בלעדימתיו ברונפמן וקובי מימון בקרב על חצי מיליארד שקל בכיכר אתרים
בלעדי
מתיו ברונפמן וקובי מימון בקרב על חצי מיליארד שקל בכיכר אתרים
פערים בחלוקת הזכויות של כיכר אתרים עלולים להצית מחלוקת בין JTLV שמחזיקה בנכסים בכיכר, לנצבא ושותפה ספי צביאלי שמחזיקים בחניון
תוכנית הבנייה החדשה בכיכר אתרים הוצגה לציבור בשבוע שחלף ובמקביל מסמכיה נשלחו למערכת הממוחשבת של מינהל התכנון לקראת דיון בשבוע הבא. וכמו בשיר החביב ההוא: זהו צעד אחד קדימה לתוכנית הזו, אך במסמכיה טמונה פצצה שעלולה להוביל אותה שני צערים לאחור.
הפצצה מופיעה בשתי שורות בטבלת איחוד וחלוקה, המהווה חלק ממסמכי התוכנית. זו טבלה שבה נקבע השווי היחסי של כל תת־חלקה במגרש, שווי שממנו נגזר היקף זכויות הבנייה שיקבל בעל החלקה בתוכנית החדשה.
על פי הטבלה, במצב כיום לפני אישור התוכנית, הקרקע שעליה כיכר אתרים, המלון, והחניות שווה כ־580 מיליון שקל. נקבע בטבלה כי משקלו היחסי של חניון כיכר אתרים הוא כ־15.7%. תוכנית הבנייה החדשה מאפשרת הריסה של הכיכר, הגבהת מפלס הרחוב ובנייה של 220 דירות ו־300 חדרי מלון בשני מגדלים בני 25 קומות ובניין עורפי שבו 6 קומות. עם אישורה שוויו המוערך של השטח יהיה כ־2.2 מיליארד שקל, כך שלבעלי החניון יגיע על פי הטבלה זכויות בשווי 345 מיליון שקל (15.7%).
שתי השורות האלה שבהן נקבע שווי היחסי של החניון יובילו ככל הנראה למחלוקת תכנונית ומשפטית בין מחזיקי הזכויות העיקריים בכיכר אתרים: משפחת ברונפמן מצד אחד המחזיקים באמצעות קרן JTLV כ־80% מהחלקות בכיכר. מהעבר השני ניצבת חברת נצבא, ושותפה איש העסקים ספי צביאלי, שרכשו את החניון במכרז שנערך בחודש יולי השנה, בתמורה ל־341 מיליון שקל. המחלוקת היא משום שעל פי נסח טאבו של כיכר אתרים משקלו של החניון ברכוש הציבורי הוא 37%, זאת בשל שטחו הגדול הבנוי ביחס לחלקות אחרות. לפיכך, בעלי החניון יכולים לטעון כי מגיעות להם 37% מהזכויות בתוכנית החדשה - שווין המוערך 814 מיליון שקל. ובמילים אחרות מתפתח כאן מאבק בין אנשי עסקים מובילים על כ־500 מיליון שקל.
תקדים בית מרכזים שנשרף
טבלת החלוקה הזו נערכה על ידי השמאים משה פרידמן ורונן רוזנטל ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', והיא יוצאת דופן משום שזו כנראה הפעם הראשונה שבה מיישמים בפרויקט כה גדול ומורכב פסק דין תקדימי שהתקבל בבית המשפט העליון בינואר 2018. התקדים נקבע במחלוקת על אופן חלוקת הזכויות בין כ־90 בעלי בית מרכזים בתל אביב שנשרף וחרב ב־2003. בית המשפט העליון פסק אז כי הזכויות בתוכנית הבנייה החדשה על חורבות בית מרכזים יחולקו בין הבעלים על פי השווי של כל חלקה לפני השריפה ולא לפי הגודל שלה. להמחשה, על פי התקדים הזה אם בניין יהרס - דיירים יקבלו בתמורה בבניין החדש דירות שונות בשוויין גם אם הדירות שנהרסו היו זהות בגודלן. למשל דירה שפונה לים שווה הרבה יותר מאשר דירה עורפית, גם אם השטח של שתיהן זהה. לכן השמאים שיישמו את התקדים הזה העניקו לחניון כיכר אתרים שווי יחסי נמוך בהשוואה למשל לשטחי המלון או החנויות שבכיכר.
חניון כיכר אתרים הגיע לידיו של צביאלי לאחר מאבק שניהל כנגד התוכנית, שכעת באופן אירוני הוא הפך לחלק ממנה. עד יולי השנה הבעלות על החניון התחלקה בין עיריית תל אביב (73%) לבין קרן JTLV. ביולי 2017 מועצת העיר תל אביב אישרה עסקה במסגרתה הקרן קנתה את חלק העירייה בתמורה ל־150 מיליון שקל. צביאלי עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב והצליח לבטל את המכירה בפסק הדין שהתקבל בינואר 2018. בעקבות פסק הדין הזה התקיים המכרז שבו הצעתו לרכישת החניון כולו, בתמורה ל־341 מיליון, היתה הגבוהה ביותר. התמודדה נגדו רק הקרן שהציעה כמיליון שקל פחות.
הזכויות של נצבא לא נרשמו
צביאלי העביר את כספי הקנייה לכונסי הנכסים של החניון ב־13 באוגוסט. על פי דיווח לבורסה של חברת אירפורט סיטי בעלת נצבא, יומיים לפני כן היא התקשרה עם צביאלי בהסכם לפיו רכשה ממנו 50% מהזכויות בחניון בתמורה ל־175.6 מיליון שקל. וכמו כן העמידה לו הלוואה לרכישת החצי השני בתמורה ל־185.8 מיליון שקל. ההלוואה נפרסת ל־5 שנים ונושאת ריבית של 1.8%. על פי הדיווח מרבית הקרן תשולם בתום תקופת ההלוואה.
בדיקה עדכנית מעלה כי הזכויות של נצבא בחניון לא נרשמו בנסח הטאבו עד עתה, גם לא בצורה של הערת אזהרה. בעל הזכויות בחניון היא חברת א.פ.צ השקעות שעל פי רשם החברות שייכת לספי צביאלי. האם אחת מחברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות בארץ הסתפקה בחוזה משפטי לרישום זכויותיה בנכס שעליו שילמה מאות מיליוני שקלים?
הסבר אחר אפשרי לעסקה שנרקמה בין צביאלי לנצבא עשוי להיות זה: צפייה שלהם כי קרן JTLV ובני משפחת ברונפמן יקנו מהם את החניון במחיר גבוה מ־341 מיליון שקל ששולמו לקנייתו ביולי השנה, וזאת כדי להאיץ את הליכי הבנייה.
