ראיוןמנכ"ל משרד השיכון: "מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה תרגיע את השוק"
ראיון
מנכ"ל משרד השיכון: "מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה תרגיע את השוק"
יהודה מורגנשטרן, איש חסידות גור שמינה השר יצחק גולדקנופף, לא ממהר להציג מדיניות תכנונית סדורה לשוק המגורים כדי "לא לזעזע את הענף" - זאת למרות הקיפאון בענף בשל עליית הריבית מצד יזמים ומשקי בית. אז מה כן? מורגנשטרן מאמין שדיור ציבורי ודיור להשכרה יפשירו את השוק
הריאיון עם יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, נערך באחת התקופות הקשות והמורכבות למדינת ישראל. השסע בעם הוביל, בין היתר, לחוסר אמון במקבלי ההחלטות מצד חלק גדול מהציבור. זאת, בנוסף למצב כלכלי רגיש, שהחל להידרדר בעקבות השפעה גלובלית, אך התעצם בגלל המאבקים הפנימיים. בנקודת הפתיחה הזו, מורגנשטרן, חרדי מבני ברק, נתפס מיד כ"חשוד" על ידי חלק מהעם, שנוטה להניח כי מונה לתפקידו על מנת לדאוג למגזר שלו. כשאני שואל אותו על כך, הוא לא מסתיר את עלבונו.
"אני חייב להגיד שכששואלים אותי את השאלה הזו, אני על גבול הנעלב. כשהגעתי להתראיין לתפקיד שאלו אותי באופן מצחיק האם אני חרדי. שאלתי 'למה זה רלבנטי?'. אני מאמין שצריכים להיות יותר חרדים בתפקידי מפתח במדינה. זה חלק מהפתרון ולא הבעיה. מתוך למעלה מ־30 משרדי ממשלה יש רק שני מנכ"לים חרדים. זה לא מספק ולא תואם את חלקם באוכלוסייה. בעיניי זה נכון, אגב, גם לערבים, לנשים ולכל מגזר. היה קשה לשבת בפורום מנכ"לים ולראות רק מנכ"לית אחת של משרד ממשלתי". מורגנשטרן מוסיף כי "כשהתחלתי בתפקיד, גורמי מקצוע אמרו לי שזה לא ייראה טוב אם אני אעסוק בסוגיית הדיור לחרדים. השבתי שאני המנכ"ל ותפקידי לדאוג לכולם, אצלי לא יתקבלו החלטות לטובת חרדים בגלל היותי חרדי".
אולי החשדנות נובעת מכך שכרגע לא ברור מה התוכנית שלכם למגזר החרדי?
"שני הדברים שמובילים את נושא הדיור לחרדים הם החלטת הממשלה על הקמת עיר חרדית, והחלטת ממשלה 1823, שהתקבלה ב־2016 ומדברת על תכנון לחרדים. לגבי העיר החרדית, נבחן האם זאת תהיה כסיף, או עיר חלופית, או עיר נוספת".
אתה תומך בהקמת ערים חרדיות?
"קח את התוכנית לעיר תילה. הייתה טענה של ראשי הערים שהיא פוגעת כלכלית בערים הסמוכות ובסביבה, והם צודקים. אבל מה הפתרון? ביקשתי מהם שכל אחד יבנה שכונה אצלו בעיר ונחלק את 15 אלף יחידות הדיור המתוכננות, אבל כשכל ראש עיר אומר 'לא אצלי', אז איפה רוצים שנגור? אני גם לא כועס עליהם, זה נובע פעמים רבות מחוסר היכרות ומבורות, אבל אי אפשר להחזיק את החבל בשני הקצוות. גרתי 20 שנה בעיר הטרוגנית ואני מאמין במגורים יחד, ולכן צריך לייצר רצף של פתרונות, והפתרון של החרדים הוא לא רק בערים חרדיות. לגבי התכנון, נכון לעכשיו מחסנית התכנון לחרדים ריקה, ומדובר על צורך של כ־20 אלף יח"ד בשנה, כשב־2023 ישווקו, במקרה הטוב, כ־3,000 יח"ד בהר יונה (נוף הגליל). אז כן, אנחנו רוצים את כסיף ואת תילה, לצד שכונה לחרדים בקריית גת. במפגש שעשיתי עם ראש העיר לא זיהיתי התנגדות מצדו, ואני רוצה לשתף איתו פעולה".
מורגנשטרן נמנה עם חסידי גור, ומינויו עבר את אישורם של אנשי החסידות ובהם שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף מיהדות התורה. זאת, בהתאם לדרישתם הפוליטית כי המנכ"ל החדש יהיה מאנשי החסידות. בשלב המיונים גבר מורגנשטרן על שני מתמודדים אחרים, שגם הם נמנים עם חסידות גור. בהמשך אושר מינויו על ידי ועדת המינויים. מאז נכנסו מורגנשטרן וגולדקנופף למשרד השיכון חלפו למעלה ממאה ימים, והמשרד שתחתם טרם הציג מדיניות כלשהי לשוק הדיור הרותח. בסוף חודש ינואר, כחודש לאחר תחילת פעילות הממשלה, אמר גולדקנופף בכנס שבו נאם כי הם עובדים על תוכנית כוללת לענף, אשר תוצג בתוך כמה שבועות, אך תוכנית כזו טרם הוצגה. בין ההחלטות שהתקבלו על ידי השר ניתן לציין נושאים שוליים, שאינם נוגעים ישירות למשבר הדיור, כמו ההחלטה שלא להאריך את החוק שמאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את דירותיהם. בהקשר זה ניתן גם לציין את אמירתו של גולדקנופף טרם מינויו שלפיה הוא "לא יודע על כך שיש משבר בענף הדיור".
בענף נמתחה ביקורת רבה על השתהות המשרד בהצגת תוכנית מלאה כפי שהבטיח גולדקנופף. משיחות עם בכירים בתחום עולה כי דווקא כעת, כשמדי יום רואים הידרדרות נוספת בענף, קיים צורך במשרד שיכון דומיננטי, שיפעל בנחישות. ואכן, שוק הדיור נמצא בתקופה מאתגרת שלא זכורה כמוה בשני העשורים האחרונים. בעוד הפערים בין הביקוש להיצע עדיין קיימים, אחרי שנים ארוכות של ריבית כמעט אפסית ומחירי דירות
מטפסים, האינפלציה שהרימה ראש חייבה את בנק ישראל להעלות את הריבית – מהלך ששינה לחלוטין את תנאי המשחק. זה, יחד עם מחירי דירות גבוהים ממילא וחשש של הבנקים להעניק ליווי בנקאי ליזמים, גרם לכך שהשוק קפא. הקיפאון מגיע הן מצד הרוכשים הפוטנציאליים, עם ירידה של 30% ברכישת הדירות בשנת 2022 לעומת 2021, והן מצד היזמים, שיושבים על הגדר. בתרחיש הנוכחי, מורגנשטרן וגולדקנופף יידרשו להיות יצירתיים כדי לאפשר לשוק לעבור את התקופה הקשה עם פתרונות דיור שיהיו רלבנטיים הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך. הם יידרשו לדאוג שיהיה כאן מלאי מספק של דירות אשר ימנע את כניסת ישראל למשבר נוסף בהמשך.
מורגנשטרן מבין שחלק מתפקידו הוא החזרת הוודאות אל השוק, אך חושב ש"הדרך הנכונה לעשות זאת היא בלא לעשות כלום. האתגר לשנים הבאות לא דומה למה שהיה כאן בחמש השנים האחרונות. המדינה פועלת בכלכלת שוק חופשי ואני חושב שצריך להמשיך כך כדי לא לזעזע את השוק. אני מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה ואנחנו לא הופכים את הקערה על פיה תרגיע את השוק".
איך תניעו את השוק בימים של קיפאון?
"נפעל להגדיל את ההיצע במגוון תחומים ואזורים, וזה אמור לעבוד. אולי לא במרכז תל אביב, אבל המטרה היא שתהיה קורת גג ראויה לכל אדם. אפשר להתחיל את זה בדיור ציבורי, סיוע בשכר דירה, דיור להשכרה, בתי גיל זהב, שיווקים, התיישבות כפרית, וגם תוכנית דירה בהנחה, שתמשיך ונדייק אותה. אם נצליח לסגור לפחות 70-60 אלף יח"ד בעסקאות, יחד עם הקרקע הפרטית, זה יסדר את השוק. לגבי התחלות בנייה, היזמים לא בונים עכשיו כי הם לא בטוחים שיש לקוח בקצה, אבל מצד שני אנחנו רואים את מחירי הקרקעות יורדים כבר עכשיו ובעזרת סבסוד פיתוח אפשר להוריד מחירים בחלק מהמקומות. נכניס יישובים חדשים למפת העדיפות הלאומית ולא רק בפריפריה. הכניסה תהיה לפי דירוג סוציו־אקונומי, אבל גם לפי מבחן ערך קרקע. מקומות שערך הקרקע בהם נמוך יוכלו להיכנס, אבל רשימת היישובים עוד לא נסגרה מול האוצר".
מורגנשטרן ממשיך ואומר כי "בנוסף, בחוק ההסדרים יש מתווה של תשלום על הקרקע על ידי היזם ובפריפריה הוא יוכל לשלם 70% מהסכום אחרי שנתיים. באזור המרכז זה יעלה מ־90 יום ל־180 יום, מתוך הבנה שלגייס את ההון יותר קל לאורך זמן, ויש הנחה שהריבית תתייצב בפרק הזמן הזה. אנחנו נתמרץ אנשים לצאת מאזורי הביקוש ולקנות דירות בפריפריה. אנחנו רוצים לראות הנחות, במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה', שיקטנו במרכז ויגדלו בפריפריה. ברגע שתהפוך את הפריפריה לאטרקטיבית, אנשים ילכו לשם".
דיברת על דיור להשכרה אבל כרגע עליית הריבית עצרה לגמרי את הענף הזה. אתם מתכוונים להתערב?
"אין לי כרגע אס לשלוף לגבי דיור להשכרה. נכון שאם עלות הריבית ליזמים היא 8% והתשואה לא מגיעה לשם, זו בעיה. המקום הקל שאנחנו בוחנים הוא לייצר תמהיל של דירות שחלקן יימכרו וחלקן יושכרו. יש גם עמדה באוצר, שנבחנת, לגבי הגנות ריבית כאלה ואחרות, אבל זה לא תלוי בנו כרגע".
מצד אחד, מספרים לנו כל השנים שהמערכת הבנקאית בישראל מאוד שמרנית. מצד שני, זוגות מותחים את יכולתם עד לקצה ומעבר לכך. אנחנו צפויים לראות חדלות פירעון של רוכשי דירות?
"המערכת הבנקאית כאן עדיין זהירה בהערכת מחיר הדירות, וגם המימון הוא סביר ומגיע ל־70% לרוכשי דירה ראשונה".
מה לגבי היזמים? הבנקים מימנו עסקאות שמשקפות צפי לעלייה חדה במחירי הדירות, כמו בשדה דב, וכך חשפו את היזמים ואת עצמם להפסדים.
"אני לא חושב שזו סכנה ברמה המשקית. לגבי שדה דב, אמרתי לינקי (קוינט, מנכ"ל רמ"י – ד"ל) שאנחנו צריכים לשווק את 1,500 יחידות הדיור שנותרו שם עוד השנה. ת”א היא לא כל המדינה, אבל היא קטליזטור. אם יראו ששם נסגר מכרז בירידת מחיר של 30%, זו קריאת כיוון הכי חזקה שיכולה להיות. אני מאוד רוצה לראות את זה קורה, אף על פי שהמדינה תפסיד כאן כסף. אין לנו בעיה לראות את מחירי הקרקעות יורדים, אבל לא נוותר על כלכלה חופשית כמדיניות. בפריפריה כבר ראינו ירידות במחירי הקרקע גם ברמות של 40%.
מחירי הדירות ירדו בינואר־פברואר ב־0.2%, אך החדשות לא משמחות את מורגנשטרן: "ירידת המחירים לא תפסה אותנו מופתעים, ראינו אותה באה, אבל אם בדרך כלל לירידות מחירים יש אלמנט משמח, הירידות הנוכחיות הן אליה וקוץ בה. זו לא ירידה שאנחנו שמחים בה אלא כזו שאנחנו מודאגים ממנה. זה אתגר מבחינתנו, והצעדים שלנו ייתנו לכך מענה, נלך לקראת היזמים כדי לעודד אותם להמשיך לבנות, אנחנו רואים שיש ירידה במחירי הקרקעות, הקרקע מגיבה יותר טוב, ואנחנו מתכוונים להתייחס גם להיבטים מצד הרוכשים כך שהתוצאה היא שייסגרו יותר עסקאות. הריבית היא חלק מהנושאים שנתייחס אליהם, וצריך לזכור ששוק הדיור הוא לא סירת קומנדו שמזיזים את ההגה והיא מגיבה, זה יותר נושאת מטוסים".
מה יעזור להעביר תושבים לפריפריה?
"כשהפריפריה לא תהיה פריפריה אנשים ירצו לעבור לשם. לא נוכל להעביר לשם את כל מפעלי ההייטק, אבל התשתיות יהיו טובות יותר וגם הכלכלה המקומית. אני רוצה להקים מחדש את מטה הדיור כדי לבחון שוב את כל שרשרת הייצור של דירה. לא הכל בתחום האחריות שלנו, אבל אני רואה את תפקידי כמי שיוכל לרכז את הנושא. אמרתי לכל העוסקים בדבר שאני רוצה שנלך בשילוב ידיים ונגיע אל הרשויות המקומיות כדי לנסות ולפתור את המצב".
לדבריו, "קשה לבנות נדל"ן זול בירושלים ובת”א, ולתת הנחה על דירות במרכז זה לא פתרון. קראנו על זה לאחרונה בדו"ח של בנק ישראל. אם יזם יבנה בדימונה ולא יהיה מודאג לגבי היכולת למכור את הדירות, כי זה יהיה ב'דירה בהנחה' ותהיה לו ודאות של 80% מהפרויקט, זה יעזור. יזמים רוצים להמשיך לעבוד אבל הם חייבים ודאות שהרוכשים יגיעו לשם".
סיפורו האישי של מורגנשטרן מעניין לא פחות ממשנתו: לתפקידו הנוכחי הגיע מורגנשטרן (39) מהחברה הכלכלית בני ברק, שם שימש כמנכ"ל, מ"מ מנכ"ל וסמנכ"ל החברה. כמו כן, הוא כיהן במשך ארבע שנים כמנכ"ל חברת תל"ם שאותה ייסד, העוסקת בשילוב הקהילה החרדית בתחומים שונים. בעברו הוסמך בתוכנית העמיתים "מעוז" לפיתוח מנהיגות ממלכתית ורב־מגזרית. במפתיע, את חייו החל דווקא במרכז ת”א. כשהיה בן שנה וחצי הוריו החליטו לעבור לבני ברק. "גרנו ברחוב אבן גבירול פינת דוד המלך, ואמא שלי מספרת שבשלב מסוים הבינה שהיא לא יכולה להמשיך לגור בת”א".
כאב לכם שכחרדים הרגשתם שאתם חייבים לעזוב את ת”א?
"יכול להיות, אבל בסוף יש מרחב קהילתי והחוכמה היא שיש תהליך אבולוציוני. מי שמתאים לו חי בעיר הומוגנית, ומי שלא מתאים לו חי בעיר הטרוגנית, או להפך. אין פה טוב ורע, הבעיה מתחילה כשאנחנו חיים בצורה דיכוטומית של שחור ולבן".
לאחר בר המצווה, מורגנשטרן נכנס לישיבה בתנאי פנימייה, שממנה חזר לבקר בבית הוריו רק אחת לשבועיים. משם עבר לישיבת "שפת אמת" בירושלים, שם גם הכיר את אשתו בשידוך. "כשהכרתי את אשתי היא התגוררה בחיפה. אני זוכר שאמרתי לה שחיפה היא לא עיר לגור בה, כי היא מעורבת ואי אפשר לגדל בה ילדים חרדים. בסוף גרנו בחיפה 18 שנה. גרתי בבניין עם חילונים, חרדים, דתיים וערבים. גיליתי שהילדים שלי לומדים לחיות מבלי לפחד ולעבור למדרכה בצד השני של הרחוב".
בגיל 24 תפסה את עינו מודעה קטנה שאמרה שהטכניון פותח את שעריו למגזר החרדי. "לשיעור הראשון בטכניון נכנסו 70 גברים חרדים. הגעתי בלי לימודי ליבה, הידע שלי היה ארבע פעולות חשבון, ובטכניון לימדו אותנו הכל מהתחלה. אחרי שעברתי את המכינה ואת הפסיכומטרי התקבלתי לטכניון כסטודנט מן המניין. מתוך ה־70 רק שישה נרשמו ללימודים".
מה דעתך על לימודי ליבה?
"במשך השנים הייתה מחשבה שאם יש כאן חיים משותפים אפשר לשים חלק מהמחלוקות בצד ולא לדבר עליהן, אבל באקלים שנוצר אולי יש מקום להתחיל לדבר גם על הדברים האלה. זו לא שאלה של כן ולא, זו שאלה רחבה שצריך לדון בה בקונטקסט רחב".
יהודה מורגנשטרן (39)
תפקיד: מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
תפקידים קודמים: סמנכ"ל החברה הכלכלית בני ברק, מייסד ומנכ"ל חברת תל"ם
השכלה: תואר ראשון בהנדסת תעשייה וניהול מהטכניון, תואר שני בהיסטוריה של מדינת ישראל מאוניברסיטת חיפה
מצב משפחתי: נשוי + 6
מגורים: בני ברק
