נדל״ן במצוקה: מחסור של 80 אלף פועלים, איחור של חצי שנה במסירות ושפל בהתחלות בנייה
נדל״ן במצוקה: מחסור של 80 אלף פועלים, איחור של חצי שנה במסירות ושפל בהתחלות בנייה
המחסור בפועלים החל לייצר תגובת שרשרת, הבנייה מתעכבת ויזמים ממתינים עד שהעניינים יתבהרו. החלטת הממשלה שלא לאפשר כניסת פלסטינים מחייבת את הענף להישען על עובדים זרים שלא יגיעו לארץ לפני תחילת פברואר
המחסור בעובדים בענף הבנייה בעקבות היעדרם של הפועלים הפלסטינים צפוי ללוות אותו גם מעבר ל־2023 וההנחות כעת הן כי הוא ישפיע באופן ישיר גם על נתוני התחלות וגמר בנייה של 2024. בשלב זה מדובר בעיקר על הערכות, ישראל עדיין תחת מלחמה שאין לדעת כמה זמן היא תימשך והאם תיפתח חזית לחימה צפונית עם חיזבאללה, כך שחוסר הוודאות הכללית במשק חלה גם על ענף הבנייה ואולי אף ביתר שאת, מאחר ומדובר בענף שלוקח זמן רב כדי להניע לאחר תקופות קיפאון.
יחד עם זאת, בשלב זה אין מקום לאופטימיות רבה והמספרים מדברים בעד עצמם. אם לפני 7 באוקטובר עבדו בישראל כ־119 אלף פועלים בענף על פי חלוקה של כ־80 אלף פלסטינים, כ־25 אלף זרים וכ־14 אלף ערבים ישראלים, כיום בהיעדרם של הפלסטינים, הענף עומד רק על כ־40 אלף עובדים בלבד, שליש מכוח האדם הדרוש לענף. הפלסטינים שירדו ממצבת כוח האדם התמחו בעבודות הרטובות (שלד, טיח, ריצוף) הדורשות הרבה ידיים עובדות, כך ששני שליש מעבודות השלד, השלבים הראשונים של הבניה לא ניתנים לביצוע, ומטבע הדברים יהיה קשה להוציא פרויקטים חדשים אל הפועל.
הרבעונים האבודים יקשו לצמצם פערי בנייה
ענף הבנייה הגיע אל מלחמת חרבות ברזל כשהוא נמצא בתקופת שפל. האינפלציה הגבוהה והמצב הכלכלי שהחל להתערער ושיעור הריבית שזינקה בתוך כשנה, הרחיקו את רוכשי הדירות והטילו משקל כבד על היזמים שנשאו בהוצאות מימון גדלות והולכות. במהלך 2022 ו־2023 יזמים מיעטו לרכוש מגרשים, מכרזי רשות מקרקעי ישראל נכשלו, ובאופן טבעי היקף התחלות הבנייה הלך וירד. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) לרבעון השני של 2023 הצביעו על צניחה חדה בהתחלות הבנייה. על פי הלמ”ס ברבעון זה החלה בנייתן של 13,290 דירות - ירידה של 26.6% לעומת קצב התחלות הבנייה ברבעון השני של 2022. כמו כן, ב־12 החודשים שבין יולי 2022 ליוני 2023 החלה בנייה של כ־54 אלף דירות, נתון הנמוך בלמעלה מ־20% לעומת 12 החודשים שבין יולי 2021 ליוני 2022.
לפני המלחמה ההערכה היתה כי קצב הבנייה של 2023 ירד מתחת ל־53 אלף דירות, מה שיגדיל את המחסור בדירות, כאשר גידול האוכלוסייה מחייב בנייה של כ־60 אלף דירות בשנה לפחות
לפני המלחמה ההערכה היתה כי אם המגמה שנצפתה ברבעון השני של השנה תמשך, קצב הבנייה השנתי בסיכומה של 2023 ירד מתחת ל־53 אלף דירות. קצב בנייה כזה יגדיל את המחסור בדירות שכבר החל להצטבר בשנה וחצי האחרונות, משום שקצב גידול האוכלוסייה מחייב בנייה של כ־60 אלף דירות בשנה לפחות. הערכות העדכניות יותר מדברות על כך ש־2023 תסתיים עם התחלות בנייה של כ־45 אלף דירות בלבד, זאת לאחר ש־2022 הסתיימה עם התחלות בנייה של כ־67 אלף דירות.
במבט קדימה יותר, גם אם בעוד כחודש וחצי יכנסו לישראל כ־15 אלף עובדים זרים, כפי שמקווים כולם, עדיין יהיו חסרים לפחות כ־20-15 אלף עובדים כדי לחזור לקצב בנייה סביר, ועל מנת להדביק את הפערים שנוצרו יהיה צורך במספרים גבוהים בהרבה. לכן, על פי הערכות, ברבעון הראשון של 2024 התפוקה בענף הבנייה תהיה נמוכה ותגיע לכ־50%, וככל הנראה גם ברבעון השני, אך עם עלייה מסוימת. המשמעות היא שבמחצית השנה הראשונה ובהנחה שהפלסטינים לא יחזרו, קצב התחלות הבנייה יהיה נמוך מאוד, וכמובן שיפגע בנתוני 2024 כולה.
הנזק המצטבר הוא משתנה שקשה לחזות, אך ברור שכאשר היזמים ממעטים לרכוש מגרשים ולהתחיל פרויקטים חדשים יהיו לכך השלכות גם בהמשך. משך הזמן לבניית דירה בישראל (נתוני למ”ס מרץ 2023) עמד טרם המלחמה על 30.9 חודשים והמחסור בידיים עובדות צפוי לגרום להתארכות משך הבנייה, לגרור איחורים במסירת הדירות ובמקביל, נתוני גמר הבנייה ירדו. ב־2022 מספר הדירות שבנייתן הסתיימה עמד על 51.9 אלף דירות.
היזמים מעריכים כבר כעת כי האיחור במסירת הדירות יעמוד על כחצי שנה בממוצע, אך משיחות עימם עולה כי הם מצפים שהמדינה תקבע באופן גורף כי הם לא נדרשים לשלם על האיחורים. על פי חוק המכר עד יולי השנה, על איחור של עד 60 יום היזם לא מחויב לשלם פיצויים, אך אם האיחור חורג מתקופה זו, היזם מחויב בתשלום דמי שכירות של 150% מסכום השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. איחור של יותר משמונה חודשים גורר פיצוי שעומד על 125%. אלא שבשני אירועי הקיצון האחרונים המחוקק דחה את טענות היזמים, והן בצוק איתן והן בקורונה הממונה על חוק המכר במשרד השיכון לא פטר אותם מתשלום פיצויים, ואף הדגיש כי אי־תשלום פיצויים לרוכש דירה נוגד את חוק המכר. היזמים כבר נערכים לכך, מרביתם שלחו מכתבים לרוכשים המודיעים על האיחור הצפוי במסירת הדירה, וחלקם נערכים למאבקים משפטיים.
"יש לי היתרים, אבל לא אתחיל לבנות"
על פי הנתונים, התפוקה באתרי הבנייה הקיימים עומדת כעת על כ־30% בלבד, כך שבימים אלה התחלה של פרויקט חדש היא סיכון לא מבוטל עבור כל הצדדים. היזם והקבלן רוני מזרחי אומר כי כשבחן את השיקולים שבהתחלת פרויקטים חדשים היה לו ברור כי כעת זה לא הזמן. "יש לי היתרים לשני מגדלים של 25 קומות בבת ים וגם לשני בתי מלון, בים המלח ובמגדל, ואני לא אתחיל לבנות אותם. כשאתה נכנס לפרויקט חדש אתה בתוכנית ליווי בנקאי, יש לוחות זמנים ותקציבים ברורים וזה מחייב. שכר הפועלים כבר זינק מ־450 שקל ליום ל־900 עד 1,400 שקל ליום, איך אפשר להעריך ככה עלויות בנייה? קבלני שלד שמרכיב העבודה אצלם הוא קריטי לא יכולים להתחייב בשלב הזה קדימה", הוא אומר ומוסיף, "כל זה במקרה שיש לך פועלים, ברוב המקרים אין בכלל עם מי להתחיל לעבוד".
בשל סירוב ממשלת סין לשלוח לישראל עובדים במלחמה, האפיק העיקרי להבאת עובדים הוא מהודו. על פי הערכות של רשות האוכלוסין, רק בסוף ינואר יגיעו לישראל כ־5,000 עובדים מהודו
ההחלטה שלא להתחיל פרויקטים עתידיים משתקפת היטב גם אצל קבלני המשנה השונים. קבלן הפיגומים מאיר שמש העסיק ערב המלחמה 15 עובדים פלסטינים וכיום בהיעדרם הוא מנסה לסיים את הפרויקטים שעליהם התחייב בעיקר באמצעות עובדים ערבים ישראלים. "יש מעט מאד עבודות חדשות שיוצאות עכשיו לדרך, עם מספר העובדים הקיימים היום קשה מאד להוציא פרויקטים מלבד אולי כמה חברות גדולות שעובדות בעיקר עם קבוצות של עובדים זרים. אני לא לוקח אף עבודה חדשה ואין לי פרויקטים מתוכננים, עבודות שאני צריך לגמור אני מסיים עם עובדים שאני מגייס ועולים לי כ-1,000 שקל ליום עבודה, פי שניים ממה ששילמתי קודם. יש גם פיגומים שהתקנתי באתרים שהבניה בהם נעצרה. כל חודש כזה עולה לקבלן כסף, אבל לא מאמין שאקבל עבור זה כסף, אלה אנשים שלא עבדו, איך אפשר בכלל לדרוש מהם תשלום?".
את הדברים שמספרים מזרחי ושמש אומרים לא מעט יזמים וקבלנים אחרים בענף, כל אחד בהתאם למצבו וליכולתו לקדם את הפרויקט שעומד מולו, אך יש כאלה שמעדיפים להתחיל ולבנות בכל זאת למרות החששות.
היזם והקבלן שלום שטרית, מספר כי בכוונתו להתחיל בפרויקט חדש בפסגת זאב ולקוות שעניין העובדים יפתר בהמשך. "ההיגיון הבריא אומר לי לא להתחיל לבנות, אבל מכיוון שההתחלה היא עבודות חפירה ודיפון אנחנו יכולים להתחיל, מאחר ולעבודות עפר ולכלונסאות יש לנו עובדים, ואני מקווה שעד שנתחיל את עבודות השלד הבעיה של כוח האדם כבר תהיה מאחורינו. בשלב זה עוד לא התחלתי לחפש קבלן שלד".
כשמחברים את המספרים המעידים על מחסור של כשני שליש מכוח האדם בענף, קשה שלא להבין את גודל המשבר. הערכה של אנשי הענף היתה שבשלב מהיר יחסית יחזרו העובדים הפלסטינים, אך כאשר שרי הקבינט הורידו את האפשרות מהפרק, התבהר כי יש להאיץ הבאתם של עובדים זרים, כשהערכה היא שרק כאשר יגיעו לענף כ־30 אלף עובדים חדשים ניתן יהיה לחזור לעבודה במתכונת רגילה. מהירות הבאת העובדים תחרוץ במובנים רבים את גורל הענף, אך הערכות הראשוניות מדברות על כך שאלה לא יגיעו לפני פברואר. משמע, הענף יסגור ארבעה חודשים לפחות עם מחסור של שני שליש מהעובדים בעבודות הרטובות.
החלטות הממשלה שהתקבלו מאפשרות להביא עובדים זרים בשתי דרכים עיקריות. הראשונה באמצעות ההסכמים הבילטרליים עליהם אחראים אנשי רשות האוכלוסין. בהיעדר יכולת להביא עובדים מסין (בשל סירוב ממשלת סין לשלוח לישראל עובדים בעת מלחמה), האפיק העיקרי להבאת עובדים הוא מהודו, מדינה שההסכם הבילטרלי שנחתם עמה הוא טרי וטרם הגיעו ממנה עובדים. על פי הערכות של הרשות, רק בסוף ינואר יגיעו לישראל כ־5,000 עובדים מהודו. ברשות מקווים כי בהמשך יוכלו להגדיל את היקף העובדים מהודו, אך אין הערכות לגבי מועדי ההגעה או היקפים צפויים. המסלול השני הוא הבאת עובדים באופן ישיר על ידי תאגידי כוח האדם. על פי החלטת הממשלה, 48 התאגידים הקיימים יוכלו להביא בשלב ראשון ובתוך תקופה של 90 יום (שהחלה באמצע נובמבר) כ־10 אלף עובדים.
לדברי אלדד ניצן, יו"ר תאגידי כוח אדם זר בענף הבנייה בלשכת המסחר, מחוץ להסכמים הבילטרליים ההתקדמות משביעת רצון. "עד עכשיו גייסנו כ־6,000 עובדים ועד אמצע שבוע הבא נסיים את המכסה של 10 אלף העובדים. נסיים את הגיוס בחודש וחצי, ומכאן ואילך הכדור עובר להתאחדות הקבלנים שאחראית על מיון העובדים ועל רשות האוכלוסין שאחראית על הרישום ועל הבאתם לישראל", הוא אומר. לדבריו, כ־5,000 עובדים יגיעו מהודו, כ־3,000 מאוזביקסטן וכ־2,000 מסרי לנקה. ניצן אומר כי עם סיום המכסה משרד השיכון יגיש הצעת החלטה שתגדיל את המכסה של התאגידים עד ל־20 אלף עובדים. ממשרד השיכון נמסר כי “על פי סיכום של המשרד עם כלל הגורמים הרלוונטיים, כאשר יסתיימו מיונים למעל ל־80% מהמכסה שאושרה, המשרד יגיש החלטת ממשלה להגדלה נוספת של כ־10,000 עובדים שיוכלו להגיע ארצה.
למרות הגיוס המהיר, ניצן מתקשה להעריך מתי יגיעו העובדים הראשונים בהליך זה. "השלב הבא הוא המיונים והם אורכים זמן, ואני מפחד מהשלב של האישור הקונסולרי, אם הם יצטרכו לקבל את הוויזות במדינת המוצא זה יארך הרבה זמן, ואנחנו לוחצים שהן יתקבלו בישראל".
