שגם הם מושפעים מהריבית במשק, יהיו חייבים למכור את המלאי הזה, ולא יוכלו עוד לחכות.
