סיפורו של בנייןיכולתם לקנות שם דירה ב-450 אלף שקל: האם חצרות יפו מתחיל להתרומם?
סיפורו של בניין
יכולתם לקנות שם דירה ב-450 אלף שקל: האם חצרות יפו מתחיל להתרומם?
מדובר באחד הפרויקטים הראשונים להתחדשות עירונית שסימן את הדרך לבום הנדל"ני בצפון יפו. אז מדוע המחירים בו עדיין זולים יחסית ולא משקפים את מלוא הפוטנציאל? סיפורו של בניין - ניתוח נוסף של madlan ו"כלכליסט"
חצרות יפו, הפרויקט שאוכלס ב-2005, היה מהראשונים לקום במתווה של התחדשות עירונית. אפשר לומר שהוא הקדים את זמנו וסימן את הדרך לפרויקטים מצליחים אחרים בצפון יפו. אולם בדיקת madlan ו"כלכליסט" מעלה כי בסוף 2021 נמכרה שם דירת שני חדרים במחיר הנמוך ב-20% מהמחיר המקובל למ"ר בבניינים בשכונת נגה, בפרויקט נויה הסמוך ובפרויקטים בשוק הפשפשים. הדירה ששטחה 55 מ"ר (בקומה הראשונה) נמכרה ב-2.175 מיליון שקל שהם 39,500 שקל למ"ר. עם זאת, שתי עסקאות אחרות במתחם שנעשו בשנים האחרונות כבר חצו את רף ה-50 אלף שקל למ"ר. אגב, ב-2005 יכולתם לקנות שם דירת 45 מ"ר תמורת 450 אלף שקל בלבד.
הניתוח הקודם בסדרה:
אז מדוע קצב עליית המחירים במתחם חצרות יפו מדשדש? מנכ"ל madlan טל קופל מסביר: "חצרות יפו הוא דוגמה למתחם שאינו ממצה את הפוטנציאל שלו. הוא נבנה כאחד ממתחמי היוקרה המבטיחים של יפו, אבל מיעוט הדירות הגדולות לא מאפשר לצמוח בו כמשפחה והופך אותו לפופולרי יותר בקרב שוכרים רווקים. למרות המיקום המרכזי האידיאלי, ממוצע המחיר למ"ר בחצרות יפו נמוך יחסית לאזור".
אמנם מחירי הדירות לא ממצים את הפוטנציאל שגלום בסביבה, אך בזכות התחדשות יפו, ההתקדמות בביצוע הקו האדום של הרכבת הקלה וגל עליות המחירים, מי שקנה דירה במתחם לפני שבע שנים כבר נהנה מעליית מחירים של 85% ותשואת הון של קרוב למיליון שקל.
חצרות יפו כולל ארבעה בניינים: אחד ארוך עם שתי כניסות עד שלוש קומות, ושלושה מבנים מדורגים עד שבע קומות. טיפוסי הדירות הנפוצים הם 3.5-2 חדרים. היתר הבניה התקבל בסוף 1994, והמתחם אוכלס סופית ב-2005. בתכנון נרשמו כמה טעויות. החנויות בקומת הקרקע אינן מצליחות להתחרות במסחר שלאורך שדרות ירושלים. בתחילת הדרך, הדירות במתחם היו גדולות והותאמו למשפחות עם ילדים, אך משפחות נרתעו מהאזור שסבל באותה עת מתדמית שלילית. בעקבות זאת התב"ע עודכנה באופן שאיפשר פיצול דירות. בנוסף, במתחם יש חדר כושר ובריכה שגורמים לדמי תחזוקה גבוהים יחסית.
בחלוף השנים, הפך מיקומו של המתחם לאטרקטיבי בהרבה בזכות פיתוח מואץ בצפון יפו, והקרבה לכיכר השעון והים, לשוק הפשפשים, ליפו העתיקה ולשכונת נגה הבוהמיינית. סמוך למתחם הוקמה תחנה של הרכבת הקלה בקו האדום שצפוי להתחיל לפעול בסוף השנה הזו. בשכונה נבנים הרבה פרויקטים חדשים בשנים האחרונות.
היסטוריית העסקאות והמחירים
בתחילת 2005 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח של 45 מ"ר בכ-450 אלף שקל כלומר כ-10,000 שקל למ"ר. בסוף אותה שנה נמכרה דירת 2 חדרים ששטחה 50 מ"ר, בכ-580 אלף שקל שהם 11 אלף שקל למ"ר.
ב-2007 קפץ המחיר למ"ר ל-14,500 שקל. למשל, דירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר נמכרה ב-783 אלף שקל - עלייה של 35% בשנתיים. דירה זהה בקומה גבוהה עם נוף לים, נמכרה באותה השנה ב-950 אלף שקל - כלומר 19 אלף שקל למ"ר.
2008 הביאה עמה עליות נוספות במחיר הממוצע למ"ר, והוא עמד על כ-17,500 שקל - עלייה של כ-20%. דירת 2 חדרים 50 מ"ר בקומה נמוכה עלתה באותה השנה כ-895 אלף שקל.
ב-2009 וב-2010 ממוצע המחיר למ"ר לא השתנה, למעט כמה עסקאות חריגות שמחירן הגבוה קשור כנראה לקומה גבוהה או רמת אבזור ביתית גבוהה. למשל, דירת 2 חדרים ששטחה 44 מ"ר בקומה החמישית עם נוף לים נמכרה במחיר חריג לאותה תקופה: 1.25 מיליון שקל, שהם כ-29,500 שקל למ"ר. באותן שנים נרשמה עליייה גדולה גם במספר העסקאות של דירות 3 חדרים, גדולות יותר.
דירת 3 חדרים ששטחה כ-75 מ"ר עלתה אז 1.33 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-17,800 שקל למ"ר. דירה גדולה יותר ששטחה כ-95 מ"ר עלתה כ-1.4 מיליון שקל, רק כ-15,000 שקל למ"ר. מאותה שנה עלו המחירים בקצב מתון, עד שנת 2016 שבה נרשם זינוק של כ-25% במחיר למ"ר. בשנת 2015, דירת 2 חדרים ששטחה 55 מ״ר עלתה כ-1.7 מיליון שקל, שהם כ-30 אלף למ"ר. דירה כמעט זהה נמכרה שנה לאחר מכן ב-2 מיליון שקל, שהם כ-37 אלף שקל למ"ר. נראה שהזינוק הזה נובע מהתחלת הבנייה של הקו האדום של הרכבת הקלה, שעובר בסמוך לפרויקט, וגם בגלל שורה של פרויקטים חדשים סמוכים ששיפרו את התשתיות באזור והביאו אוכלוסייה מבוססת.
בשנת 2018 נרשמת העסקה היקרה ביותר בהיסטוריה של המתחם: דירת 3 חדרים ששטחה כ-60 מ"ר בקומה האחרונה, במחיר של כ-3.4 מיליון שקל, שהם כ-57 אלף למ"ר. ב-2019 עוד שתי עסקאות חצו את רף ה-50 אלף למ"ר, בדירות קטנות של כ-40 מ"ר.
