גם לא באזור הביקוש: קבלנים הפסיקו לגשת למכרזים בקנה מידה בינוני
גם לא באזור הביקוש: קבלנים הפסיקו לגשת למכרזים בקנה מידה בינוני
לפי תוצאות מכרזי רמ"י, קבלנים לא מגישים הצעות למכרזים לכמה עשרות יח"ד. הסיבות לכך הן קושי בקבלת מימון, הריבית הגבוהה וחוסר ודאות כלכלי, ביטחוני ופוליטי. שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד: "היזמים הקטנים והבינוניים חושבים פעמיים לפני שישלמו לרמ"י ולרשויות המס מיליונים רבים, ויצאו למסע שסופו אינו וודאי"
פרסום תוצאות מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) אתמול מגלה ביתר שאת מגמה שמסתמנת בשוק הנדל'ן לאחרונה: אין היענות למכרזי שיווק קרקע בקנה מידה בינוני -לכמה עשרות יח"ד- גם כשמדובר באזור הביקוש, בין חדרה לגדרה, שם יש מחסור בקרקע זמינה לבנייה רוויה חדשה. מדובר בסימן מובהק לתחושת חוסר הוודאות המאפיינת את התקופה.
למכרז 130/2024, לשיווק שטח בגודל 530 מ"ר לבניית 11 יח"ד בנתניה, שתוצאותיו התפרסמו אתמול, לא היו שום הצעות. יש לציין שמדובר ברכישת זכות בעלות בפרוייקט שבו יש עוד 9 שותפים ושעל כל החלקה יש סכסוך משפטי. עם זאת מחיר המינימום של רמ"י, שעמד על 9.2 מיליון שקל, היה רק 90% משומת השמאי את הקרקע.
גם במכרז 305/2023, שתוצאותיו התפרסמו בשבוע שעבר, לשיווק שטח בגודל 7.1 דונם, בגבעת שמואל, לא היו זוכים. למכרז הוגשו רק 2 הצעות, שהיו נמוכות ממחיר המינימום של רמ"י, שעמד על 144 מיליון שקל, ונפסלו. מחיר השומה עמד על 312 מיליון שקל.
לפני פחות מחודשיים התפרסמו תוצאות מכרז 127/2024 לשיווק קרקע ל-68 יח"ד בשכונת "אונו פארק" בקריית אונו ליד צומת סביון. המכרז התייחס לחטיבת קרקע בשטח של 2.6 דונם. מחיר המינימום שבו רמ"י נקבה היה 85 מיליון שקל, ומחיר השומה 103 מיליון שקל. על אף המיקום האטרקטיבי, והמחיר -1.3 מיליון שקל לקרקע לדירה, לא היה למכרז ולו מציע אחד בלבד.
בו זמנית, למכרז לשיווק 3 מתחמים, שבכל אחד 200-400 יח"ד, בקרית אתא, הייתה הצלחה רבה. לכל אחד מהמתחמים היו לפחות 5 הצעות. הזוכות הן ספייס בנייה ויזמות, אפי קפיטל, ושותפות של מולדת בקריית עקרון, א.נ. אדלשטיין, לי-אל א.ל יוזמה והשקעות. לשם המחשה, חברת ספייס תשלם 72.2 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח וללא מע"מ, על שטח בגודל 12.5 דונם, עליו ניתן לבנות 252 יח"ד.
שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, סבור כי המכרזים שנכשל שיווקם הם מכרזים שמיועדים ליזמים קטנים ובינוניים: "יזמים אלו, בחלקם הגדול, עמלו במשך עשר השנים האחרונות על פרויקטים רבים וכעת, כאשר כבר ניתן לקבל היתרי בנייה ולעלות על הקרקע ישנו קושי רב בקבלת מימון, הריבית גבוהה ויש חוסר ודאות כלכלי, בטחוני ופוליטי. בנסיבות אלו וכשהם כבר חבולים, היזמים הקטנים והבינוניים חושבים פעמיים לפני שהם ניגשים שוב למכרזים שבהם הם ידרשו לשלם לרמ"י ולרשויות המס מיליונים רבים ולצאת שוב למסע של כמה שנים אשר סופו אינו ודאי".
לדבריו, "הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר בוחנים את תוצאות המכרז שנסגר בקריית אתא. זהו מכרז שמיועד ומכוון ליזמים גדולים. יזמים כאלו, מטבע הדברים, נגישים יותר למקורות מימון והם מתורגלים יותר בהתמודדות עם בירוקרטיה והליכי תכנון ארוכים, אולם הם גם זוכרים שבתחילת המלחמה ובמשך כמה חודשים לאחר מכן - מכירות הקבלנים באזור המרכז במיוחד היו מעטות מאוד- הם לא שוכחים זאת והם מעדיפים לקנות כעת קרקעות מרוחקות יותר מאזורי הביקוש, במחירים אטרקטיביים יחסית תוך הנחה שהם יוכלו למכור אותן גם בתקופות של חוסר וודאות".
אפי שקדי, הבעלים של חברת אפי קפיטל, שזכתה במכרז בקרית אתא אך מחזק את דבריו של גסטפרוינד: "חלק מהבנקים חוששים ומסרבים לתת הלוואות ליזמים, מחשש שאלה לא יוכלו לשרת את החוב - כלומר, לעמוד בתשלום הריבית. מצד שני יש כאלה שהבנקים מאד רוצים לעבוד איתם". עוד הוא מוסיף: "באופן היסטורי, אנחנו אוהבים מסות, כלומר, מתחמים גדולים. בסופו של שדבר אתה עושה בהם אותה עבודה-תוכנית אדר' היתר וביצוע. כמו כן, באופן נומינלי, בפריפריה, מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך יותר. אני מרגיש יותר נח להיות בקריית אתא, שם אני משלם כ-280,000 שקל לקרקע ליח"ד, מאשר בגבעת שמואל - שם הקרקע מגיעה ל-1.5 מיליון שקל ליח"ד".
יוסי לאטי, שהחברה שבבעלותו -ספייס, זכתה במתחם אחר בקרית אתא, אומר שגם אם יקח זמן למימוש הבנייה בגלל עודף צפוי של היצע, מדובר בעסקה מצויינת: "אין היום הרבה קרקעות באזור הקריות, ולהתחדשות עירונית באזור אין כרגע כלכליות. זה מוביל את כל היזמים לקרית אתא, שהופכת להיט. התוכנית שבה ממוקם המתחם שבו זכינו, ממוקמת באמצע, בין קרית ביאליק לקרית אתא". לאטי מספר שבמכרז לשיווק קרקע בקרית אתא, שהתקיים ב-2021, שילמו הזוכים כ-600,000 שקל לקרקע ליח"ד ובכל זאת, הם מצליחים בשיווק: "זה עובדה שהם מוכרים ומוכרים הרבה. אנחנו נשלם כ-250,000 שקל ליח"ד".
