מוסף נדל"ןמהמרים על עליות מחירים? הקבלנים ייאלצו לרדת מהעץ
מוסף נדל"ן
מהמרים על עליות מחירים? הקבלנים ייאלצו לרדת מהעץ
יזמים שהתרגלו להמר על עליות מחירים עלולים להיקלע לסחרור מסוכן
קשה לכתוב על ירידת מחירים בשוק הדיור הישראלי, כי קשה למצוא מי שזוכר תופעה כזו: חלפו 16 שנים מאז הסתיים גל ירידות המחירים שהחל ב־1998, ושיאו היה ב־2001–2002. "גדל פה דור שחושב שמחירי הנדל"ן רק עולים, אבל זה לא כך", אומר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין, דוקטורנט ומרצה בבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטת חיפה.
האם מחירי הדירות בישראל יכולים לרדת? זה תסריט אפשרי, כמובן, אבל האם הוא ריאלי? "להערכתי לא תהיה כאן ירידה משמעותית בקרוב, פשוט כי ייקח זמן רב לסגור את הפערים בין הביקוש להיצע, שנצברו במשך שנים", אומר שמאי המקרקעין הוותיק איציק שפיגל, שותף במשרד צביקל שפיגל. "מערכות התכנון נוקשות יותר, השגת היתרי בנייה ואישורי תוכנית נמשכת זמן רב יותר, והתוצאה היא שלא מצליחים להדביק את הביקושים. בסוף אין מספיק דירות".
מצד שני, האינפלציה והריבית הגואות יוצרות אקלים כלכלי חדש. מה יקרה אם תיווצר "הסערה המושלמת" והמחירים יצנחו ב־10%?
"בשלב הראשון ירידת מחירים תיאלץ יזמים וקבלנים לבנות פחות. במקרים רבים הם יוותרו על פרויקטים שקודם לכן נחשבו משתלמים. ההיצע ירד. בהמשך המגמה תגרום גם לרוכשי דירות פוטנציאלים לחכות: אנשים ישבו על הגדר ויחכו לראות אם המחירים ממשיכים לרדת. זה בדיוק מה שקרה בעשור שבו ירדו המחירים: כולם חיכו, קבלנים הפסיקו לבנות — ויום אחד גילו שאין פה מספיק דירות".
תהליך כזה עלול להכניס את תחום ההתחדשות העירונית, למשל, לתרדמת עמוקה: בתמ"א 38 ובפינוי־בינוי המפתח שלפיו מוסד התכנון קובע כמה דירות ייבנו קריטי לרווחיות היזם: היזם הוא שמממן את הריסת הבניין, משלם לדיירים שכר דירה בתקופת הבנייה, ובסוף הדרך צריך לספק להם דירות חדשות. תמורת הסיכון הגבוה הזה הוא מקבל בסוף התהליך דירות שאותן הוא יכול למכור. ירידה דרמטית של 10% בשווי הדירות תוריד מספר רב של פרויקטים אל מתחת לרף הרווחיות. היזמים יוכלו לבקש לתקן את התוכנית ולהוסיף לבניין החדש עוד דירות, שיהפכו את הסיכון למשתלם — או פשוט להמתין לעליית מחירים.
גם מכרזי "מחיר מטרה" יהיו פחות אטרקטיביים בעיני יזמים. במכרזים האלה היזם מחויב למכור כ־80% מהדירות בהנחה לזכאי משרד השיכון, שזכו בהגרלה, ואת יתרת 20% הדירות הוא מוכר בשוק החופשי. ירידת מחירי הדירות תוביל לכך שחברות בנייה לא ייגשו למכרזים רבים — בייחוד בפריפריה, שבה שיעורי הרווחיות נמוכים.
ירידת מחירים תעמיד בסכנה חברות בנייה שלא נזהרו ורכשו מגרשים בשנה האחרונה במחיר גבוה, מתוך הערכה שמחירי הדירות ימשיכו להאמיר. אלא שאם המחירים ירדו כעת ב־10%, רמתם תחזור לנקודה שבה עמדה בינואר 2022. האם "חזרה בזמן" שכזו תרסק את החברות הפועלות בשוק? לא בהכרח: יזמים רבים נוקטים גישה שמרנית, וההצעות שהם מגישים במכרזים מתבססות על הרווח החזוי לפי מחיר הדירות ביום הגשת ההצעה, ולא על הציפייה להמשך עליות מחירים. "אני מתמחר באופן שמרני מאוד, ובמקרה של ירידת מחירים פשוט אמחק את עליות המחירים של החצי שנה האחרונה", אומר מנכ"ל של חברת בנייה מוכרת. "זה יחזיר אותי חצי שנה אחורה, אולי שנה. זה יכאב, אבל לא יחולל זעזוע עמוק בחברה שלי".
אלא שלא כל היזמים נקטו בגישה זהירה כזו: רבים מהם זכו במכרזים בזכות הצעה שבה מחיר הדירות באותה עת לא גילם רווח גדול דיו, מה שמעיד על הציפייה שלהם שהמחירים ימשיכו לעלות. "יזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא בשנה האחרונה יתקשו להציג רווחיות, ויתקלו בבעיה הן במימוש הפרויקטים והם בהשגת מימון בנקאי", אומר גסטפרוינד. דוגמה לכך מהווה מכרז המיליארדים על שטח שדה דב בתל אביב — מכרז שנסגר באוגוסט אשתקד, ובו ארבע חברות שילמו 4.4 מיליארד שקל עבור ארבעה מגרשים בשטח של 340 דונם, שעליהם ייבנו 1,574 יחידות דיור. ירידת מחירים בשיעור של 10% תפגע קשות בקבוצת חנן מור, אחת החברות הזוכות: הקבוצה זכתה במגרש שבו אפשר לבנות 458 דירות ושילמה עבורו כ־1.5 מיליארד שקל. מחיר הדירות החזוי באותה עת היה כ־5 מיליון שקלים. על פי הניתוח של גסטפרוינד, במחיר כזה הקבוצה בבעיה, משום שהוא מאפשר לה להשיג רווח יזמי מצומצם מאוד של 3%; בנקים מסכימים ללוות ולממן פרויקט בנייה למגורים רק עם רווחיות חזויה של 15–18%. במילים אחרות, הצעתה של קבוצת חנן מור מגלמת הנחה שלפיה מחירי הדירות באזור יעלו.
ההנחה הזו עולה גם מהדו"ח הכספי של החברה לסיכום הרבעון השני של 2022, שממנו עולה כי החברה מעריכה שמכירת 381 יחידות דיור בשדה דב תייצר הכנסה של 3.13 מיליארד שקל, כלומר הדירות יימכרו במחיר ממוצע של יותר יותר מ־8.2 מיליון שקל. אלא שהמחיר הזה גבוה בעשרות אחוזים ממחיר הדירות בתקופה שבה המכרז נסגר: לפי אתר מדלן, בשנה שחלפה מחירי הדירות בצפון תל אביב עלו ב־8%. כך שאם המחירים ירדו ב־10%, קבוצת חנן מור תישאר עם רווח גולמי מצומק. מעבר לעובדה שהיא תתקשה לקבל מימון, כל טעות בניהול הפרויקט או התייקרות של עלויות הבנייה עלולים לדרדר אותה להפסד.
2 צפייה בגלריה
שכונת נווה שמיר בעיר בית שמש. במכרז ל־661 דירות בשמונה מגרשים הוגשו 220 הצעות; אלו היו גבוהות פי שמונה, בממוצע, מהערכת השמאי הממשלתי
עוד דוגמה מטרידה מהווה מכרז אחר של רמ"י שהיה משיאי 2021: זה של שכונת נווה שמיר בבית שמש, שנסגר בסוף אפריל. במכרז ל־661 דירות בשמונה מגרשים הוגשו 220 הצעות; אלו היו גבוהות פי שמונה, בממוצע, מהערכת השמאי הממשלתי. על פי ניתוח של גסטפרוינד, שני מגרשים לבניית 90 דירות, שבהן זכתה חברת א.פ.י נתיב פיתוח, יניבו לה רווח גולמי של 23% לו הדירות היו נמכרות היום (כ־2.4 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, על פי מדלן). ירידת מחירים של 10% תדרדר את הרווחיות לשיעור של 12%, שנכחו יהיה קשה ליזמים לשכנע בנקים להעמיד לרשותם מימון — בייחוד בעידן של קיפאון בשוק הדיור והתייקרות חומרי הגלם.
ככל ששיעור המימון גבוה ושיעור ההון העצמי נמוך, מסביר גסטפרוינד, כך חברה חשופה יותר לסיכון, ותיאלץ למכור את הדירות מהר יותר. מכירת הפרויקט בהפסד היא צעד נואש: לפניו החברות ינסו לעכב את הבנייה ולחכות לעליית מחירים. "אם הירידה תיתפס כזמנית, ולא כמגמה, היזמים ימתינו", מעריכה דניאלה פז־ארז, בעלי חברת יעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה ומנכ"לית החברה. "כך הם פעלו בשנים קודמות, וזה השתלם".
בשנים האחרונות הוכלל בחוק עידוד השקעות הון מסלול של הקלות מס ליזמים שמשכירים מקבץ דירות לתקופה ארוכה. לדעת פז־ארז, במקרה של ירידת מחירים, יזמים ינצלו את האפשרות הזו ויסבו דירות להשכרה, "כדי למכור אותן כשהמחירים יעלו. קשה לי להאמין שיזמים ימכרו בהפסד כשיש את האלטרנטיבה הזו".
השאלה המתבקשת היא כמה זמן יוכלו יזמים לחכות לעליית מחירים. מי ששילם על הקרקע בעזרת הלוואה מהבנק ייאלץ לשאת על גבו את עלויות המימון, שיתייקרו גם בגלל עליית הריבית, וגם בעקבות ההחלטה להאריך את משך הבנייה. "יש חברות ענק שקיבלו עבור פרויקט כמעט 100% מימון, והן ייקלעו לקשיים משמעותיים משום שהרווח שלהן ירד ויהפוך במהרה להפסד", אומר גסטפרוינד. "הן עשויות לנסות לצמצם נזקים על ידי מכירת הנכסים. אם בשוק יהיו הרבה מוכרים, ירידת המחירים תחריף. יזמים ותיקים עם שיעור מינוף קטן יחסית יצלחו את התקופה הזו בשלום, אבל יזמים ממונפים עם רכישות חדשות חשופים לקשיים".
הבנקים, הוא מסביר, עלולים להחריף את ירידות המחירים: "בהסכמי הלוואה יש דרישות של הבנק לקצב מכירות מוקדמות שיש להציג כתנאי לליווי הבנקאי, שלעיתים יזמים נאלצים לפעמים למכור מהר. גם אם זה פוגע להם ברווח, כי כך הבנק לא חושף את עצמו".
"הבנקים מחייבים לעשות מבצעי מכירה מוקדמים (פרי־סייל) לכ־10–20% מהדירות", אומר שמגר ואקנין, מבעלי חברת הנדל"ן גשם החזקות. "בירידת מחירים הם יכולים להעלות את הדרישה ל־30%. זה משמעותי מאוד: בדרך כלל צריך למכור את הדירות האלה תוך חודשיים, ולכן מסתפקים ברווחים נמוכים, כמעט מחיר עלות, ולאט־לאט מעלים את מחיר הדירות". כלל ששיעור המכירות המוקדמות שהבנק דורש יגדל, כך חברות הבנייה יידרשו להתגמש יותר במחיר, כך שעלול להיווצר סחרור שיעצים את ירידת המחירים.
