שיכון ובינוי: דיור להשכרה פוגע ברווחיות הפרויקט כולו
שיכון ובינוי: דיור להשכרה פוגע ברווחיות הפרויקט כולו
בהתנגדות שהגישה לתוכנית פינוי־בינוי בפתח תקווה, שיכון ובינוי כתבה שהשווי של דירה להשכרה בפרויקט נמוך בכ־400 אלף שקל מדירה למכירה
בפעם הראשונה מאז הקמתה ב־2014, הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) שילבה דירות להשכרה ארוכת טווח בתוכנית פינוי בינוי. בעידן שבו הריבית על המשכנתאות עולה ומכבידה על רוכשי הדירות המוצר הזה נחוץ, אולם בבדיקה של "כלכליסט" נמצא כי הוספת הדירות להשכרה שוחקת את הרווחיות של הפרויקט ומעמידה אותו בסכנה.
הוותמ"ל היא וועדה ממשלתית שלה סמכויות נרחבות. היא נוסדה כדי להאיץ את הליכי התכנון למגורים. הפרויקט של שיכון ובינוי במתחם ארגוב פתח תקווה בשטח של 15.5 דונם הכלוא בין הרחובות שפרינצק במזרח, הנריטה סולד מדרום, בנימין מינץ ממערב ופינס מצפון. במתחם הזה כיום 240 דירות ב־10 בנייני רכבת ישנים בני 3 קומות. התוכנית שאושרה תאפשר את הריסתם ובניית 913 דירות ב־5 מגדלים שבהם 25–34 קומות ו־5 בניינים עם 10 קומות. מרבית הדירות מיועדות למכירה, אך על פי החלטת הוועדה 55 מהם הן להשכרה ארוכת טווח, מחציתן במחיר מופחת. על פי חוק היזם חייב להעמיד את כל הדירות האלה להשכרה למשך 20 שנה לפחות, ולהציע לדייריו חוזה ל־5 שנים עם אופציה להאריך אותו ב־5 שנים נוספות.
כבר בהליכי התכנון שיכון ובינוי הצביע על הבעיה שבדרישה להקצות דירות להשכרה. המגבלה שמחייבת להשכיר אותן מאפשר למכור אותן לחברה אחרת במחיר זול, או להמשיך ולהשכיר אותן בעצמה ולוותר על פירות המכירה.
בהתנגדות שהגישה לתוכנית כתבה כי הרווח היזמי החזוי יהיה כ־15.9%, וזה בדיוק הרווח המינימלי שדרוש בפרויקטים כאלה על פי השמאי הממשלתי. הטענה של שיכון ובינוי הייתה כי רווחיה נשחקו בגלל שילוב של דירות להשכרה ומטלות נוספות, במיוחד הדרישה לשמר עצים במתחם, שתוביל להתייקרות עלויות הקמת מרתפי החנייה. על פי חוות דעת כלכלית שצורפה למסמכי התוכנית, דירת 4 חדרים בפרויקט תימכר בכ־2 מיליון שקל, אך דירה זהה שמיועדת להשכרה ארוכת טווח שווה רק כ־1.6 מיליון שקל. על פי חוות הדעת הזו הכנסות החברה ממכירת הדירות ומעט שטחי מסחר בפרויקט יניבו לה כ־1.35 מיליארד שקל. הרווח לאחר תשלומי מיסים והיטל השבחה יהיה 185 מיליון שקל, שיוצרים שיעור רווח של 15.9%.
אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין במחוז צפון, אמר ל"כלכליסט" כי הרווחיות הזו "נמוכה, בטח ובטח עבור פרויקט פינוי בינוי". לדבריו, "פינוי ובינוי הוא פרויקט שמכיל בתוכו הרבה מאוד אי ודאות, למשל מבחינת לוח הזמנים לביצוע, מבחינת הרכב הדיירים שיכול להשתנות עם הזמן ועלול להשפיע על הסכמתם לפרויקט, ומבחינה לוגיסטיקה הכרוכה בפינוי מעל 200 דיירים". להערכתו, "שיכון ובינוי רצו על התוכנית במתכונתה הכפויה, כנראה משום שהם מאמינים שבעוד 4 או 5 שנים כשהם יתחילו למכור דירות במתחם המחירים יעלו ויפצו על השחיקה ברוחיות".
הותמ"ל דחתה את התנגדות שיכון ובינוי ואישרה את התוכנית במתכונת הזו בטענה ש־55 הדירות להשכרה הן תוספת לתוכנית. ללא דיור בר השגה היו מאשרים לחברה פרויקט שבו רק כ־850 דירות חדשות.
הצפיפות הממוצעת בפרויקט היא 79 דירות לדונם נטו, נחשבת גבוהה ומשקפת את מדיניות מנהל התכנון בשנים האחרונות במיוחד במרכז הארץ. הוועדה לא הסכימה לפצות את שיכון ובינוי בתוספת דירות כדי לא להעמיס עוד דירות בפרויקט שגם ככה כמות התושבים החזויה בו גבוה במיוחד. כדי ליצור איזון בין רווחיות לתכנון, החוק מסמיך את השמאי הממשלתי להגדיר מהי רווחיות מינימלית הנחוצה לפרויקטים של פינוי בינוי. על פי הנחייתו במרכז הארץ נדרשת כאמור רווחיות של 16%. לכן מבחינת הותמ"ל אין צורך להוסיף דירות ולשפר את רווחיות החברה.
מהותמ"ל נמסר: "שילוב של דיור בר השגה נעשה לבקשת עיריית פתח תקווה (אשר הגישה את התוכנית יחד עם שיכון ובינוי), ומתוך שאיפתנו בותמ"ל לשלב דיור בר השגה גם בתוכניות פינוי בינוי כאשר הדבר מתאפשר על רקע המשמעויות החברתיות הכרוכות בפרויקט כזה. מספר יחידות הדיור בר השגה ששולבו נבחן בקפידה על ידי שמאית הותמ"ל על מנת לוודא שכלכליות הפרויקט נשמרת".
משיכון ובינוי נמסר כי "החברה רואה בפרויקט במתחם ארגוב חשיבות רבה, ותמשיך לקדם את הרישוי בפרויקט במלוא המרץ. באשר להחלטת הותמל לצרף 55 יח"ד, החברה לומדת את ההחלטה ומשמעויותיה, וככל שידרשו התאמות, החברה תפעל לישומן מול הרשויות הרלוונטיות."
